(Tin kinh te)

Theo Tổng giám đốc OCB Nguyễn Đình Tùng, đây là thời điểm phù hợp để cơ cấu lại nguồn vốn cho NH cũng như tăng độ phát triển bền vững cho thị trường BĐS.

Bất lợi trước mắt…

NHNN đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 36 về các tỷ lệ, giới hạn an toàn trong hoạt động. Một trong những điểm đáng chú ý dự kiến sửa đổi đó là giảm việc sửa tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40%. Đồng thời NHNN nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản (BĐS) từ 150% lên 250%. Dự thảo này rất được dư luận quan tâm.

“Chắc chắn lượng vốn trung, dài hạn đưa vào thị trường nói chung sẽ giảm. Bởi trong đấy các hoạt động kinh doanh BĐS phần lớn có nhu cầu trung dài hạn nên ảnh hưởng trực tiếp. Như vậy, đương nhiên ảnh hưởng đến cung tín dụng”, Tổng giám đốc một NHTMCP nhìn nhận.

NHNN sẽ xem xét kỹ lưỡng Thông tư 36 để điều chỉnh thay đổi liều lượng cho phù hợp

Trước những thay đổi trên, giới BĐS tỏ ra lo lắng hơn cả vì trước nay, các dự án của các DN này đều phụ thuộc rất nhiều vào vốn NH. Giám đốc một công ty xây dựng tại địa bàn quận Cầu Giấy chia sẻ: Công ty đang có ý định nhận thầu dự án xây nhà cho cán bộ nhân viên nhưng nếu quy định mới được thực hiện thì chúng tôi sẽ không dám thực hiện vì vốn tự có không còn nhiều.

Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land Đinh Duy Trinh cho biết, không chỉ DN mà khách hàng đều tỏ ra lo lắng bởi nếu một khi chính sách này được ban hành thì cơ hội tiếp cận tín dụng để vay phát triển dự án của DN và mua nhà của người dân sẽ trở nên khó khăn hơn. Thậm chí đã có DN phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh theo hướng cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh…

Có những tính toán đưa ra nếu những quy định trên áp dụng thì có khoảng vài chục nghìn tỷ đồng vốn NH không thể chảy vào thị trường BĐS. Điều này tác động đến thị trường này khi vừa mới đang trong giai đoạn bắt đầu hồi phục.

“Đúng là “niêu cơm” của nhiều DN, giới đầu tư BĐS sẽ bị ảnh hưởng, song nhìn về dài hạn, sự ổn định của xã hội thì cần phải sửa những quy định tại Thông tư 36” - Phó chủ tịch HĐQT một NHTMCP nhìn nhận.

Tuy nhiên, theo đánh giá của vị này, nếu không sửa, đây có thể là một trong những mầm mống làm căng thẳng lãi suất. Vì khi nguồn đầu tư vào BĐS quá nhiều, các NH thiếu nguồn buộc phải đưa lãi suất lên cao để huy động vốn đáp ứng khách hàng.

Thực tế, không phải tất cả các đối tượng liên quan đến BĐS đều chịu tác động bởi quy định tại Dự thảo. Trong quy định tại Dự thảo những đối tượng nêu rõ: đối tượng liên quan điều chỉnh là cho vay BĐS, cho vay công trình… là những đối tượng sinh lời nhờ BĐS. Còn cho vay chính sách, cho vay tiêu dùng mua, sửa nhà để ở không thuộc đối tượng bị thắt chặt.

Thống đốc NHNN Việt Nam Lê Minh Hưng cho biết, tín dụng BĐS đang có tốc độ tăng cao hơn mức bình quân của toàn hệ thống. Để thị trường phát triển ổn định, trong thời gian tới, NHNN sẽ xem xét kỹ lưỡng Thông tư 36 để điều chỉnh thay đổi liều lượng cho phù hợp. Và NHNN chọn vào một thời điểm thích hợp ban hành để các DN có sự chuẩn bị trước.

Để an toàn cho lâu dài

Theo Tổng giám đốc OCB Nguyễn Đình Tùng, đây là thời điểm phù hợp để cơ cấu lại nguồn vốn cho NH cũng như tăng độ phát triển bền vững cho thị trường BĐS. Thực tế với những diễn biến kinh tế ngày càng phức tạp thì vốn NH vào thị trường BĐS nhiều không phải là một điều hay, thậm chí là rủi ro.

Ông cho rằng, vốn NH chỉ nên là vốn mồi. Cơ cấu vốn BĐS nên có từ ba nguồn: Vốn tự có của NĐT; vốn của các đối tác đầu tư có thể là NĐT nội và ngoại; và vốn NH. Trong quá trình dàn xếp đầu tư, vốn NH có thể bơm ra trước, sau đó các nguồn vốn khác đưa vào thay thế chứ không nên phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay NH.

Thực tế, trong thời gian qua không chỉ NĐT nội mà cả NĐT nước ngoài, đặc biệt vốn FDI đổ vào BĐS khá nhiều. Các NĐT ngoại không chỉ tham gia nhằm mục đích đầu cơ mà họ còn phối hợp cùng các nhà phát triển BĐS trong nước tạo ra sản phẩm bán ra thị trường nước ngoài.

“Thanh khoản các sản phẩm có sự tham gia của các NĐT ngoại khá tốt. Ví như tại TP. Hồ Chí Minh có nhiều khu chung cư có sự tham gia của đối tác nước ngoài vừa xây xong đã bán hết sạch”, một lãnh đạo NH tiết lộ.

Đồng quan điểm, vị Phó chủ tịch một NHTMCP cho rằng, với quy định nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS sản từ 150% lên 250% sẽ khiến các NH “chùn tay” hơn khi cho vay đối tượng này. Các NH buộc phải xem xét, chọn lọc đối tượng khách hàng có năng lực kinh nghiệm mới cho vay chứ không thể cho vay ào ào như trước.

“Nhưng tôi được biết, quan điểm của ban soạn thảo Dự thảo sẽ vẫn giữ độ ấm cho thị trường này chứ không “dập tắt” như dư luận đang đồn đoán. Thế nên các NH muốn thị trường này bền vững thì phải chọn lọc khách hàng tốt, nếu không nó sẽ lại nóng sốt rồi lạnh ngắt”, vị lãnh đạo nói thêm.

Những sửa đổi quy định tại Dự thảo trên được TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá cao và ông cho rằng điều này rất cần thiết, nên thực hiện càng sớm càng tốt. “Nếu thị trường có biến động, các NH sẽ rơi vào bẫy thanh khoản do chính mình tạo ra” – ông Hiếu khuyến nghị. Nhất trí tính cần thiết của việc sửa đổi, nhưng một CEO NH cho rằng, việc thực hiện sửa đổi Thông tư 36 cũng cần có thời gian, lộ trình tránh cú sốc mới cho thị trường.

Tuy nhiên, theo nguồn tin của phóng viên, những sửa đổi trên sẽ chưa thực hiện trong năm 2016. NHNN sẽ cho các NH lộ trình để thực hiện giống như đã từng áp dụng với Thông tư 02. Như vậy, các NH có thời gian để khắc phục, cơ cấu lại nguồn vốn để đảm bảo thanh khoản cho NH. Mặt khác, các NH đang chủ động thực hiện tăng vốn điều lệ, khi đó các chỉ số tài chính NH tốt hơn nên nếu có áp dụng quy định mới về sử dụng vốn cũng không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của NH.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị: NHNN thận trọng khi xem xét sửa đổi khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN cho phép TCTD được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa 50% và đề nghị vẫn xếp các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay. Quy định này nên có hiệu lực vào năm 2017 để các bên liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình hợp lý hơn và không gây sốc cho thị trường.