Đợt giảm giá từ đầu năm đã lấy đi gần 10% của VN-Index và 7,6% của HNX-Index. Nguyên nhân chính là do sự tác động của thị trường chứng khoán quốc tế và giá dầu.

Theo ông Vũ Bằng, Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK),nhà đầu tư trong nước có phần phản ứng thái quá. Trong tháng 8/2015 vừa qua, khi thị trường chứng khoán Trung Quốc giảm mạnh, vấn đề mất giá của Nhân dân tệ hay giá dầu đi xuống đã tác động đến tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường, khi đó chứng khoán Việt Nam đã mất khoảng 15%. Sau đó, khi tâm lý của nhà đầu tư được khôi phục, mức ảnh hưởng thực tế chỉ khoảng 2%.

"Thêm vào đó, một số phân tích, bình luận của công ty chứng khoán là chưa chuẩn, chưa thực sự khách quan.", ông Bằng cho biết thêm, “Chúng tôi cũng đang thực hiện giám sát những nhận định của các công ty chứng khoán, gửi văn bản đến các công ty chứng khoán yêu cầu chấn chỉnh việc này. "

Bổ sung cho quan điểm trên, TS. Nguyễn Thành Long, Phó Chủ tịch UBCK cho rằng nhà đầu tư nên nhìn cả vào phân tích cơ bản, tránh chỉ nghe vào báo cáo tư vấn dựa vào phân tích kỹ thuật. 2 trường phái này phải bổ sung cho nhau. Phân tích kỹ thuật chỉ đưa ra thời điểm vào, ra không phản ánh đúng giá trị hợp lý.

Trong khi đó, các yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mỗ vẫn ủng hộ cho sự phát triển của thị trường. Chúng ta đã có sự cải cách đúng hướng, từng bước đưa nền kinh tế trở lại tăng trưởng.

Trong khi tác động của thị trường quốc tế chỉ mang tính gián tiếp, giá dầu tuột dốc lại tiết giảm chi phí đầu vào, gia tăng cạnh tranh của doanh nghiệp và nền kinh tế, đồng thời không gây áp lực cho lạm pháp từ đó sẽ có nhiều chính sách tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng.

Cùng với đó, ông Long cũng một lần nữa khẳng định "Mức độ giải chấp vừa qua là không nhiều, quy mô dư nợ cho vay ký quỹ ở thời điểm hiện tại không thay đổi không nhiều so với 12 tháng gần nhất".

Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) vừa đưa ra nhận định trên thông qua báo cáo kinh tế vĩ mô quý 4/2015 vừa được Viện này công bố.

Theo đó, cơ quan này đánh giá, thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhanh trong những tháng cuối năm 2015, đặc biệt tại thị trường Tp.HCM. Tổng nguồn cung sơ cấp tại thị trường Tp.HCM tăng xấp xỉ 2 lần trong quý 4 so với cùng kỳ năm trước, đạt 37.200 căn. Trong quý cuối năm ngoái, tại Tp.HCM đã có khoảng 7.700 căn hộ đã được giao dịch thành công, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.

Trong khi đó, tại thị trường căn hộ để bán tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp quý 4 đạt 16.000 căn, tăng 41% so với năm 2014. Khoảng 6.400 đã được bán ra, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ 40%. Trong thời gian tới, có trung bình khoảng 7.000 căn hộ/quý sẽ được bổ sung vào nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội, và 5.000 căn hộ/quý tại Tp.HCM.

Với những con số trên, VEPR nhận định rằng nếu tiếp tục duy trì được tỷ lệ hấp thụ cao như nửa cuối năm 2015, thị trường bất động sản có thể tương đối cân bằng về quan hệ cung - cầu trong năm 2016.

Song song đó, số liệu ba quý đầu năm 2015 cho thấy, tín dụng bất động sản tăng 14,59%, cao hơn đáng kể mức tăng tổng tín dụng và cùng kỳ những năm trước. "Điều này gây những lo ngại về khả năng tiềm ẩn hình thành bong bóng tài sản mới trong tương lai. Sự bền vững của thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng nếu chính sách tiền tệ - tín dụng không được định hướng đúng", báo cáo của VEPR nhận định.

Từ thực tế này, VEPR khuyến nghị cơ quan điều hành cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản và định hướng dòng vốn vào khu vực tạo ra tiến bộ về năng suất cao hơn cho nền kinh tế. Trong đó, cần tránh việc duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng trong thời gian quá dài, trong khi đó mức mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18% cho năm 2016 được cho là quá cao, giữa bối cảnh lạm phát nhiều khả năng sẽ quay trở lại.

Do đó, VEPR đề xuất xem xét mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2016 ở mức 12-15%, và thực hiện các biện pháp mang tính thị trường định hướng dòng vốn tín dụng vào khu vực sản xuất. Cụ thể, có thể xem xét điều chỉnh tăng hệ số dự phòng chung, hệ số rủi ro với các khoản cho vay lĩnh vực không ưu tiên.

Tại Tp.HCM, tín dụng bất động sản năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ. Lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỷ USD, bằng 38,69% cả nước, trong đó tỷ lệ kiều hối đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%.

Ngoài ra, trong năm 2015, Tp.HCM đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) khoảng 1,3 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính Ngân hàng, phân tích với việc nguồn vốn ngân hàng “chảy” mạnh vào thị trường BĐS đang tạo nên nỗi lo. Trong năm 2016 thị trường BĐS tiếp tục tiến trình phục hồi, song một số điểm còn phải quan tâm. Như dự báo nhiều dấu hiệu cho thấy có rất nhiều biến động trên thị trường tài chính thế giới về tỉ giá, giá vàng, giá dầu sẽ tác động lên thị trường BĐS.

Vì vậy, ông Hiếu cho rằng: "Một điều không thể lơ là đó là, 60% tín dụng của Việt Nam được đảm bảo bằng BĐS. Do vậy, nếu BĐS tiếp tục lao dốc thì vấn đề nợ xấu sẽ không hạ nổi. Cho nên, ngành ngân hàng cần thận trọng khi “rót” vốn dành cho BĐS. Các doanh nghiệp cũng phải chuẩn bị để đón đầu tất cả các biến động đó và đảm bảo không bị “lung lay” khi thị trường biến động. ".

Cũng có ý kiến cho rằng, có 2 lý do chính dẫn đến sự việc trên. Một là có thể một số ngân hàng đã hết hạn mức tín dụng cho vay bất động sản 2015 nên tạm dừng để xin hạn mức 2016. Hai là, các ngân hàng này cũng muốn siết lại việc cho vay nhằm tránh bong bóng.

Trao đổi về vấn đề này, đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cho rằng lý do một số ngân hàng tạm dừng cho vay là nằm ở các hướng dẫn liên quan đến luật chưa rõ ràng, nên họ sợ trái với các quy định mới của pháp luật.

Theo quy định của pháp luật về nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện hành, việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các trường hợp nhận thế chấp không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99 thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.

Tuy nhiên, Luật nhà ở, Nghị định 99 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặt khác, hiện nay, do các hướng dẫn và quy định của pháp luật chưa cụ thể nên phần lớn các văn phòng đăng ký đất đai địa phương từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc nhận thế chấp Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch điều hành công ty S&B Law cho rằng nếu các ngân hàng tiếp tục không cho vay kiểu này, thiệt thòi của người dân là thấy rõ khi ước mơ về một tổ ấm mới của họ bị đứng bên bờ vực tan vỡ, kế hoạch của họ cũng bị dang dở và trở nên bị động. Do vậy, trước thực trạng này, các cơ quan có thẩm quyền nên sớm ban hành hướng dẫn cụ thể để bộ phận xác nhận giao dịch bảo đảm đối với đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo đúng quy trình.

TS. Hiếu cũng khẳng định rằng những quy định về pháp luật của chúng ta vẫn còn thiếu chặt chẽ. Đối với trường hợp này, các ngân hàng cũng phải có nhũng quy định "bảo toàn" đồng vốn cho vay, trong khi đó căn nhà hình thành trong tương lai vẫn còn là một khai niệm chưa rõ ràng.

Theo đó, khi khách hàng đi vay, hai bên phải ra công chứng nhưng đây lại là tài sản hữu hình nên có nơi thì chấp nhận công chứng, có nơi thì từ chối, còn phía ngân hàng lại muốn thứ thế chấp phải là tài sản hình thành trong tương lai cộng với tài sản hiện tại của khách hàng. Những điều này hiện nay không được quy định rõ ràng, thiếu minh bạch trong các bộ luật và văn bản dưới luật hiện hành làm hạn chế khả năng thế chấp của khách hàng.

"Chắc chắn việc ngưng cho vay mua bất động sản này sẽ tác động rất lớn đến thị trường. Bây giờ chỉ mới có một ngân hàng ngừng chính thức, nhưng có khả năng sẽ có nhiều ngân hàng theo chân sẽ gây sự rối loạn lớn trên thị trường địa ốc", TS. Hiếu nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, sau khi trải qua thời kỳ đóng băng khá dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2016 vẫn có rất nhiều cơ hội lớn phát triển. Tuy nhiên, chúng ta cần phải hết sức thận trọng trong các vấn đề pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng rõ ràng hơn nữa để cho cả phía ngân hàng và khách hàng được yên tâm.

"Tôi cũng lấy làm khó hiểu rằng đây không phải là thời điểm lần đầu tiên các ngân hàng thương mại nhận thức ra những rủi ro trong việc "đổ" tín dụng vào bất động sản. Bây giờ đột ngột ngưng cho vay, dù với bất kỳ lý do nào thì cũng tạo sự tác động không nhỏ cho thị trường. Các cơ quan chức năng như Quốc hội, Ngân hàng Nha nước cần lên tiếng giải thích sớm để giải quyết những vấn đề này", TS. cho biết thêm.

Cũng theo báo cáo của Sở Xây dựng, trong năm 2015, khoảng 49.000 căn hộ được chào bán tại Tp.HCM, trong đó đã bán được khoảng 26.000 căn, chiếm tỷ lệ 53%. Tỷ lệ này tương đương với năm 2014, khi Tp.HCM có 32.700 căn hộ mới được chào bán, và bán hết được 17.000 căn.

Trong năm 2015, UBND Tp.HCM đã cho phép chuyển đổi hai dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với tổng số căn sau khi điều chỉnh là 1.492 căn. Tính lũy kế đến nay, thành phố đã chấp thuận cho phép chuyển đổi 10 dự án từ nhà ở thương mại với 4.120 căn hộ  thành nhà ở xã hội với 9.105 căn hộ. Ngoài ra, một dự án căn hộ ở Quận 2 được chuyển đổi sang làm bệnh viện.

Theo Sở Xây dựng, lượng căn hộ tồn kho giảm tại Tp.HCM, ngoài tác động của thị trường còn nhờ cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của nhà nước đã phát huy hiệu quả.

Chẳng hạn như việc cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ; cho chuyển nhượng dự án; thúc đẩy giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cho người mua nhà...

Theo đó, cụm công nghiệp Đông Anh có quy mô 18,532ha tại xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh, TP Hà Nội nhằm tạo mặt bằng sản xuất với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; thu hút các doanh nghiệp, hộ sản xuất mở rộng và phát triển sản xuất nhằm thúc đẩy phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao hiệu quả sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tại địa phương.

Cụm công nghiệp bao gồm các ngành nghề công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phù hợp với quy hoạch phát triển công nghiệp và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Cụm công nghiệp Đông Anh do Trung tâm Phát triển Cụm công nghiệp huyện Đông Anh là chủ đầu tư. Thời gian hoạt động của Cụm công nghiệp là 42 năm kể từ ngày ký quyết định thành lập.

UBND thành phố yêu cầu UBND huyện Đông Anh có trách nhiệm chỉ đạo việc đầu tư, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật;quản lý Cụm công nghiệp đúng quy định pháp luật và TP; Sở Công thương chủ trì, phối hợp các sở, ngành liên quan hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc việc đầu tư, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, quản lý Cụm công nghiệp đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hành.