(Bat dong san)

Lợi nhuận thấp, thủ tục rườm ra, nhiêu khê… khiến doanh nghiệp nản lòng với nhà ở xã hội. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản hồi phục, các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) ồ ạt triển khai các dự án nhà ở thương mại để tìm kiếm lợi nhuận.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, rào cản lớn nhất chính là các dự án nhà ở xã hội hiện nay theo quy định phải được kiểm toán, nên có một số chi phí DN đã bỏ ra nhưng không được phép tính toán đầy đủ, khiến cho lợi nhuận rất thấp hoặc thậm chí doanh nghiệp bị lỗ.

Chủ đầu tư một dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền (Quận 2) của Công ty Thủ Thiêm cho biết, cty có khoảng 1.900m2 đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m2.

Hiện tại, giá đất theo bảng giá đất của TPHCM tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m2, giá thị trường khoảng hơn 20 triệu đồng/m2, nên nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m2 (thời điểm 2004) để tính giá thành dự án này thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được phép lấy mức giá thị trường làm căn cứ tính chi phí đầu vào.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cũng bị vướng mắc tương tự trong việc tính toán giá thành dự án liên quan đến giá đất ở các thời điểm khác nhau. Đơn cử như trường hơp Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển Nhà Bình Dân (Quận Thủ Đức). Công ty này có một dự án rộng hơn 14.000m2 tại phường Bình Chiểu (quận Thủ Đức), đã được UBND TPHCM chuyển mục đích sử dụng làm đất ở với diện tích hơn 9.200m2, còn lại là đất công trình công cộng.

Năm 2009, khi thị trường khó khăn, công ty đã xin cơ quan chức năng chuyển đổi dự án thương mại này sang dự án nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu nhà ở cho công nhân viên trong quận và được UBND quận Thủ Đức ủng hộ chủ trương này. Song, hồ sơ trên chưa được UBND thành phố phê duyệt vì còn nhiều vướng mắc do các quy định hiện hành.

Cụ thể, theo Nghị định 188/2013 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay, nhưng lợi nhuận toàn dự án không được quá 10%. Trước đây, Công ty Phát triển Nhà Bình Dân đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dân để làm dự án với giá 3 triệu đồng/m2 nhưng theo quy định tại bảng giá đất, sẽ chỉ được tính khoảng 400.000 đồng/m2 vì đây là đất nông nghiệp. Và nếu áp dụng giá đất theo quy định trên vào tổng chi phí để tính giá bán nhà ở thì doanh nghiệp này sẽ không thể làm nổi, vì độ chênh quá lớn giữa hai mức giá.

Vấn đề là quy định về việc “tính đủ các chi phí” hiện nay như đã nêu có lẽ là chưa hợp lý. Nhưng nếu doanh nghiệp không thuận theo cách tính đó, thì lại không được hưởng các ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... Ngoài ra cũng có trường hợp doanh nghiệp xin làm nhà ở xã hội được hướng dẫn phải đưa tiền sử dụng đất vào chi phí để tính giá bán, sau đó sẽ được miễn khoản tiền này bằng cách bù trừ các chi phí, các khoản đóng theo nghĩa vụ của doanh nghiệp. Nghe đến đây, doanh nghiệp này cảm thấy… khả năng được “trả” lại tiền sử dụng đất thấp quá nên cũng xin rút lui khỏi dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, câu chuyện ưu đãi về vốn vay làm nhà ở xã hội cho doanh nghiệp hiện cũng chẳng mấy dễ dàng. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng ra đời đến nay đã hơn 2 năm, nhưng chỉ mới có bốn doanh nghiệp tại TPHCM được vay tiền từ gói này để làm nhà ở xã hội. Làm nhà ở xã hội vốn mất 10 - 15 năm mới thu hồi được vốn, và do thiếu sự hỗ trợ vốn vay nên nhiều doanh nghiệp sau khi xếp hàng nhưng không được duyệt cho vay, cũng đành bỏ cuộc chơi này.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng, việc thực hiện các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất và vốn vay chưa thể tạo niềm tin, niềm hứng khởi cho doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở xã hội. Trong khi đó, thị trường bất động sản trong khoảng 2 năm nay đã phục hồi đáng kể và các dự án nhà ở thương mại giá rẻ hiện đang được bán rất tốt.

Với cùng một quy mô, chất lượng của sản phẩm, nếu đặt hai dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại lên bàn cân, cân đo đong đếm các yếu tố trên, sẽ rất ít doanh nghiệp chọn làm nhà ở xã hội. Do đó, nếu các chính sách phát triển nhà ở xã hội không linh hoạt hơn, khi các doanh nghiệp địa ốc lần lượt quay lưng với phân khúc này thì nhiều khả năng, mảng nhà ở xã hội có thể sẽ tiếp tục bị bỏ trống.