(Bat dong san)

Nhiều đại gia ẩn mình thường cho thuê nguyên toà nhà, giúp những người như anh Thái (quận 7, TP HCM) tìm thấy cơ hội thuê sỉ rồi phân phối lại để thu lời.

Khi khách sạn mini chưa bị cạnh tranh nhiều, anh Thái cho thuê phòng giá thương lượng theo ngày, tuần thậm chí theo giờ. Gần đây, anh chuyển sang mô hình cho thuê căn hộ trung - cao cấp. Tầng trệt các công trình này có thể dùng cho thuê mở shop kinh doanh, quán ăn, tiệm tạp hóa và quán cà phê.

Nhà đầu tư này tiết lộ, tại thành phố 10 triệu dân như Sài Gòn có không ít đại gia ẩn mình sở hữu nhiều bất động sản nhưng không muốn thu bạc lẻ. Họ chỉ cho thuê sỉ cả tòa nhà và cần đối tác đứng ra trả tiền định kỳ bằng hình thức bao thuê dài hạn. Các đại gia này giao cho khách thuê trọn gói quyền tự tổ chức kinh doanh: ngăn phòng, chia tầng, kiếm khách thuê, quản lý...

Vì không phải chủ đầu tư, cũng không phải chủ tòa nhà mà chỉ là đối tác đi thuê tài sản, lại được đặt cọc theo 6-12 tháng một lần tùy thỏa thuận nên anh không phải chịu áp lực chôn quá nhiều vốn. "Tôi dựa vào mạng lưới khách thuê tự phát triển được để phân phối cho thuê lại. Nếu thẩm định được tiềm năng của bất động sản có thể đạt mức lợi nhuận 10-15%/năm", nhà đầu tư này đánh giá. 

Tại một số chung cư thuộc khu Đông và Nam Sài Gòn mới đi vào khai thác được 6-18 tháng cũng xuất hiện các nhà đầu tư thuê căn hộ 2 phòng ngủ rồi cho khách thuê lại theo hình thức ở ghép. Đối tượng thuê là sinh viên có điều kiện kinh tế tốt, các nhóm nhân viên văn phòng còn độc thân có thu nhập khá trở lên.

Nhà đầu tư phân khúc này tận dụng lợi thế các chung cư mới bàn giao còn vắng người ở, thiếu dịch vụ tiện ích nên dễ thương lượng được mức giá "mềm" hơn giá thị trường để cho thuê ăn chênh lệch. Tuy nhiên, các trường hợp thuê căn hộ để cho thuê lại thường bão hòa từ năm thứ 3 trở đi. Nguyên nhân là do cộng đồng dân cư được hình thành, tiện ích hoàn thiện, giá thuê bước vào quỹ đạo tăng dần đều, chủ căn hộ có xu hướng lấy lại nhà để tự khai thác.

TP HCM đang nở rộ mô hình thuê bất động sản để cho thuê lại dưới nhiều hình thức. Ảnh: Vũ Lê

Nhóm nhà đầu tư tổ chức cũng đã lộ diện. Vài năm nay, một doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định, tư vấn bất động sản đã thử nghiệm thành công mô hình thuê cao ốc để cho thuê lại.

Đơn vị này bao thuê trọn gói một cao ốc tọa lạc tại quận 3, cách trung tâm quận I, TP HCM chỉ hơn trăm mét rồi tìm đối tác cho thuê từng tầng và tự quản lý tòa nhà. Khách hàng thuê mặt bằng làm văn phòng là các công ty châu Á và Việt Nam. Tầng trệt khách thuê làm khu bán lẻ vì lợi thế mặt tiền. 

Nguyên nhân chủ đầu tư cao ốc này chọn hình thức cho thuê toàn bộ tòa tháp có vị trí đắc địa vì doanh nghiệp không có mạng lưới khách thuê dồi dào và thiếu kinh nghiệm quản lý bất động sản.

Trường hợp cá biệt hơn, một tập đoàn kinh doanh đa ngành tại quận I, vừa săn lùng và thuê dài hạn cao ốc có vị trí mặt tiền đắc địa, bán kính cách trung tâm Sài Gòn chưa đầy 2 km rồi cho thuê lại. Các công ty con của tập đoàn thuê một nửa tòa tháp (hạch toán chi phí trả ngược về công ty mẹ). Một nửa tòa nhà chuyển thành phòng khách sạn cho các chuyên gia của công ty lưu trú và cho khách vãng lai thuê. Tầng cao nhất và của tòa tháp này và sân thượng được bố trí nhà hàng, quán cà phê.

Giám đốc Đào tạo TMG Hospitality - Trang Minh Hà đánh giá, thuê bất động sản để cho thuê lại là một hình thức kinh doanh sáng tạo và linh hoạt. Cách làm này mang lại hiệu quả và lối ra cho những chủ đầu tư cao ốc không chuyên (thiếu kinh nghiệm thị trường, thiếu kiến thức và không có dữ liệu khách thuê tốt).

Ông Hà phân tích, việc xây dựng một cao ốc để kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn, từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, công năng sử dụng của cao ốc. Không những vậy, việc vận hành và kinh doanh cao ốc cũng lắm gian nan. Không phải chủ đầu tư nào cũng có thời gian để tham gia chương trình đào tạo, vận hành cao ốc theo chuẩn.

Khó khăn lớn nhất là chủ tòa nhà là phải đầu tư thời gian và công sức để tạo dựng các mối quan hệ, để tìm nguồn khách. Đó là lý do sau một thời gian tự vận hành không hiệu quả, chủ đầu tư có khuynh hướng tìm những đơn vị có uy tín để khoán cả việc kinh doanh, quản lý, khai thác tài sản giúp mình.

Theo ông Hà, hình thức thuê lại một phần, hoặc toàn bộ cao ốc để kinh doanh đã diễn ra từ rất lâu ở các nước phát triển. Các công ty, tập đoàn quản lý cao ốc uy tín, đa quốc gia đã nhanh chóng tận dụng cơ hội này để kinh doanh kiếm lời. 

Tại TP HCM, thị trường này phát triển với quy mô nhỏ hơn là những loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ tiện ích, nhà trọ cao cấp… Một hình thức khác là thuê lại khách sạn 2-4 sao hoặc cao ốc văn phòng để kinh doanh, phổ biến nhất là nhượng quyền thương hiệu.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá, bài toán thuê bất động sản để cho thuê lại có lợi thế và thách thức riêng. Lợi thế  là vốn ít, hạn chế việc chôn quá nhiều tiền vào khối tài sản, rút ngắn thời gian thu hồi vốn.

Ông Chánh chỉ ra 4 thách thức nhà đầu tư cần phải lưu ý. Thứ nhất, phải định giá đúng tiềm năng của bất động sản, chọn phân khúc ít bị đối thủ cạnh tranh. Thứ hai, phải giải mã được nguồn cầu, hiểu rõ thị trường chuộng thuê sản phẩm gì để đáp ứng đúng thị phần. Thứ ba, phải sẵn sàng mạng lưới khách thuê để khai thác càng nhanh càng tốt. Thứ tư, phải quản lý tốt bất động sản, cung ứng dịch vụ phù hợp để khách thuê hài lòng nhằm duy trì nguồn thu.

Câu hỏi mấu chốt cho nhà đầu tư muốn chọn loại hình thuê cao ốc để cho thuê lại là, liệu thị phần có đủ lớn để tham gia và tạo lợi nhuận không. Chỉ nên đầu tư mô hình này khi chọn được phân khúc thị trường mới nổi, nguồn cung còn hạn chế và nhu cầu bức thiết. "Nếu định giá sai, quản lý kém dễ dẫn đến tỷ lệ trống cao, khả năng thua lỗ rất lớn", ông khuyến cáo.