Nhu cầu thuê văn phòng TP. Hồ Chí Minh cao nhất Đông Nam Á

Trong bối cảnh nền kinh tế Đông Nam Á không ngừng tăng trưởng, các chuyên gia nhận định, nhu cầu thuê văn phòng được kỳ vọng tăng khoảng 6% hàng năm từ năm 2018 đến năm 2021, đặc biệt là các công ty công nghệ, thương mại điện tử và coworking.

Theo báo cáo của Cty nghiên cứu Jones Lang Lassale (JLL) “Khu vực Đông Nam Á – Kỳ vọng tăng trưởng vượt trội” ghi nhận tỷ lệ hấp thụ văn phòng trong 6 quý vừa qua tăng nhanh nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ, đặc biệt là ở Manila, Singapore, TP. Hồ Chí Minh và Jakarta.

Bà Regina Lim - Giám đốc Nghiên cứu Thị trường Vốn, JLL Đông Nam Á cho biết: Công nghệ thông tin, thương mại điện tử và không gian linh hoạt là nhóm ngành thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng. Trong giai đoạn 2018 – 2011, chúng tôi dự báo tỷ lệ hấp thụ văn phòng ở Đông Nam Á sẽ tăng 6% mỗi năm, trong bối cảnh GDP tăng 5% hàng năm.

Chính phủ các nước cũng đưa ra những sáng kiến nhằm tiếp tục thúc đẩy kinh tế chẳng hạn như Hành lang Kinh tế Đông Thái Lan, lượng du khách mạnh mẽ và sự không ngừng mở rộng của thương mại điện tử và coworking sẽ đồng hành cùng nhu cầu bất động sản thương mại trong tương lai. Tuy nhiên, các cuộc bầu cử sắp tới ở Indonesia và Thái Lan vào năm 2019 có thể gây ra bất ổn thị trường trong một khoảng thời gian ngắn.

Tại 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tính đến hết quý II năm 2018, tổng diện tích văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh tăng lên 1.945.000m2 với tỷ lệ hấp thụ của các loại văn phòng hạng A và hạng B đứng ở mức cao trên 95%.

Giá thuê tiếp tục tăng đều thúc đẩy bởi nguồn cầu ổn định và chất lượng xây dựng tốt hơn của các tòa nhà tương lai. Một lượng lớn các tòa nhà hạng B chất lượng cao dự kiến hoàn thành vào năm 2020 có thể sẽ gây áp lực lên thị trường hạng A, đặc biệt là các dự án lâu đời đang dần xuống cấp.

Tại Hà Nội, nhu cầu văn phòng hạng A và hạng B trong năm 2018 – 2019 sẽ tiếp tục tăng trưởng trên nền kinh tế khả quan. Tỷ lệ lấp đầy cao đã được ghi nhận ở cả thị trường văn phòng hạng A và hạng B, việc thành lập công ty mới và dịch chuyển mở rộng tiếp tục là động lực chính của nhu cầu văn phòng.

Ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc tại Việt Nam của JLL nhận định: Việt Nam là một trong những thị trường thương mại điện tử và không gian linh hoạt phát triển nhanh nhất trong khu vực.

Xu hướng này sẽ có tác động tích cực đến thị trường văn phòng bởi lẽ các công ty trong và ngoài nước sẽ tiếp tục tìm kiếm vị trí phù hợp để đặt văn phòng tại một thị trường có nền kinh tế đầy hứa hẹn.

Tại Singapore, giá thuê văn phòng bắt đầu phục hồi từ năm ngoái và được dự báo tăng 20 – 25% trong giai đoạn 2018 – 2020, đạt tốc độ tăng trưởng nhanh nhất toàn cầu.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, JLL đã cập nhật lại triển vọng giá thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm của Singapore và giá trị vốn hóa trong năm 2019 do một số diện tích cũ có thể bị thu hồi để cải tạo và tái phát triển, góp phần gia tăng tỷ lệ hấp thụ. JLL cũng dự báo giá thuê của phân khúc bán lẻ tại khu vực trung tâm sẽ tăng từ 0,5% đến 1% trong 4 năm tiếp theo.

Trong khi đó, năm 2018 được dự báo sẽ là năm xác lập kỷ lục mới về nguồn cung tại Jakarta (Indonesia), tỷ lệ hấp thụ ròng sẽ tiếp tục mạnh mẽ vì các công ty công nghệ, coworking và khách thuê chính ở khu vực trung tâm tiếp tục mở rộng. JLL dự báo giá thuê sẽ giảm thêm 2-3% trong nửa cuối năm trước khi chuyển sang giai đoạn phục hồi dần vào năm 2019.

Đối với Malaysia, trong khi mức giá thuê văn phòng tại Kuala Lumpur cần nhiều thời gian hơn để phục hồi do lượng cung mới nhiều đáng kể, JLL dự báo các khu ngoại ô sẽ hoạt động tốt vì nguồn cung hạn chế và có kết nối tuyệt vời. JLL đã giảm dự báo giá thuê văn phòng và giá trị vốn tại trung tâm KualaLumpur lần lượt là 2,3% và 6,0% và nâng mức dự báo khu vực ngoại ô KualaLumpur lên lần lượt 2,6% và 0,6%.

Bất ngờ lớn nhất trong quý II năm 2018 là sự tăng trưởng mạnh mẽ tại Manila (Philipines), nơi tỷ lệ hấp thụ ròng tăng thêm 222.000m2, với nhu cầu mạnh mẽ từ các công ty sử dụng nguồn lực từ nước ngoài, các nhà điều hành trò chơi trực tuyến và các công ty kinh doanh dịch vụ, tiếp thị và công nghệ thông tin. Mặc dù số lượng văn phòng hoàn thành trong năm 2018 đạt kỷ lục, tỷ lệ sàn trống chỉ mức 2,2% trong quý II năm 2018 nhờ vào nguồn cầu văn phòng vượt trội. JLL đã cập nhật dự báo tỷ lệ trống với tỷ lệ lấp đầy hiện tại dự kiến sẽ ở mức trên 96% vào quý IV năm 2018, so với ước tính trước đó là 94,7%.(TBKD)
------------------------

"Nghẽn mạch" mua bán bất động sản thế chấp ngân hàng

Nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản đang rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng cần tháo gỡ nhiều "điểm nghẽn" để những dự án này tái khởi động.

Chờ được tái sinh

Hồi đầu năm, Tập đoàn Hoàn Cầu thông báo đã bán dự án khu dân cư Tân Thuận Tây tại đường Nguyễn Văn Linh, quận 7 cho Công ty CP Đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn. Sau khi giao dịch được UBND TP. Hồ Chí Minh chấp thuận, Xuân Mai Sài Gòn đã khởi động dự án này và đổi tên thành tổ hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn và nhà ở Eco-Green Saigon, quy mô 14,36ha.

Được biết, khu dân cư Tân Thuận Tây từng là tài sản đảm bảo cho khoản nợ của Tập đoàn Hoàn Cầu tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank). Sau đó, khoản nợ này được Sacombank bán lại cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC).

Mua bán dự án khu dân cư Tân Thuận Tây cùng với phiên bán đấu giá thành công V-Ikon (đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh) là một trong số ít giao dịch bất động sản thế chấp ngân hàng thành công trong năm 2018 tại TP. Hồ Chí Minh.

Các công trình hình thành trong tương lai trên đất như PetroVietnam Landmark tại phường An Phú, quận 2 cũng đang được thế chấp tại VAMC. Thêm nữa, khu dân cư 584 Tân Kiên, Bình Chánh hiện cũng đang thế chấp trên 600 căn hộ, chung cư Vạn Hưng Phát, quận 8 thế chấp 14 căn hộ, chung cư Thái Bình Plaza, quận 2 thế chấp 141 căn hộ (nay đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Phúc An Khang), chung cư 584 Lilama SHB Plaza tại quận Gò Vấp thế chấp 724 căn hộ hoặc Cao ốc Xanh, quận 9 thế chấp 730 căn hộ.

Theo các chuyên gia bất động sản, những khu đất và dự án nói trên đều có tiềm năng nếu tìm được nhà đầu tư mới đủ tiềm lực tài chính để khởi động lại.

Cần tháo "điểm nghẽn" 

Liên quan đến việc "giải cứu" các dự án, tài sản như trên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, nhu cầu chuyển nhượng bất động sản đang rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Vì thế, việc chuyển nhượng dự án đang gặp quá nhiều trở ngại. 

Chính "điểm nghẽn" này đã "ngáng chân" những nhà đầu tư mới thay thế chủ đầu tư cũ để tái khởi động các dự án vốn bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Việc chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án ở TP. Hồ Chí Minh được chấp thuận trong 6 tháng đầu năm 2018 cho thấy "điểm nghẽn" này đang trở nên phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", hay hàng tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Một vấn đề nan giải không kém khác chính là việc giải phóng mặt bằng, do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với các đối tượng nằm trong ranh dự án, nên dự án dễ rơi vào tình trạng "da beo", không triển khai được.

Một chủ đầu tư than phiền, mỗi khi vướng vào vấn đề này, cũng đồng nghĩa là bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, nên đã điêu đứng càng thêm điêu đứng. Chính điều này làm giảm nguồn cung trong ranh dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, trong khi các dự án trong ranh dự án cao cấp ít bị ảnh hưởng do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước.

Ngoài những ách tắc như trên, hiện tiền sử dụng đất cũng là nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số”, là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin - cho", khiến quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Mặc dù TP. Hồ Chí Minh đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng Thẩm định giá đất kể từ cuối tháng 12/2017, nhưng hiện vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn thụ lý hồ sơ. Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thì thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200ha đất ở.

Đặc biệt, kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TP. Hồ Chí Minh và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng bất động sản, đang hứa hẹn thúc đẩy thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án phát triển mạnh hơn.(DNSG)
---------------------------

Hà Nội đề xuất thu hồi lại nhà tái định cư không về ở

Trước tình trạng hàng trăm căn hộ tái định cư bỏ không, không có người nhận gây lãng phí và thất thoát ngân sách đầu tư của Nhà nước, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất thu hồi lại các căn hộ này nếu sau 2 năm không về ở, để bán đấu giá thu hồi vốn.

Đại diện Phòng phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho hay, vừa qua đã công bố công khai danh sách 372 hộ gia đình được mua nhà tái định cư trên địa bàn Hà Nội nhưng chưa liên hệ với Ban quản lý các công trình nhà ở và công sở ký hợp đồng mua bán nhà cũng như chưa nộp tiền và nhận nhà.

Theo Phòng phát triển đô thị, đối với trường hợp nhà tái định cư bỏ trống vì chưa có phương án sử dụng, bố trí cho người dân chỉ chiếm số lượng rất ít với khoảng 76 căn. Số còn lại tập trung vào trường hợp căn hộ nhà tái định cư bỏ trống do người dân không đến nhận nhà.

“Đây là trường hợp thành phố đã có quyết định bố trí về ở cho hộ cụ thể nhưng người dân lại chưa đến nộp tiền và chưa nhận nhà. Số trường hợp này hiện có số lượng khá lớn. Vì vậy, để tránh lãng phí và thất thoát ngân sách đầu tư của Nhà nước cho quỹ nhà tái định cư, Sở có đề xuất thu hồi các căn hộ này sau 2 năm người dân không về ở, để bán đấu giá thu hồi vốn”, vị cán bộ cho hay.

Theo vị cán bộ này, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do người dân được phân nhà tái định cư trì hoãn để rao bán, hưởng chênh lệch.

Trước đấy, Sở Xây dựng Hà Nội đã thông báo danh sách 372 hộ gia đình được mua nhà tái định cư trên địa bàn Thủ đô nhưng chưa liên hệ với Ban quản lý các công trình nhà ở và công sở ký hợp đồng mua bán nhà, đồng thời cũng chưa nộp tiền và nhận nhà.

Cụ thể, theo thông báo danh sách gồm: 44 hộ ở nhà N01 – 7A Lê Đức Thọ; 28 hộ ở nhà N02 – 5A Lê Đức Thọ; 14 hộ ở nhà NO26A Bắc Đại Kim; 44 hộ ở nhà OCT Bắc Linh Đàm; 58 hộ ở nhà CTI.1-1A Vĩnh Hoàng, 34 hộ ở nhà CTI.1-1B Vĩnh Hoàng; 14 hộ ở nhà CT3 ao Hoàng Cầu và 136 hộ ở các nhà A14A1, A14A2, A14B2 Nam Trung Yên.

Thời gian qua nhiều dự án tái định cư bỏ hoang trên địa bàn Hà Nội

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong thời gian 60 ngày kể từ thời điểm thông báo chính thức được đăng tải (13/08/2018), những hộ dân có tên trong danh sách mà vẫn không liên hệ với Ban Quản lý để hoàn tất thủ tục mua nhà sẽ được tổng hợp để báo cáo lên cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định.

Thời gian qua, rất nhiều căn hộ, công trình nhà tái định cư nhưng lại không có người đến ở hoặc bỏ hoang nhiều năm trời gây bức xúc dư luận.

Điển hình, dự án nhà tái định cư do chủ đầu tư là công ty đầu tư thuộc khu đô thị mới Sài Đồng được triển khai từ năm 2001-2006, với mục đích tái định cư tại chỗ khi thực hiện dự án GPMB, mở rộng tuyến phố Sài Đồng nằm trong khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên).

Một trong những lý do khiến cho người dân không muốn ở tại tòa nhà tái định cư này một phần là do họ phản ánh rằng, chất lượng công trình tại đây kém, không đủ điều kiện sinh sống, một phần là do tình trạng khiếu kiện kéo dài tại đây khiến người dân né tránh. Cũng có ý kiến cho rằng những căn hộ này không phù hợp về thiết kế, hạ tầng, chất lượng xây dựng. Cả 3 tòa nhà tái đinh cư 6 tầng đều không có thang máy.

Trước thực trạng dự án, Handico 3 đề xuất thành phố cho phép phá bỏ toàn bộ 3 tòa nhà tái định cư nằm trong khu đô thị mới Sài Đồng do chính đơn vị này làm chủ đầu tư, với lý do là các tòa nhà này đã xây dựng xong cách đây hơn 10 năm nhưng đến nay chưa có một người dân nào đến ở.

Thậm chí, tọa lạc tại vị trí trung tâm với khu đất “vàng” và được đánh giá một trong những nhà tái định cư đẹp nhất Hà Nội, nhưng tòa nhà 4A Tạ Quang Bửu (quận Hai Bà Trưng) cao trên 20 tầng do Công ty cổ phần Tu tạo và Phát triển nhà làm chủ đầu tư với 155 căn hộ nhưng bỏ hoang gần chục năm nay....(Tienphong)