Một dự án căn hộ bình dân tại quận 2, TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Hao Bui

Khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, không bao gồm khu vực CBD (trung tâm), trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho biết, những dự án căn hộ các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây đều có xu hướng tăng giá.

Bình quân giá căn hộ ở khu Đông Sài Gòn, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh ghi nhận 1.697,49 USD mỗi m2, tăng 9,25% theo năm.

Ở khu vực phía Tây Sài Gòn, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở 1.202,42 USD mỗi m2. Mức giá này đã tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Tây được đơn vị này khảo sát tại các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình.

Riêng phía Nam thành phố, gồm các địa bàn quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, giá căn hộ bình quân đang giữ mốc 1.560,77 USD mỗi m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước. JLL dự báo thời gian tới, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng do chi phí đất và các chi phí xây dựng, phát triển dự án ngày càng đội lên cao.

Khảo sát của VnExpress, hiện các dự án chung cư giá rẻ bán kính cách chợ Bến Thành (trung tâm quận 1, TP. Hồ Chí Minh) 12km trở lên đã tiệm cận vùng giá 23-25 triệu đồng mỗi m2. Diện tích nhà được các chủ đầu tư linh hoạt làm nhỏ lại cùng thiết kế thông minh là thủ thuật kéo tổng giá thành căn hộ về mức vừa túi tiền, trong ngưỡng 1,2-1,5 tỷ đồng một căn.

Như vậy, đơn giá mỗi m2 căn hộ ở phân khúc bình dân đã vượt xa ngưỡng 20 triệu đồng của một vài năm trước đó. Thậm chí có dự án rìa Sài Gòn, thuộc tỉnh lân cận nhưng giáp ranh qua các quận, huyện vùng ven vừa chào bán trong quý II/2018 giá tối thiểu 1,3 tỷ đồng mỗi căn hộ diện tích nhỏ.

Khu vực Cát Lái, quận 2, do gần cảng và giao thông còn một số điểm hạn chế, trước đây vẫn còn căn hộ từ 950 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng nhưng hiện nay mặt bằng giá này cũng thay đổi, xu hướng chung là giá bán dự án sau giá đội thêm 5% so với dự án cũ. Mức giá căn hộ bình dân được chào bán phổ biến tại địa bàn này thấp nhất 1,2-1,3 tỷ đồng một căn đang xây dựng. Chung cư đã hoàn thiện và có sẵn cộng đồng cư dân ghi nhận giá thứ cấp (mua đi bán lại) 1,3-1,5 tỷ đồng một căn.

Trong khi đó, các khu vực đắc địa của quận 2 đã không còn chung cư bình dân mà thay vào đó là căn hộ trung cao cấp. Tại khu Thạnh Mỹ Lợi, giá căn hộ đang chào bán có vị trí thuận tiện được công bố mức giá 45-50 triệu đồng mỗi m2. Riêng khu vực quận 4, giá căn hộ thấp nhất 38 triệu đồng mỗi m2 và cao nhất cũng vượt ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí, view và số tầng.

Tổng giám đốc Công ty Sea Real Trần Hiền Phương cho biết, giá đất đã tăng 100-200% trong vòng 4 năm qua trong khi giá căn hộ chỉ tăng bình quân 10-15% mỗi năm. Đây chính là nguyên nhân khá nhiều dự án căn hộ (thuộc nhóm nguồn cung mới) tăng giá so với các dự án trước đó cùng khu vực. Xu hướng chung, giá căn hộ vẫn tiếp tục đi lên, biên độ tăng khiêm tốn hơn giá đất nhưng sẽ rất khó có thể kéo mặt bằng giá này đi xuống.

Theo chuyên gia này, có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ vẫn cứ âm thầm leo thang. Thứ nhất, chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này thậm chí còn gây khó cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất vì việc thu xếp chi phí đầu vào (quỹ đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn.

Thứ hai, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên. Thứ ba, chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào giá thành căn hộ.

Ông Phương đánh giá, chủ đầu tư nào phải mua đất xây căn hộ trong giai đoạn đỉnh của cơn sốt đất (2-3 năm qua) đều sẽ đối mặt với bài toán chi phí và giá thành khá hóc búa. Thách thức này có thể dẫn đến một số khả năng xảy ra.

Nếu làm căn hộ giá rẻ (bình dân) thì lùi ra càng xa ngoại thành càng tốt. Bán kính 12 km trước đây có thể sẽ phải đội lên thành 14-15 km để chi phí đất rẻ hơn. Ngược lại, nếu chọn vị trí có bán kính cách trung tâm 8-10 km đổ lại thì chỉ có thể phát triển các dự án trung – cao cấp.(Vnexpress)
-----------------------------------

Khu vực của một số dự án bất động sản có dấu hiệu lừa đảo ở Đồng Nai. Ảnh Internet

Cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an tỉnh Đồng Nai thụ lý điều tra theo quyết định ủy thác điều tra của CQCSĐT Công an TP. Hồ Chí Minh với hành vi  lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Các dự án này liên quan đến hàng loạt công ty kinh doanh bất động sản như: Công ty Cổ phần Xây dựng Phúc Khang, Công ty TNHH Phúc Khang Đông Sài Gòn, Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Hưng Phát, Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Phát, Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Phúc, Công ty Cổ phần Đầu tư Lê Bảo Minh, Công ty TNHH Lê Hương Sơn, Công ty Cổ phần Long Thuận Lộc, Công ty Long Đức Urban Land,...

Theo CQCSĐT Công an tỉnh Đồng Nai, để khách hàng tin tưởng, một số đơn vị đã bán hàng bằng cách tổ chức quảng bá, môi giới, tư vấn, tiếp thị... các dự án ở Đồng Nai và Long An và ký kết các dạng: “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng đặt cọc, góp vốn nhận chuyển nhượng bất động sản”…

Nội dung các hợp đồng thường trái với nội dung hợp đồng môi giới đã ký với các chủ đầu tư. Các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản của khách hàng. 

Cụ thể, Dự án khu dân cư Boulevard City nằm trên Quốc lộ 1A, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai do Công ty Cổ phần Đầu tư Lê Bảo Minh làm chủ đầu tư và sau đó chuyển nhượng một phần dự án lại cho Công ty Việt Hưng Phát. 

Dự án Khu dân cư An Phước (xã An Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) do Công ty Cổ phần Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư. Sau đó, công ty này đã ký hợp đồng chuyển nhượng lại 112 nền đất cho Công ty Việt Hưng Phát.

Dự án Khu dân cư xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai do Công ty TNHH Long Đức làm chủ đầu tư (Urban Land). Sau đó, Công ty Long Đức Urban Land và Công ty Việt Hưng Phát đã ký kết hợp đồng hợp tác với nhau. 

Dự án Khu dân cư Phước An ở xã Phước An, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai do Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Sau đó, HUD ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty Cổ phần Xây dựng Phúc Khang, Công ty TNHH Phúc Khang Đông Sài Gòn, Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Phúc. Công ty Cổ phần Xây dựng Phúc Khang và Công ty TNHH Phúc Khang Đông Sài Gòn ký hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền dự án cho Công ty Việt Hưng Phát. 

Dự án Khu dân cư thị trấn Trảng Bom, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai (Gold Hill) do Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Long Kim Phát làm chủ đầu tư. Sau đó, đơn vị này đã ký hợp đồng tư vấn, môi giới bất động sản với Công ty Kim Phát. 

Dự án Khu dân cư quy hoạch 6,5 ha ở huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai (Diamond City) do Công ty TNHH Lê Hương Sơn làm chủ đầu tư. Sau đó, đơn vị này đã ký hợp đồng chuyển nhượng dự án lại cho Công ty Việt Hưng Phát mở bán huy động vốn của khách hàng. 

Được biết, nội dung các hợp đồng thường không đúng với nội dung hợp đồng môi giới đã ký với các chủ đầu tư. Các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản của khách hàng...

Thượng tá Phan Trọng Lộc, Phó Thủ trưởng PC46 Công an tỉnh Đồng Nai cho biết, hiện đơn vị nghiệp vụ đang làm việc với Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai để thu thập các hồ sơ pháp lý liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất, phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; Các văn bản về giải phóng mặt bằng, bồi thường, đền bù giải tỏa dự án; Các tài liệu về thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước, bảo lãnh ngân hàng của chủ đầu tư với dự án; Hồ sơ chuyển nhượng dự án... phục vụ cho công tác điều tra.(TCTC)
------------------------

3 kênh đầu tư khi đất nền chững lại

Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát - Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết, trong giai đoạn thị trường đất nền tạm thời dừng ở trạng thái chờ đợi, giao dịch giảm xuống, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn.

Đó là những loại tài sản dễ mua bán, cho thuê hoặc thu hồi vốn, tuy lợi tức thấp hơn và không đột biến bằng đất nền nhưng dễ kiểm soát dòng tiền. Chuyên gia này đưa ra 3 kênh đầu tư khả thi có thể được nhà đầu tư chọn lựa trong giai đoạn đất nền chững lại nhằm tránh những cơn bão ngoài ý muốn ập đến.

Căn hộ bình dân

Một trong những loại bất động sản cho thuê ít rủi ro nhất sẽ trở thành mục tiêu hấp dẫn giới đầu tư trong vòng 6-12 tháng tới là căn hộ bình dân.

Loại tài sản lọt vào tầm ngắm là chung cư giá vừa túi tiền, hút dòng vốn dưới 1,5 tỷ đồng một căn. Đây là loại bất động sản tiêu dùng miễn nhiễm với suy thoái do đặc tính dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê vì giá cả khá mềm.

Số lượng người có nhu cầu hoặc có khả năng mua khá lớn nên thị phần này phát triển bền vững, ít biến động.

Nhà phố

Nhà phố liên kế dự án khép kín hoặc nhà phố riêng lẻ trong khu dân cư hiện hữu dòng vốn 4-6 tỷ đồng có thể là một kênh bất động sản tiêu dùng tiếp theo được nhà đầu tư quan tâm khi đất nền chững lại.

So với đất nền, nhà phố có nhiều đặc tính an toàn: pháp lý đa phần hoàn chỉnh, tài sản có thể khai thác và giá cả ổn định hơn. Nếu vay vốn để sản xuất kinh doanh, nhà phố cũng thường được định giá cao hơn đất nền.

Gửi ngân hàng ngắn hạn

Gửi ngân hàng tất nhiên không mang lại dòng tiền kỳ vọng vì lãi suất 5,3-5,4%/năm và vẫn bị ảnh hưởng của trượt giá. Thế nhưng cái lợi lớn của kênh này là kiểm soát tiền mặt. Khi thị trường có biến động, tiền mặt là vua và giúp nhà đầu tư giữ thế chủ động khi săn tìm cơ hội mới.

Ông Nam phân tích, giới đầu tư bất động sản khá bảo thủ và thường có đặc điểm chung là không để tiền nằm yên một chỗ. Khi giao dịch đất nền mất dần sự sôi động, giá cả chững lại, kênh đầu tư này sẽ trải qua một giai đoạn thách thức tâm lý và niềm tin của người mua.

Trên thực tế, những ai lướt sóng đã sớm chốt lời và rời đường đua. Các nhà đầu tư dài hạn thường có toan tính riêng, trường vốn, ít thay đổi. Chỉ còn lại những tay chơi mới nếu đã trót gom đất nền giá cao sẽ vấp phải nhiều băn khoăn và hoài nghi.

Lúc này, những ai đã thu gom và nắm giữ đất nền sẽ ít có cơ hội dịch chuyển dòng tiền do các giao dịch đang giảm tốc. Tuy nhiên, những người đứng ngoài thị trường có thể chuyển hướng dòng tiền và mục tiêu, nhiều khả năng là bất động sản tiêu dùng, tức loại tài sản có thể khai thác dòng tiền thường xuyên hoặc gửi tiết kiệm.

“Sẽ có một bộ phận nhà đầu tư thay đổi mục tiêu cũ. Họ chấp nhận thu bạc lẻ và kiểm soát chặt dòng tiền còn hơn kỳ vọng lợi nhuận đột biến nhưng tiềm ẩn quá nhiều biến số”, ông Nam nhận định.(DNSG)