(Bat dong san)

Theo các báo cáo về thị trường BĐS gần đây cho thấy, từ nay đến năm 2016 thị trường Tp.HCM sẽ có khoảng 50.000-60.000 căn hộ được chào bán. Trong đó, hơn 70% nguồn cung là từ các dự án nhà ở cao cấp.

 

Tóm tắt

Từ đầu năm 2015 đến nay, đã có nhiều dự án chung cư cao cấp mới đủ điều kiện pháp lý để được chào bán ra thị trường. Tận dụng vào thời điểm cuối năm, nhiều chủ đầu tư càng ồ ạt đưa sản phẩm ra thị trường nhằm giành lợi thế cạnh tranh.

Thị trường BĐS thành phố hiện nay đang mang một yếu tố rủi ro, đó là lập lại tình trạng bội cung như đã từng xảy ra vào thời điểm trước khủng hoảng năm 2006.

Vì sao ai cũng làm cao cấp?

Theo các chuyên gia BĐS, do kinh tế vĩ mô đang dần được kiểm soát, chính sách nhà nước mở cửa, đặc biệt là Luật Nhà ở sửa đổi đã nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho người nước ngoài được áp dụng từ ngày 01/07/2015 vừa qua đã khiến lượng cầu tăng lên đáng kể. Hơn nữa, cùng với những chuyển dịch của đồng ngoại tệ, tỉ lệ sinh lời của phân khúc BĐS cao cấp được đánh giá là hấp dẫn hơn các phân khúc khác đã khiến phân khúc này càng “nở rộ” nguồn cung.

Khảo sát của chúng tôi cho thấy từ đầu năm 2015 đến nay, đã có nhiều dự án chung cư cao cấp mới đủ điều kiện pháp lý để được chào bán ra thị trường. Một số khác chưa đủ điều kiện bán hàng cũng tranh thủ cho phép khách hàng đăng ký đặt chỗ, khiến lượng căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường thực tế rất lớn. Tận dụng vào thời điểm cuối năm, nhiều chủ đầu tư càng ồ ạt đưa sản phẩm ra thị trường nhằm giành lợi thế cạnh tranh.

Cụ thể, chỉ từ tháng 9/2015 đến nay, thị trường BĐS Tp.HCM đã chứng kiến hơn 5.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường từ hàng loạt dự án. Đó là chưa kể trước đó, nhiều dự án có lượng căn hộ lớn như Masteri Thảo Điền (3.000 căn), Vinhomes Central Park (10.000 căn), Khu đô thị Sarimi (6.500 căn), The Gold View (1.905 căn), nhiều dự án của Novaland… đang được chào bán với nhiều chính sách hậu mãi hấp dẫn.

Ngoài ra, công ty địa ốc Khang Điền vừa  giới thiệu khu biệt thự sinh thái cao cấp Lucasta tại quận 9; dự án Western Dragon được BCCI hợp tác với Hoàng Anh Sài Gòn đầu tư dự kiến cuối tuần này cũng ra mắt thị trường; Hưng Thịnh Land trong tháng tới cũng tung ra 3 dự án cao cấp mới; Him Lam Land cũng chuẩn bị tung ra thị trường 207 nền nhà phố và 400 căn hộ cao cấp tại dự án mới  mang tên Him Lam Phú Đông ở quận Thủ Đức. Một chủ đầu tư khác là Kusto Home cũng sắp triển khai giai đoạn 2 của dự án Đảo Kim Cương (Diamond Island) ở quận 2 với quy mô 1.000 căn hộ.

Như vậy, chỉ trong chưa đầy 3 tháng tới, các chủ đầu tư sẽ công bố hàng chục dự án căn hộ với các sản phẩm cao cấp, với tổng số lượng hơn 2.000 căn.

Khi được hỏi về vì sao “xoay chuyển” chiến lược sang đầu tư dự án chung cư cao cấp mà không “chạy” theo phân khúc đất nền như hàng chục năm qua, một giám đốc công ty địa ốc tại Tp.HCM, cho biết: “Đầu tư vào dự án nhà ở trung bình đòi hỏi chi phí duy tu, bảo dưỡng khá cao, trong khi đó BĐS cao cấp đang có nhu cầu lớn, các doanh nghiệp chỉ đầu tư cho công nghệ một lần, cung cấp nhiều dịch vụ tiện ích theo nhu cầu khách hàng. Thị trường BĐS giờ không giống như ngày xưa, làm dự án cấp thấp khó mà cạnh tranh được với các doanh nghiệp nhà nước. Thứ 2, dự án nhà ở cấp thấp không thể quản lý hoặc vận hành tốt vì chi phí đầu tư có giới hạn”.

BĐS cao cấp gia tăng mạnh?

Một chuyên gia nước ngoài có nhiều năm làm việc tại Việt Nam nhận xét rằng hầu hết các chủ đầu tư đều lý giải quyết định khởi động dự án vào thời điểm này là để đón đầu thị trường bất động sản hồi phục vào năm 2015 - 2016. Mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp đang được cảnh báo là dư thừa nhưng các doanh nghiệp vẫn tiếp tục tham gia mạnh vào phân khúc này là bởi vì, trước hết do lợi nhuận và nhu cầu khách hàng mua đầu tư được cho là vẫn lớn.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị trường BĐS thành phố hiện nay đang mang một yếu tố rủi ro, đó là lập lại tình trạng bội cung như đã từng xảy ra vào thời điểm trước khủng hoảng năm 2006.

“Theo quan sát, tôi nhận thấy rằng có khả năng nhiều doanh nghiệp BĐS của chúng ta đang định vị sai phân khúc thị trường. Trong khi nguồn cung phân khúc BĐS cao cấp đang quá lớn, sức hấp thụ trên thị trường có chiều hướng sụt giảm, cộng với tín dụng đổ vào BĐS tăng và tính thanh khoản thấp sẽ gây nên hiện tượng bội thực”, TS. Hiếu, cho chúng tôi biết trong một cuộc phỏng vấn mới đây.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savill Việt Nam, cho rằng nguồn cung nhà ở nhiều phân khúc đang khá dồi dào, vấn đề hiện nay là các chủ làm sao để đạt được một mức tiêu thụ hợp lý trong giai đoạn tới. “Theo chúng tôi, với sự gia tăng về nguồn cung nhưng lượng giao dịch được ghi nhận vẫn tăng tốt. Chỉ có một điều là phân khúc cao cấp hiện có sự giao dịch chậm lại trong quý 3”, bà Khanh nói.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Việt Nam, hiện nay thị trường thành phố nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn chiếm lượng lớn. Quý 3/2015 thể hiện một số dấu hiệu cho thấy thị trường đang đi ngược so với các quý trước đó, tức sụt giảm nhiều so với các quý trước.

TS. Nguyễn Trí Hiếu thì cho rằng doanh nghiệp BĐS trong nước đang rất kỳ vọng vào những cơ hội mới từ các chính sách cho BĐS thời gian qua phát huy tác dụng, nhất là tháo khoán cho người nước ngoài sở hữu nhà dài hạn tại Việt Nam. Trong đó, phải kể đến tín hiệu mới từ việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP)…

Tuy nhiên, để cơ hội trở thành hiện thực thì còn một quá trình khá dài. Chẳng hạn như Hiệp định TPP chỉ mới kết thúc phiên đàm phán cuối cùng, còn phải chờ 12 nước thành viên phê chuẩn. Dự kiện, quá trình này phải kéo dài đến năm 2018. Còn chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, đến nay vẫn không có sự chuyển biến lớn nào.

Theo đó, là số lượng người nước ngoài nói chung mua nhà ở rất ít kể từ sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015. Trong quý 3, số lượng người nước ngoài quan tâm đến nhà ở các phân khúc có tăng, giao dịch thành công chỉ từ những người đã và đang sinh sống tại Việt Nam một thời gian dài, hoặc đa số nhờ người thân trong nước đứng tên.

“Nhà ở cao cấp ngày càng cung ứng nhiều trên thị trường, có thể đi từ các kỳ vọng như đã phân tích trên. Thế nhưng cho đến giờ này, việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hầu như chưa chuyển động gì. Nếu nguồn cung này tiếp tục tăng cao, trong khi nhu cầu không đúng như dự báo sẽ trở lại trường hợp hàng ế ẩm, tồn kho và nợ xấu tăng cao. Đây là một rủi ro rất lớn hiện có trên thị trường. Trước đây, khủng hoảng kinh tế xảy ra kéo theo khủng hoảng thị trường BĐS, trong đó phân khúc cao cấp bị tác động mạnh nhất. Do vậy, nếu tính toán sai lầm thì hiện tượng này sẽ lập lại”, TS. Hiếu nói.