Bộ phận Nghiên cứu CBRE ước tính sẽ có hơn 18.200 căn hộ hạng sang và cao cấp được chào bán trong năm 2016, và khoảng 41.000 căn ở những năm kế tiếp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở hợp túi tiền (600 triệu - 1,2 tỷ đồng) lại đang khan hiếm so với nhu cầu thực.

So với trước, nguồn cung mới tăng gần ba lần, tổng cộng có 16.674 căn hộ được chào bán trong năm 2015. Con số này cao gấp bốn lần so với năm 2007, cho thấy quy mô thị trường hiện nay lớn hơn nhiều so với thời hoàng kim 2006 – 2007.

Có thể thấy rõ Công ty Phú Mỹ Hưng chủ đầu tư lớn nhất trên thị trường căn hộ hạng sang và cao cấp tại TP. HCM đã giới thiệu thêm dự án ở khu Nam và khu Đông, nơi có thị trường cho thuê sôi động nhất với tỷ suất sinh lời khá cao.

Hầu hết các công ty tư vấn nghiên cứu thị trường đều nhận thấy, nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đang gia tăng nhanh chóng. CBRE ước tính năm qua TP.HCM đã tiêu thụ 36.160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Còn theo Hiệp hội BĐS TPHCM, giao dịch BĐS tăng mạnh trong năm 2015, với hơn 26.000 giao dịch thành công, tăng gấp 1 lần rưỡi so với năm 2014, giá chào bán tăng 2% - 15%.

Còn báo cáo từ Công ty Nghiên cứu thị trường Savills cho thấy, bắt đầu từ quý 4/2015, nguồn cầu của những sản phẩm cao cấp tăng cao ở những khu vực phát triển; lượng giao dịch của những căn hộ có tổng thanh toán hơn 300.000USD chiếm 28% tổng lượng giao dịch.

Phân khúc BĐS cao cấp tập trung ở khu vực phía Đông (từ bờ Tây sông Sài Gòn: quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, quận 7 sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức), khu Nam. Phân khúc này đang có sự phát triển thêm ở hướng Tây - Tây Bắc của thành phố (quận Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận, Gò Vấp).

Năm 2015, giá bán của sản phẩm cao cấp tăng vọt so với cùng kỳ, hiện ở mức trung bình là 2.025USD/m². Năm nay dự kiến một số dự án ở khu trung tâm thành phố sẽ được mở bán với mức giá trên 7.000USD/m².

Đặc biệt, tổng thể thị trường sẽ chào đón hơn 45.000 căn hộ từ hơn 90 dự án thuộc mọi phân khúc trên khắp TP.HCM, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa qua.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam, cho rằng, dòng sản phẩm cao cấp sẽ được nhiều doanh nghiệp ưu tiên triển khai vì sức mua trên thị trường khá tốt, đồng thời đón luồng khách hàng mới là Việt kiều và người nước ngoài khi giá bán các sản phẩm này vẫn còn khá rẻ, nếu so sánh với các nước trong khu vực.

Ngoài ra, Luật Nhà Ở sửa đổi và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, trong đó nổi bật nhất là quy định cho phép người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam với nhiều quyền lợi được mở rộng.

Kể từ đó, thị trường ghi nhận lượng khách nước ngoài quan tâm nhiều đến những dự án cao cấp có chất lượng tốt được phát triển bởi các chủ đầu tư danh tiếng ở cả Hà Nội và TP. HCM.

Theo tìm hiểu, nhiều người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam rất quan tâm đến phân khúc nhà ở cao cấp, và mua để đầu tư cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê khá hấp dẫn khi so sánh với những nước phát triển hơn.

Lượng khách thuê có sẵn, đặc biệt ở các vị trí gần trường quốc tế, giúp họ mau chóng lấp đầy căn hộ. Thậm chí một dự án đã bán hết quỹ sản phẩm dành cho người nước ngoài chỉ bốn tháng sau khi chính thức mở bán.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp khác cũng cho rằng, hiện có quá nhiều doanh nghiệp BĐS tung hàng trong thời điểm này, chủ yếu là căn hộ cao cấp. Trong khi đó, có nhiều dự án không nằm trong vị trí đẹp cũng như đủ chuẩn để có thể “tự xưng” là căn hộ cao cấp.

Nếu các doanh nghiệp BĐS không cẩn trọng, vô tình sẽ làm cho thị trường BĐS hình thành một mặt bằng giá mới, không đúng với thực tế, như vậy sẽ gây hại cho thị trường.

Ông Roland Hass, chuyên gia của cơ quan hợp tác phát triển Cộng hòa Liên bang Đức cho biết, mục đích chuyến khảo sát là thu thập thông tin hỗ trợ đầu tư giao thông đô thị phát triển bền vững cho vùng lõi và vùng ven đô thị thành phố Cần Thơ; xây dựng, chuyển giao công nghệ góp phần phát triển giao thông đô thị Cần Thơ một cách bền vững, tránh được những bất cập mà nhiều thành phố phát triển của ASEAN đã từng mắc phải như tắc nghẽn giao thông diễn ra thường xuyên, môi trường vùng lõi cũng như vùng ven của thành phố bị ảnh hưởng khá nặng nề.

Chuyến khảo sát lần này cũng để thảo luận với cơ quan chức năng liên quan đến việc quy hoạch giao thông tại thành phố Cần Thơ cũng như tìm hiểu các lĩnh vực nghiên cứu liên quan giao thông, kinh nghiệm với các nghiên cứu về giao thông tại Cần Thơ.

Đặc biệt, đoàn chuyên gia của Đức quan sát tình hình giao thông vận tải của thành phố Cần Thơ để có thảo luận về kế hoạch xây dựng hiện hành các chính sách trong tương lai liên quan đến quy hoạch và xây dựng hạ tầng giao thông, mà trực tiếp là chính sách đô thị và chiến lược phát triển về giao thông vận tải, đô thị của quận Ninh Kiều.

Dự kiến, dự án hỗ trợ đầu tư giao thông đô thị phát triển bền vững thành phố Cần Thơ sẽ bắt đầu thực hiện từ cuối năm 2016 và được thực hiện trong 3 năm, với tổng vốn đầu tư khoảng 3,8 triệu USD.

Dự án bao gồm ba hợp phần chính là đầu tư, chuyển giao công nghệ cho cán bộ quản lý; hỗ trợ kỹ thuật và ­ hoạt động trao đổi đào tạo nguồn nhân lực trong quản lý, phát triển giao thông vận tải đô thị.

Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Cần Thơ Đào Anh Dũng đánh giá cao sự hỗ trợ đầu tư giao thông đô thị phát triển bền vững dành cho thành phố Cần Thơ của các cơ quan từ Cộng hòa liên bang Đức.

Ông Đào Anh Dũng nhấn mạnh, việc đưa thành phố Cần Thơ vào danh sách một trong những thành phố khu vực ASEAN thuộc dự án phát triển giao thông bền vững của Chính phủ Đức là hết sức cần thiết, góp phần cho đô thị Cần Thơ phát triển ngày một hiện đại, bền vững.

Hết khó khăn này đến vướng mắc khác

Tại cuộc họp triển khai dự án CHK quốc tế Long Thành diễn ra cuối tuần qua tại Bộ GTVT, Chủ tịch HĐTV Tổng công ty Cảng hàng không VN (ACV) Nguyễn Nguyên Hùng cho biết, gói thầu Tư vấn khảo sát và lập báo cáo nghiên cứu khả thi giai đoạn 1 dự án đặc biệt quan trọng này nhiều khả năng sẽ không thể thực hiện từ tháng 2/2016 theo kế hoạch lựa chọn nhà thầu đã được phê duyệt trước đó.

Cụ thể, ông Hùng cho biết, theo quy định hiện hành, công trình xây dựng nhà ga hàng không sẽ phải tổ chức thi tuyển hoặc tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Thẩm quyền quyết định việc thi tuyển hoặc tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình thuộc về người quyết định đầu tư. Để tạo điều kiện triển khai dự án nhanh nhất, hiệu quả nhất, Bộ GTVT đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc nhà ga CHK quốc tế Long Thành trên cơ sở đề xuất của tư vấn trúng thầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi.

Đến thời điểm này, Chính phủ vẫn chưa có chỉ đạo về đề nghị trên. “Trong trường hợp Chính phủ không đồng ý phương án đề xuất của Bộ GTVT, ACV sẽ phải tổ chức thi tuyển kiến trúc và dự kiến sẽ mất ít nhất 6 tháng cho công việc này”, ông Hùng nói.

Trước đó, Chủ tịch HĐTV Tổng công ty Quản lý bay VN Đinh Việt Thắng cũng cho rằng, thi phương án kiến trúc là việc chắc chắn phải làm. “Tuy nhiên, nên kết hợp thi phương án kiến trúc và tuyển chọn tư vấn vào một gói sẽ thuận hơn. Nếu không, tư vấn trúng thầu sẽ lại phải tiếp tục đàm phán với kiến trúc thì rất khó làm”, ông Thắng kiến nghị.

Cùng với việc thi tuyển kiến trúc, một khó khăn khác được người đứng đầu ACV đề cập đến là việc lập Quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng CHK quốc tế Long Thành. “Theo quy định của Luật Xây dựng, khi thẩm định thiết kế cơ sở phải có quy hoạch chi tiết được duyệt và phải đánh giá sự phù hợp của thiết kế với quy hoạch. Quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng CHK quốc tế Long Thành phải được lập và phê duyệt trước khi phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi (dự kiến vào tháng 12/2017). Để đảm bảo tiến độ dự án, ông Hùng đề xuất Bộ GTVT giao Cục Hàng không VN tổ chức triển khai thực hiện quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng CHK quốc tế Long thành. ACV sẽ phối hợp với đơn vị thực hiện quy hoạch chi tiết để đảm bảo sự phù hợp với báo cáo nghiên cứu khả thi so với quy hoạch được duyệt.

Bằng mọi cách nỗ lực khởi công vào năm 2018

Bày tỏ lo ngại về tiến độ CHK quốc tế Long Thành, Thứ trưởng Bộ GTVT Nguyễn Nhật nói: “Quyết định triển khai dự án CHK quốc tế Long Thành đã được 4 tháng và so với tiến độ phê duyệt, chúng ta đang chậm khoảng 20 ngày. “Nếu cứ làm thế này sẽ khó thành công được, hay nói cách khác, nếu không có thay đổi lớn chắc chắn sẽ chậm”, Thứ trưởng Nhật nhấn mạnh và cho biết thêm, Thủ tướng đã giao ACV làm Chủ đầu tư dự án, nên ACV phải tích cực, chủ động hơn nữa. Đừng cứ việc gì cũng phải xin ý kiến Bộ. Khi làm hết sức rồi mà không giải quyết được, cần cơ chế, cần gỡ khó hãy báo cáo, đề nghị Bộ báo cáo Chính phủ.

“4 tháng trước, Bộ trưởng Đinh La Thăng đã khẳng định nếu không làm quy hoạch chi tiết thì sai luật và yêu cầu phải làm song song quy hoạch chi tiết và nghiên cứu khả thi. Giờ sau 4 tháng, các anh lại nhắc lại chuyện này, vẫn chưa tiến thêm được bước nào”, Thứ trưởng Nhật gay gắt.

Cuối cùng, Thứ trưởng Nguyễn Nhật cũng bày tỏ lo ngại về khâu GPMB cho dự án. “Cần phải tiếp tục đề xuất Thủ tướng cho phép tách ngay tiểu dự án bồi thường, GPMB, tái định cư và giao cho UBND tỉnh Đồng Nai làm chủ đầu tư để triển khai ngay công tác bồi thường, GPMB. Có thế mới đảm bảo tiến độ được”, Thứ trưởng nói.

Chỉ đạo triển khai dự án, Thứ trưởng phụ trách Bộ GTVT Nguyễn Hồng Trường yêu cầu ACV nhanh chóng xây dựng đề cương, phải lập tiến độ để có thể kiểm soát chặt chẽ, kiểm điểm rõ khâu nào nhanh, khâu nào chậm… Thứ trưởng Trường cũng thống nhất với đề xuất của Thứ trưởng Nguyễn Nhật về việc thuê đơn vị tư vấn lập đề cương để tiến hành các thủ tục pháp lý của dự án.

“Nội dung này phải làm ngay và phải hoàn thành sau 15 ngày. Sau đó, Bộ GTVT sẽ họp để nghe báo cáo đề xuất của tư vấn về các bước đi, trình tự thủ tục để triển khai Dự án một cách nhanh nhất”, Thứ trưởng Trường nói và nhấn mạnh: “Việc xây dựng Đề cương phải lập được tiến độ, đảm bảo khởi công dự án vào năm 2018”.

Tổng vốn đầu tư của 2 dự án này hơn 4.000 tỷ đồng.

Theo quy hoạch, Khu chức năng khu số 6 là khu vực nằm dọc theo đường Mai Chí Thọ (Đại lộ Đông Tây cũ) và giữa các kênh rạch của bán đảo Thủ Thiêm.

Tại đây dự kiến bố trí cụm dân cư, thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng (thay thế chức năng công viên phần mềm); kế cận là Bệnh viện quốc tế.

Tại phía Nam đường Mai Chí Thọ là khu chức năng bao gồm các khối thương mại hỗn hợp nằm dọc theo tuyến hành lang chính, phía sau là các khu ở yên tĩnh có mật độ thấp hơn.

Dân số cư trú thường xuyên tại khu chức năng số 6: tăng từ 9.400 người thành 17.100 người, tăng khoảng 7.700 người. Số người làm việc khoảng 38.800 người.

Hệ số sử dụng đất trung bình toàn khu là 3,34. Chiều cao công trình từ 4 đến khoảng 30 tầng. Hệ số sử dụng đất các lô dân cư, thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng: 6-3, 6-4, 6-6, 6-7, 6-8, 6-9, 6-10, 6-11 từ 4,23 đến 9,29 (hệ số sử dụng đất trung bình: 6,3). Tại khối đế các lô 6-9, 6-10, 6-11 ven rạch Cá Trê lớn có tỷ lệ sàn thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng tối đa 30%.

Được biết, công ty Đại Quang Minh đang là chủ đầu tư khu đô thị Sala ngay khu đô thị Mới Thủ Thiêm. Toàn bộ Khu chức năng số 5 và 6 được UBND thành phố giao cho Đại Quang Minh đầu tư phát triển. Đổi lại, doanh nghiệp này chịu trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng cho Thủ Thiêm, bao gồm 4 tuyến đường chính, cầu Thủ Thiêm 2 và cầu đi bộ.

Hàng ngàn căn hộ giá rẻ sắp ra hàng

Năm 2015, thị trường Hà Nội đón thêm hơn 3.000 căn hộ NƠXH với nguồn cung tăng gấp 10 lần so với năm 2014 nhưng vẫn thiếu so với nhu cầu. Nhiều dự án NƠXH gần trung tâm tái diễn cảnh người dân xếp hàng chờ bốc thăm mua nhà và có hàng trăm người không có cơ hội mua nhà vì bốc trượt.

Mặc dù gói 30.000 tỷ đồng đến tháng 6 hết hạn nhưng Ngân hàng Nhà nước đang chuẩn bị đưa ra một chương trình tín dụng mới thay thế hẳn gói hỗ trợ trên với mức lãi suất thấp hơn gói trên để người dân yên tâm mua nhà.

Đón dòng tín dụng giá rẻ này, hàng chục dự án NƠXH chuẩn bị ra hàng với số lượng lên đến hàng nghìn căn hộ. Đặc biệt, nếu như trước đây, chủ đầu tư NƠXH chủ yếu là các tổng công ty nhà nước, nay xuất hiện nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia phân khúc nhà ở này.

Một lãnh đạo Tập đoàn Ceo Group cho hay, bên cạnh những phân khúc cao cấp, tập đoàn chủ trương làm NƠXH bởi phù hợp với nhu cầu của phần đông người dân sinh sống tại đô thị lớn. Nguồn cung ra đến đâu hết đến đó.

Trong khi đó, chủ đầu tư dự án NƠXH Trung Văn cho rằng: “Yếu tốvốn vay giá rẻ cho người mua nhà góp phần tạo thành công của dự án NƠXH. Hiện dự án NƠXH Trung Văn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý để triển khai bán hàng trong năm 2016 với gần 500 căn hộ”.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó Chủ tịch TP Hà Nội cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về thực hiện chương trình phát triển nhà ở, trong đó có phát triển NƠXH.

Để thực hiện việc này, thành phố đã có quy định dành 20% quỹ đất trong các khu đô thị để phát triển nhà ở. Trong giai đoạn 2016-2020, thành phố dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng trên 3,65 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương 15.804 căn hộ. Đặc biệt, trong năm 2016 sẽ có khoảng 7.000 căn hộ tung ra thị trường tại Thủ đô.

Còn tại TPHCM, hiện có 22 dự án bằng vốn ngoài ngân sách với quy mô khoảng 29.000 căn hộ chuẩn bị chào hàng trong năm 2016. Số lượng dự án này mới đang ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư và bước đầu giải phóng mặt bằng.

Ông Marc Townsend, Tổng GĐ CBRE Việt phân tích, Việt Nam là một quốc gia có tốc độ tăng dân số nhanh, nhiều người trẻ tuổi đang mong muốn sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Thời gian qua, nguồn cung nhà ở đã tăng nhiều trên khắp Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Đà Nẵng… nhưng vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu thực của người dân đang có mức thu nhập trung bình.

Ông Marc cho biết thêm: “Chúng ta nhận thấy xã hội đang được chi phối bởi người giàu, nhưng Chính phủ Việt Nam lại đang tập trung vào người có thu nhập thấp. Vì thế, nhiều chính sách về phát triển nhà thương mại giá rẻ, NƠXH và muốn bảo đảm người nghèo có thể tiếp cận được nguồn vốn vay mua nhà ở dễ dàng. Năm 2016, phân khúc NƠXH vẫn giữ ngôi đầu về tăng trưởng”.

Đất nền vùng ven sẽ “nóng”

Những tháng cuối năm 2015, thị trường đất nền của TPHCM bước vào đợt phát triển sôi động. Ở Hà Nội, đất nền tại trục Nhật Tân - Nội Bài ghi nhận nhiều giao dịch thành công với giá dao động từ: 15 - 25 triệu đồng/m2, Thanh Trì, Hà Đông với giá 12 - 22 triệu đồng/m2... Đây là mức giá phù hợp với nhiều người mua nhà và rẻ hơn chung cư cao cấp cùng khu vực.

Trao đổi với PV , ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giớiBất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đất nền tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc luôn phát triển tốt hơn trong TPHCM. Sở dĩ có điều này do tâm lý của người Bắc vẫn chuộng có một căn nhà đất. Điều này khác biệt khá lớn so với tâm lý của người dân trong Nam.

“Tuy nhiên, thị trường có những yếu tố phân tách rõ rệt. Hiện tại, đất nền dự án trong khu vực nội đô từ vành đai 3, vành đai 3,5 trở vào khá hiếm. Và thường có mức giá đắt, ví dụ đất nền của dự án Hải Đăng Mon City có giá từ 150 triệu đồng - 170 triệu đồng/m2, hoặc tại khu vực Nam Trung Yên từ 170 triệu - 180 triệu/m2. Mỗi lô đất thường có diện tích trên 100m2. Vì thế trị giá tài sản là rất lớn, và hầu như giao dịch rất chậm” - ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Ông Đính phân tích thêm, ngược lại với đất nền dự án, đất với diện tích khoảng 50m2 - 60m2 tại các khu vực vùng ven, nhưng có hạ tầng cơ sở hoàn thiện như một số phường của quận Long Biên, quận Hoàng Mai, hoặc các khu vực Cổ Nhuế, Từ Liêm... luôn được săn đón từ cả phía nhà đầu tư và người dân có nhu cầu. Tính thanh khoản của sản phẩm này rất tốt, bởi nó đáp ứng được khả năng của đại đa số khách hàng.

“Nhìn vào bức tranh đất nền của Hà Nội, có thể khẳng định rằng tuy không ồn ào, không dậy sóng như TPHCM, nhưng nhu cầu của thị trường là chưa bao giờ thiếu. Tôi nhấn mạnh rằng người Hà Nội còn khát đất hơn trong Nam. Tuy nhiên, dù đất nền nói riêng hay bất kỳ sản phẩm bất động sản nào nói chung, phân khúc có giá tiền tầm trung, hoặc giá rẻ... sẽ luôn có sự ổn định, an toàn” - ông Đính nhấn mạnh.