Từ quý I/2016 Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiến hành lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40% đồng thời tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản được xem là 2 mục trọng tâm.

Dự thảo này đang tác động khá lớn đến tâm lý thị trường. Đã có những doanh nghiệp địa ốc bị ảnh hưởng tiêu cực, cụ thể là hủy bỏ kế hoạch đầu tư phát triển dự án mới do không tiếp cận được vốn nhanh. Không ít ông lớn đặt mục tiêu kinh doanh năm 2016 ở mức thận trọng dù năm trước đó mức tăng trưởng lên đến 60-200%.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị NHNN chưa sửa đổi Thông tư 36 trong thời điểm hiện nay. Nguyên nhân tạm dừng nhằm tiếp tục củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp. Trong trường hợp bắt buộc phải sửa đổi Thông tư 36, cần thực hiện theo từng nhóm đối tượng với lộ trình giảm dần để tránh những cú sốc đáng tiếc.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng có đề xuất tương tự tới cơ quan quản lý ngân hàng. Tổ chức này cho rằng tỷ lệ cho vay bất động sản chỉ chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của các nhà băng, trong khi tỷ lệ này phải ở mức 15% mới cần siết chặt cho vay.

Tuy nhiên, trên thị trường vẫn có không ít doanh nghiệp địa ốc đầu tư kinh doanh bất động sản giá vừa túi tiền tự tin tăng sản lượng hàng hóa trong bối cảnh van tín dụng đứng trước kịch bản bị kiểm soát chặt hơn.Là doanh nghiệp đang phát triển nhiều dự án nhà ở tại khu Nam TP HCM, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty bất động sản Hưng Lộc Phát, Nguyễn Dư Lực cho biết: "Chúng tôi không quá e ngại việc NHNN sửa thông tư 36 theo hướng thắt chặt tín dụng bởi lẽ nguồn vốn của doanh nghiệp được kiểm soát không phụ thuộc nhiều vào vốn vay từ nhà băng". Ông Lực giải thích, trước nay công ty luôn chủ động đặt mục tiêu phát triển theo hướng chậm mà chắc, tập trung vào dự án trọng điểm và không đầu tư dàn trải.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản giá vừa túi tiền vẫn lên kế hoạch tăng sản lượng hàng hóa dù kịch bản thắt chặt tín dụng đang được cảnh báo trước. Ảnh: Vũ Lê

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, năm 2016 trong khi một số đơn vị giảm sản lượng hàng hóa để phòng thủ trước nguy cơ siết van tín dụng thì ông lại tăng gần gấp đôi nguồn cung đưa ra thị trường so với năm 2015. Dự án mới nhất doanh nghiệp chuẩn bị mở bán tại quận 7 là The Golden Star thậm chí còn nhắm đến chiến lược tăng chất lượng, cạnh tranh về giá (rẻ hơn các dự án cùng khu vực 2-3 triệu đồng mỗi m2) để kích cầu. 

Chuyên phát triển nhà đất giá rẻ ở phía Tây TP HCM, Giám đốc Công ty địa ốc Thắng Lợi, Dương Long Thành nhận định, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, kinh doanh những dự án có giá vừa túi tiền, hướng tới người tiêu dùng thật sẽ ít bị tác động trước kịch bản siết van tín dụng. Lý do là sản phẩm của các doanh nghiệp này nhắm đến phân khúc bất động sản an sinh, an cư hơn là đầu tư, đối tượng là những dòng vốn nhỏ an toàn. "Hơn nữa, dự án có quy mô nhỏ gọn triển khai nhanh hơn, nhu cầu vay ít hơn nên cơ hội vượt khó sẽ cao hơn", ông nói.

Có 15 năm làm nhà bán cho các đối tượng khách hàng thu nhập thấp, Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa mổ xẻ câu chuyện NHNN lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 ở góc nhìn lạc quan và tích cực. Chuyên gia này nhận định: "Tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn có thể làm thay đổi hành vi của doanh nghiệp và nhà đầu tư nhưng thị trường sẽ đi theo hướng phát triển bền vững hơn".

Ông Nghĩa cho hay, năm 2016 doanh nghiệp tiếp tục theo đuổi thị phần nhà bán và cho thuê giá "mềm" (dưới một tỷ đồng/căn). Sản lượng hàng hóa dự kiến sẽ tăng mạnh so với năm 2015. "Chúng tôi chỉ chuyên một phân khúc giá rẻ, ăn chắc mặc bền nên sẽ giữ thế chủ động hơn trước những thay đổi sắp tới", ông Nghĩa cho hay.

Tổng giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Vietnam, Stephen Wyatt đánh giá, việc lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 được đưa ra nhằm cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản và các nhà đầu tư có nguy cơ mất kiểm soát trong các khoản nợ.

Ông Stephen Wyatt khuyến nghị các nhà đầu tư tổ chức cũng như cá nhân đang có ý định mua bất động sản là cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay. Không nên đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục. Những bài học trong quá khứ là chu kỳ bất động sản tại Việt Nam ngắn hơn tại các thị trường có sự phát triển bền vững khác. Chu kỳ ở đây có thể là hai, ba, bốn hay 5 năm nhưng các thành phần tham gia thị trường (doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng cuối cùng) cần phải thận trọng khi chúng ta quyết định vay mua bất động sản.

Tại hội thảo Cơ hội đầu tư năm 2016 - Sự trở lại của bất động sản diễn ra ngày 9/3, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Nguyễn Thị Hồng cho biết, hiện nay lãi suất cho vay chỉ bằng 40% của giai đoạn khó khăn cuối năm 2011, tỷ giá ổn định, tăng trưởng dự trữ ngoại hối. Chính phủ và các bộ ngành sẽ kiên định trong các mục tiêu điều hành kinh tế vĩ mô, tiếp tục ổn định lãi suất ngân hàng.

Năm 2016 NHNN đặt 3 mục tiêu hàng đầu. Một là tiếp tục nâng cao vị thế của tiền đồng và duy trì lợi tức nắm giữa có lợi cho tiền đồng. Hai là đặt mục tiêu tín dụng an toàn, hiệu quả. Ba là tăng cường thanh tra giám sát hệ thống để cảnh báo kịp thời.

Bà Hồng giải thích, mục tiêu thứ ba lý giải phần nào việc NHNN đặt ra lộ trình sửa đổi Thông tư 36. Nguyên nhân là do nhu cầu tín dụng bất động sản trung và dài hạn phát triển quá nhanh trong khi ngân hàng chủ yếu đáp ứng vốn ngắn hạn.

Phó thống đốc NHNN cho biết thêm, việc sửa đổi Thông tư 36 nhắm đến mục đích cảnh báo là chính. Hiện nay chỉ thị yêu cầu kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực bất động sản được Chính phủ đặc biệt quan tâm. NHNN chỉ đang tiến hành bước tổng hợp ý kiến của người dân và cộng đồng doanh nghiệp để cân nhắc lộ trình sửa đổi. Tuy nhiên, đối với các dự án khả thi, hiệu quả, việc cho vay như thế nào tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các doanh nghiệp và ngân hàng.

"NHNN sẽ cân nhắc một cách thận trọng trong quá trình sửa đổi Thông tư 36 để đảm bảo thị trường và hệ thống các tổ chức tín dụng hoạt động an toàn", bà Hồng cho hay.

Vũ Lê
Theo Vnexpress