Bước giá "nhảy" gấp 10 lần quy chế

Ngày 3.4.2014, UBND TP.HCM có quyết định thu hồi và bàn giao các mặt bằng nhà đất trên địa bàn để Trung tâm phát triển quỹ đất quản lý và lập thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất theo quy định. Trong đó, có khu đất số 23 Lê Duẩn (P.Bến Nghé, Q.1) đang được Công ty TNHH một thành viên xổ số kiến thiết TP.HCM sử dụng, diện tích khoảng 3.298 m2, phải được bàn giao và Trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức bán đấu giá trước ngày 15.12.2014. Sau đó, Sở QH-KT TP.HCM đưa ra chỉ tiêu xây dựng cho khu đất với chiều cao công trình tối đa 100 m (từ 18 - 22 tầng), gồm thương mại dịch vụ ở 4 tầng khối bệ và khối tháp là văn phòng. Tỷ lệ hệ số sử dụng đất có thể được xem xét dựa trên nhu cầu của nhà đầu tư.
     Theo Thông báo bán đấu giá tài sản số 1094/TTĐG ngày 13.5.2015 của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê và công trình xây dựng trên đất tại số 23 Lê Duẩn là 558,4 tỉ đồng (làm tròn số), đã bao gồm 10% thuế giá trị gia tăng trên phần giá trị công trình trên đất. Thế nhưng, phương án đấu giá sau đó do Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện không nhất quán theo hồ sơ phát hành ban đầu, khiến giá thành bị đẩy lên quá cao.

Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại TP.HCM ban hành kèm Quyết định số 24/2010/QĐ-UBND ngày 7.4.2010 của UBND TP.HCM nêu “Bước giá (nấc giá) tối thiểu: là khoản chênh lệch giá tối thiểu giữa hai lần phát giá liền kề nhau. Bước giá tối thiểu được quy định trong hồ sơ đấu giá từ 0,01% (một phần mười ngàn) đến 1% (một phần trăm) giá khởi điểm của gói đấu giá”. Theo một doanh nghiệp (DN) tham gia đấu giá, với giá khởi điểm được phê duyệt là 558,4 tỉ đồng thì bước giá tương ứng từ 55,84 triệu đồng (làm tròn số) đến 5,584 tỉ đồng. Đây là cơ sở cho phương án bán đấu giá ban hành kèm theo Quyết định số 511/QĐ-TNMT-PTQĐ ngày 12.5.2015 của Sở TN-MT TP.HCM về việc bán đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn. Theo đó, bước giá bán đấu giá giao động từ 56 triệu đến 5,584 tỉ đồng.

Thế nhưng, tại buổi đấu giá ngày 23.6.2015 ở Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, bước giá được công bố dao động từ 1 tỉ đồng đến 50 tỉ đồng khiến DN tham gia đấu giá choáng váng vì giá thành bị đẩy lên quá cao, dẫn đến giá khu đất 23 Lê Duẩn trúng thầu ở mức không hợp lý: lên tới 1.430 tỉ đồng, tăng gần gấp 3 lần so với giá khởi điểm (khoảng 500 triệu đồng/m2).

DN đề nghị tổ chức đấu giá lại

Tuy nhiên, DN tham gia đấu giá sau đó khiếu nại việc đưa ra bước giá không đúng theo quyết định và phương án bán đấu giá ban đầu, ảnh hưởng đến kết quả bán đấu giá, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của DN. “Vì thế, chúng tôi đề nghị xem xét, quyết định hủy kết quả buổi bán đấu giá ngày 23.6 vừa qua tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản; đồng thời tổ chức đấu giá lại quyền sử dụng đất thuê và công trình xây dựng trên đất của khu đất 23 Lê Duẩn theo đúng quy định pháp luật”, đơn khiếu nại viết.

Việc hủy kết quả bán đấu giá tài sản nhà nước, cụ thể là đất đai, do sai phạm quy trình bán đấu giá đã từng xảy ra. Mới đây, ngày 5.5, Tổng công ty vật tư nông nghiệp (thuộc Bộ NN-PTNT) đề nghị Công ty CP đấu giá Thành An và nhà đầu tư trúng đấu giá nhà đất số 120 Quán Thánh (Q.Ba Đình, Hà Nội) cùng thống nhất hủy kết quả bán đấu giá tài sản. Nguyên nhân, Công ty Thành An không thực hiện việc niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản theo quy định. Ngoài ra, Tổng công ty vật tư nông nghiệp cũng đề nghị Thành An hủy tổ chức bán đấu giá tài sản tại số 164 Trần Quang Khải (Q.Hoàn Kiếm) và tiến hành thanh lý hợp đồng bán đấu giá tài sản đã ký với nhau. Hai khu đắc địa này đều do Tổng công ty vật tư nông nghiệp quản lý.

Trở lại trường hợp khu đất vàng 23 Lê Duẩn, theo một chuyên gia về bất động sản, việc TP.HCM tổ chức bán đấu giá công khai thay vì chỉ định giá là rất sòng phẳng và đáng hoan nghênh. Tuy nhiên, để quá trình đấu giá minh bạch là không đơn giản, vì vẫn còn xảy ra trường hợp “quân xanh quân đỏ”, loại bỏ những nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính lẫn năng lực triển khai dự án. Ngoài ra, với đấu giá, việc định giá tài sản là rất quan trọng, bởi nếu định giá sai sẽ ảnh hưởng lớn cho nhà đầu tư và cả nhà nước. Trong trường hợp cụ thể là khu đất 23 Lê Duẩn, có thể việc định giá tài sản ban đầu không chuẩn nên mới xảy ra chuyện thay đổi bước giá bán đấu giá không đúng với ban đầu, khiến nhà đầu tư bị xâm phạm quyền lợi. Vì thế, nhà đầu tư đề nghị hủy kết quả và tổ chức đấu giá lại.

Theo luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, trong vụ đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn, đáng ra khi bắt đầu bán đấu giá các DN tham gia phát hiện có thay đổi trong bước giá phải yêu cầu hủy buổi đấu giá ngay. Tuy nhiên, việc hủy trước hay sau không phải là vấn đề, bởi UBND TP.HCM đã quy định rõ ràng về bước giá tối thiểu thì việc tổ chức bán đấu giá phải thực hiện theo mà không được phép thay đổi. Kết quả đấu giá, vì vậy, nên được xem xét hủy bỏ và tiến hành đấu giá lại cho đúng.

Trao đổi với PV Thanh Niên, TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế VN, cho rằng đấu giá tài sản nhà nước bị vướng ở chỗ, thứ nhất là chưa công khai, minh bạch; thứ hai là phương thức thị trường chưa cạnh tranh, chưa được bảo đảm tốt. “Thực ra, phía sau các buổi đấu giá tài sản nhà nước là vấn đề lợi ích nên luật lệ cho đấu giá là phải chặt chẽ, rõ ràng cho mọi người. Luật cũng phải trừng phạt những ai thiên vị, cung cấp thông tin giả, hay bán thông tin trước để tạo ra “quân xanh, quân đỏ”. Nếu không sẽ có những người lợi dụng khe hở để đưa thêm điều kiện hoặc làm điều kiện méo mó, khiến người được tự nhiên thành không được. Vì thế tính thị trường và cơ sở pháp lý trong đấu giá tài sản phải được đảm bảo song hành”, ông Thiên nhấn mạnh. Đối với việc đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn, ông Thiên cho rằng “một khi vi phạm quy định thì chắc chắn phải tổ chức đấu giá lại”.