Quan hệ đa chiều của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản - ảnh minh họa

Chịu tác động bởi các nhân tố vĩ mô

Nghiên cứu về mối quan hệ này của thị trường chứng khoán (TTCK) và thị trường bất động sản (BĐS) đã được nhiều nhà khoa học trên thế giới thực hiện từ những năm 1990 cho đến nay. Kết quả cho thấy, do đặc thù thị trường ở mỗi quốc gia có nhiều sự khác biệt, nên đã dẫn tới các kết quả trái chiều nhau.

Đối với Việt Nam, thời gian hình thành và phát triển hai thị trường này chưa dài nên các nghiên cứu đúc kết còn là vấn đề khá mới và chưa hệ thống. Tuy nhiên, theo nhận định của một số chuyên gia nước ngoài, tại Việt Nam hai thị trường này luôn chịu tác động bởi các nhân tố vĩ mô và chúng có tác động mạnh mẽ đến nhau.

Theo Nicholas Apergis và Lambros Lambrinidis (2011), khi phân tích số liệu giá chứng khoán từ chỉ số Dow Jones Index, S&P 500 Index, NYSE Index, và FTSE 100 Index cùng với giá BĐS thông qua chỉ số Federal Housing Enterprise Oversight Index, được đo bởi Hiệp hội các doanh nghiệp BĐS của Mỹ và chỉ số Halifax Index của Anh từ nguồn dữ liệu của Bloomberg trong giai đoạn từ năm 1985 đến quý II/2006 từ kết quả nghiên cứu đã khái quát hóa rằng: Lợi nhuận giảm khi rủi ro giảm nếu danh mục đầu tư nắm giữ đồng thời tài sản chứng khoán và bất động sản.

Đồng thời, họ cũng nêu ra rằng, mức độ đồng tích hợp giữa hai thị trường sẽ chỉ ra phạm vi ảnh hưởng của những nhân tố chung đến cả hai thị trường, đó là các yếu tố kinh tế vĩ mô như: Chỉ số sản xuất công nghiệp, suất sinh lợi của tín phiếu kho bạc, lạm phát kỳ vọng và lạm phát ngoài kỳ vọng...

Bên cạnh đó, mức độ đồng tích hợp cũng chỉ ra mức độ thay thế cho nhau giữa hai thị trường với ý nghĩa là những sự biến động xảy ra ở một trong hai thị trường được kỳ vọng sẽ gây ra ảnh hưởng đến giá cả trên thị trường kia. Bài viết tiến hành nghiên cứu vấn đề dựa trên các nghiên cứu kết hợp với thực trạng thể chế và đặc thù thị trường BĐS và TTCK tại Việt Nam, đồng thời khảo sát và tham vấn ý kiến của các chuyên gia. Sau khi xây dựng bản câu hỏi, tác giả tiến hành khảo sát thử nghiệm trên một nhóm nhỏ các chuyên gia và với thang đo Likert 5 điểm.

Kết quả khảo sát đạt được cho thấy, các yếu tố kinh tế vĩ mô bao gồm: GDP, lãi suất, lạm phát, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, các quy định pháp luật liên quan đến TTCK, dòng vốn quốc tế, thị trường tiền tệ và thị trường BĐS đều có điểm số trung bình lớn hơn 3, điều này cho thấy các chuyên gia đều có chung nhận định về tầm quan trọng của các nhân tố này đối với TTCK.

Trong đó, các nhân tố như thị trường BĐS, các quy định của pháp luật, lạm phát và lãi suất được đánh giá là có tác động rất đáng kể lên TTCK và đặc biệt là thị trường BĐS được đánh giá là có tác động mạnh nhất trong nhóm với điểm số trung bình là 3,95/5.

Trong đó, các yếu tố như lãi suất, lạm phát, TTCK và các quy định pháp luật có tác động khá mạnh lên thị trường BĐS. Điểm số trung bình của các chuyên gia đánh giá đối với TTCK là 3,73/5.

Về tính chất của mối quan hệ giữa 2 thị trường: Ở nhận định đầu tiên cho rằng, hai thị trường này hoàn toàn độc lập với nhau, điểm số trung bình của những người tham gia khảo sát chỉ là 2,38/5. Ở nhận định về bản chất tuyến tính của mối quan hệ, điểm số trung bình là 3,04/5 và ở nhận định về bản chất phi tuyến, điểm số trung bình chỉ là 2,52/5.

Đề cập đến mối quan hệ nhân quả giữa hai thị trường, mức độ đồng ý với ý kiến cho rằng, TTCK tác động lên thị trường BĐS là 2,9/5, trong khi ở chiều ngược lại, mức độ đồng ý là 3,3/5. Đáng chú ý, điểm số trung bình cao nhất thuộc về nhận định mối quan hệ giữa hai thị trường không bất biến mà sẽ thay đổi theo thời gian với 4,09/5.

Cuối cùng, khảo sát tập trung vào các yếu tố có thể tác động đến sự luân chuyển vốn giữa TTCK và thị trường BĐS cho thấy, điểm số trung bình cao nhất về mức độ đồng ý thuộc về yếu tố liên quan đến các quy định ràng buộc nhà đầu tư nước ngoài với 3,6/5.

Đứng thứ hai là yếu tố liên quan đến các quy định về chống rửa tiền với điểm số trung bình là 3,52/5. Và cuối cùng là tính thanh khoản của thị trường BĐS được nhận định là cũng sẽ tác động đến sự luân chuyển vốn giữa hai thị trường với mức độ đồng ý là 3,3/5.

Như vậy, trong bối cảnh thị trường của Việt Nam yếu tố các chính sách kiểm soát đối với nhà đầu tư nước ngoài theo các chuyên gia và nhà đầu tư thì tác động mạnh nhất tới sự dịch chuyển vốn giữa hai thị trường là khá hợp lý và sự thay đổi các chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh chứng khoán và BĐS thời gian gần đây là một minh chứng.

Đề xuất, kiến nghị

Qua nghiên cứu trên, bài viết cho thấy các nhân tố vĩ mô và các quy định thuộc về luật pháp có tác động lên cả TTCK và thị trường BĐS với mức độ khác nhau phù hợp với đặc điểm của từng thị trường.

Mặt khác cho thấy, TTCK và thị trường BĐS có mối quan hệ hai chiều tác động qua lại và không chỉ tồn tại mối quan hệ một chiều mà còn tồn tại cả mối quan hệ ở chiều ngược lại.

Do đó, việc nhận diện đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến hai thị trường cũng như tìm giải pháp để xây dựng hành lang pháp lý và chính sách điều hành thị trường phù hợp là rất cần thiết. Vì vậy, trên cơ sở kết quả phân tích bài viết đề xuất một số giải pháp sau:

Trong ngắn hạn, cần tiếp tục xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ cho hoạt động của TTCK, tạo hành lang và môi trường đầu tư thông thoáng để thu hút các nhà cung cấp dịch vụ chứng khoán nước ngoài.

Đặc biệt, hoàn thiện thể chế thị trường tài chính nói chung và TTCK nói riêng, tổ chức và điều hành TTCK theo đúng chuẩn mực quốc tế, đảm bảo tính công khai và minh bạch, nâng cao năng lực quản lý và giám sát TTCK.

Tăng cường quản lý các hoạt động của tổ chức trung gian nhưng giảm sự can thiệp quá sâu của Chính phủ vào TTCK: Giải pháp này xuất phát từ mục tiêu thúc đẩy nền kinh tế, giảm bớt sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, tăng vai trò của thị trường vốn trong nền kinh tế.

Vì vậy, cần để TTCK phát triển theo đúng quy luật, Chính phủ không nên can thiệp quá sâu vào thị trường mà chỉ hỗ trợ trong việc xây dựng hạ tầng pháp lý cùng với các chính sách khuyến khích nhà đầu tư chuyên nghiệp và đầu tư dài hạn tham gia TTCK, tạo điều kiện tối ưu cho các nguồn vốn dài hạn trong xã hội tham gia thị trường theo mô hình các nước có thị trường phát triển.

Việt Nam là một trong số ít những nước thuộc nhóm thị trường mới có tăng trưởng kinh tế cao. Với sự phục hồi mạnh mẽ và cải cách khá hiệu quả, Việt Nam được đánh giá là thị trường tiềm năng.

Kinh tế vĩ mô của Việt Nam ổn định nhưng vẫn còn một số trở ngại, khả năng dễ bị tổn thương với những tác động kinh tế toàn cầu dẫn tới điều cần cảnh báo là tài khoản vốn vẫn chưa có những nguồn vốn đáp ứng đủ yêu cầu. Trên thị trường tài chính, một trong các yếu tố thu hút các nhà đầu tư nước ngoài là TTCK đang bị định giá thấp hơn các nước trong khu vực.

Bên cạnh đó, sự quản lý thị trường của Chính phủ chưa thực sự linh hoạt cùng với các chính sách tiền tệ chưa chặt chẽ, lạm phát tăng cao.... Chính vì vậy, trong quá trình hoạch định chính sách phát triển thị trường cần đặt tầm nhìn dài hạn trong mối quan hệ dịch chuyển dòng vốn giữa hai thị trường, trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường và nền tảng pháp lý vững chắc, nhất là trong lĩnh vực cảnh báo và quản trị rủi ro.


(Theo Tạp chí Tài chính)