(Xa hoi)

Chỉnh trang đô thị, gia tăng diện tích nhà ở và phát triển hệ thống vận tải công cộng là ba vấn đề cấp bách và dài hạn đối với sự phát triển của TP.HCM.

Trong bối cảnh hiện nay, chỉnh trang đô thị, gia tăng diện tích nhà ở và phát triển hệ thống vận tải công cộng là ba vấn đề vừa có tính cấp bách, vừa mang tính dài hạn đối với sự phát triển của TP.HCM.

Mục tiêu giải quyết ba vấn đề này được thể hiện rất rõ trong dự thảo Báo cáo chính trị trình Đại hội lần thứ X của Đảng bộ TP.HCM. Đặc biệt, chỉnh trang đô thị được xem là một đột phá quan trọng được bổ sung cùng với sáu đột phá tiếp tục từ đại hội IX.

Nhằm góp phần cho mục tiêu chung được thực hiện, bài viết đề xuất cách tiếp cận cho bộ ba không thể tách rời này dựa vào định hướng vận tải công cộng (TOD), xu hướng đã thành công ở nhiều đô thị trên thế giới hiện nay.

"TP.HCM cần gắn kết chương trình chỉnh trang đô thị với xây dựng hệ thống giao thông công cộng nhằm định hướng phát triển dựa vào hành lang vận tải công cộng. Đây là việc phải làm nên TP cần đặt quyết tâm để thực hiện cho bằng được chương trình này
 

Mô hình đô thị tổ chức tốt

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng nhà ống, xe máy và kinh tế vỉa hè đã tạo ra một cấu trúc đô thị khá hài hòa ở TP.HCM. Phần lớn cư dân TP đang sống trong hình thái đô thị dạng này. Đây là một đặc điểm rất riêng, mang ý nghĩa tích cực và nhân văn ở TP.

Tuy nhiên, khi thu nhập của phần lớn cư dân TP gia tăng thì nhu cầu về chất lượng sống cũng như phương thức mua sắm, giao dịch sẽ thay đổi. Những người có thu nhập cao sẽ chọn nhà biệt thự hay nhà ở liên kế tại những nơi được quy hoạch và xây dựng bài bản với cảnh quan và môi trường sống tốt.

Tầng lớp trung lưu với mức thu nhập vừa phải sẽ chọn những căn hộ chung cư có chất lượng phù hợp và thuận tiện cho việc đi lại. Nếu không có sự can thiệp của chính quyền thì những người có thu nhập thấp sẽ bị đẩy ra những nơi bất lợi nhất.

Để tránh sự phân cực giàu nghèo thái quá, chính quyền đô thị cần có các chính sách để phát triển nhà ở cho những hộ gia đình có thu nhập thấp ở trong những tòa nhà xen lẫn với tầng lớp trung lưu.

Một đô thị được tổ chức tốt sẽ gồm ba hình thái hay cấu trúc chính gồm: 1) khu trung tâm cho các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại (phần lớn là cao cấp), 2) những hành lang phát triển dọc theo các tuyến vận tải công cộng như tàu điện ngầm, xe buýt nhanh và xe điện trên cao với các chung cư và trung tâm mua sắm cao tầng gần các nhà ga, 3) những khu nhà phố liên kế hay nhà kiểu biệt thự với mật độ thấp. Đây chính là kiểu hình thái đô thị mà TP.HCM cần hướng đến.

Hướng tiếp cận cho chỉnh trang đô thị

Chỉnh trang và nâng cấp đô thị vẫn là một chương trình quan trọng bậc nhất của TP.HCM trong vài ba thập kỷ đến. Kết quả nghiên cứu của tác giả chỉ ra rằng, về khía cạnh xã hội, lý tưởng nhất là mở rộng các con hẻm để giữ được cấu trúc xã hội hài hòa với sự xen lẫn của những hộ gia đình có các mức thu nhập khác nhau.

Tuy nhiên, việc này sẽ gặp phải ít nhất hai trở ngại chính.

Thứ nhất, với một sự cải tạo vừa phải thì việc gia tăng của giá nhà sẽ khó có thể bù đắp được các chi phí mà người dân phải bỏ ra, do đó phần lớn các hộ gia đình sẽ không có động cơ tự cải tạo hẻm. Nếu Nhà nước muốn trợ cấp hay hỗ trợ sẽ gặp thách thức về nguồn ngân sách.

Thứ hai, cơ chế hay cách thức để những hộ gia đình trong các con hẻm thống nhất việc đóng góp, cách thức mở rộng đang gặp trục trặc. Điều này chỉ có thể làm được khi phát huy được vai trò thực chất của mô hình tổ dân phố hiện nay.

Trước những trở ngại này, sẽ rất khó làm đại trà cho phần lớn các con hẻm ở TP. Cách khả thi hơn cả có lẽ là chính quyền TP nên xem xét các cơ chế và cách thức để người dân tự thương lượng và tổ chức mở rộng hay chỉnh trang các con hẻm của mình.

Đối với những trường hợp xuống cấp nghiêm trọng ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan, an ninh và chất lượng sống của một vùng rộng lớn thì chính quyền nên có chính sách hỗ trợ, thậm chí là có thể trực tiếp triển khai.

Việc tiếp tục tập trung giải quyết các khu nhà lụp xụp ven kênh như chương trình đã thành công trong thời gian qua là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, một vấn đề cần lưu ý, ngoài hệ thống kênh rạch và nhà trên kênh rạch có thể làm đồng bộ, còn các chương trình chỉnh trang đô thị khác chỉ có thể làm cục bộ theo hướng xã hội hóa hay Nhà nước và nhân dân cùng làm.

Nếu không, rất khó huy động đủ nguồn lực và nếu để TP trở thành một công trường khổng lồ thì khả năng sẽ nảy sinh rất nhiều trục trặc.

Việc giải tỏa trắng một khu vực rộng lớn trong quá trình tái phát triển là một xu hướng gần như không thể tránh khỏi. Một phần đáng kể (nếu không nói là chủ yếu) quỹ nhà ở của TP gia tăng từ hình thức tái phát triển này.

Để đạt được mục tiêu, TP có thể chủ động tạo cơ chế, chính sách để các nhà phát triển bất động sản có năng lực tham gia vào việc phát triển và tái phát triển những dự án có quy mô lớn kết hợp với việc sắp xếp lại sự phân bố dân cư. Những khu vực dọc tuyến metro số một có thể là điểm bắt đầu.

Gắn với phát triển hệ thống vận tải công cộng

Đối với bất kỳ siêu đô thị nào, một hệ thống vận tải công cộng hữu hiệu là hết sức quan trọng để giải quyết tình trạng tắc nghẽn giao thông.

Vì lý do này, TP nên tập trung xây dựng một hệ thống giao thông hiện hữu trên cơ sở các quy hoạch hiện tại. Để xây dựng hệ thống này, TP nên kết hợp với việc khai thác đất và các công trình xung quanh.

Với cách tiếp cận gắn kết chỉnh trang đô thị với phát triển hệ thống vận tải công cộng, song song với việc triển khai các tuyến tàu điện ngầm, TP nên xem xét cho phát triển những dự án nhà ở, trung tâm thương mại dọc theo các tuyến này với công suất vận tải rất lớn.

Về cơ bản không cần giới hạn độ cao hay mật độ xây dựng ở các trục này vì mật độ cao là một trong những điều kiện quan trọng cho sự thành công của vận tải công cộng và hạ tầng đô thị được sử dụng hiệu quả hơn.

Nếu không thể hình thành một doanh nghiệp vận hành hệ thống đồng bộ như Hong Kong, thì có thể mời gọi các nhà đầu tư phát triển những công trình ở các đầu mối là các ga và sau đó sẽ áp dụng phí phát triển hay thuế cải thiện để tạo nguồn thu cho việc vận hành hệ thống vận tải công cộng.

Cuối cùng, TP nên hạn chế việc chỉnh trang khu trung tâm hiện hữu và các khu vực đã phát triển ổn định theo cách thức mở rộng đường để tránh tạo áp lực lên khu vực này, gây tốn kém ngân sách.