Họ thích mua những căn phòng ở tầng thấp và những khu chung cư mới. Họ không mấy khi ngó ngàng đến các nhà nghỉ ven biển mà chỉ thích đầu tư vào những khu căn hộ hoặc villa đắt tiền. Và họ luôn trả bằng tiền mặt.
Tín dụng địa ốc: Cuộc chơi có tái rủi ro?
- Cập nhật : 16/10/2015
(Bat dong san)
Nợ xấu giảm đáng kể và nền kinh tế khởi sắc khiến thị trường bất động sản (BĐS) rã băng, tín dụng cũng được khơi thông. Tính đến cuối tháng 9/2015, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đã đạt trên 10%. Một phần trong tăng trưởng tín dụng đó đang chảy vào địa ốc
Theo số liệu của Vụ tín dụng NHNN, tính đến tháng 9/2015, có khoảng 65% vốn tín dụng được đánh giá là đã chảy vào khu vực sản xuất kinh doanh, đặc biệt 5 lĩnh vực ưu tiên. NHNN không đề cập đến tỷ lệ cụ thể vốn tín dụng đã chảy vào khu vực “phi sản xuất”. Tuy nhiên, quan sát trên thị trường, có thể thấy dòng chảy này vào khu vực này khá mạnh.
Bao nhiêu vốn vào BĐS?
Một thống kê từ NHNN chi nhánh Tp HCM cho biết cũng trong khoảng thời gian tương đương, vốn tín dụng chảy vào địa ốc khoảng 12,5-13% tổng dư nợ cho vay.
Ông Nguyễn Hoàng Minh, PGĐ Chi nhánh NHNN TPHCM cho biết vốn tín dụng địa ốc đang chảy với với tốc độ tăng trưởng khoảng 7,4% so với cùng kì năm trước – không phải là mức tăng đáng lo ngại (Trong điều kiện bình thường của nền kinh tế trước đây, vốn tín dụng chảy vào địa ốc có lúc lên tới trên 20% tổng dư nợ và đỉnh điểm năm 2007 đạt tới trên 50% tổng dư nợ, thì với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được kiểm soát khá sát thực tế 13-15-15%, tỷ lệ này được xem là hợp lí)
Một chuyên gia đánh giá, nhìn chung các NH sau giai đoạn “sợ cành cong” khi địa ốc khủng hoảng, đóng băng từ 2009-2013, đã không quá vồ vập với các nhu cầu vay địa ốc như trước, nhưng cũng không phải dễ dàng buông bo “mồi ngon”.
“Bởi lẽ, gì thì gì, cho vay địa ốc vẫn có khả năng đảm bảo đồng vốn cho vay là gần như “chắc chắn”. Nói chắc chắn, lại bởi cho vay địa ốc luôn có tài sản đảm bảo thế chấp khoản vay, hoặc bằng quyền sở hữu, sử dụng đất, quyền góp vốn dự án, quyền sở hữu căn hộ… Gần như không có NH nào cho vay địa ốc, đối với cả 2 đối tượng chủ đầu tư đi vay phát triển dự án, hoặc người vay mua nhà – tài sản thực hoặc tài sản hình thành trong tương lai – mà chấp nhận tín chấp. Nhiều NH trong quá khứ cho vay địa ốc quá lớn, khi địa ốc đóng băng khiến khoản nợ liệt vào nhóm xấu. Nhưng đến lúc này, nhiều NH vẫn không chịu bán, bởi tài sản địa ốc dù chiết khấu nhiều phần trăm, nếu vẫn còn “cầm cự” được thì họ sẽ chọn giải pháp “đóng gói để đấy” chờ tài sản giá lên. Với các khoản cho vay mới, NH cũng đi theo lý thuyết này”, vị chuyên gia nói.
Số liệu thống kê của TS. Trần Du Lịch – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho thấy, nếu so với mức đáy vào đầu năm 2012 thì tín dụng BĐS hiện đã tăng khoảng 70%, từ 197.000 tỷ đồng lên mức 333.000 tỷ đồng (xét đến tháng 3/2015). Con số 70% thoạt nghe là khá lớn, nhưng đặt trong tổng tăng trưởng dư nợ của hệ thống hiện vẫn còn khá khiêm tốn so với những năm trước. Điều đó có thể giúp khẳng định chưa có hiện tượng vốn tín dụng đang ồ ạt chảy vào BĐS, đặc biệt, nếu cập nhật thêm tình hình diễn biến thị trường địa ốc với thanh khoản/giao dịch đang chững lại trong quý III/2015.
TS Trần Du Lịch cho rằng tuy nhiên có một vấn đề của kinh tế VN, là các số liệu ít chính xác. Các NH thường có những “thủ thuật” để báo tăng trưởng tín dụng, với cả tín dụng địa ốc dừng ở những con số “đẹp”, theo đúng chỉ tiêu hoặc kiểm soát của NHNN. Còn nhớ năm 2014, UBKT Quốc hội cũng đã có khuyến nghị là nhiều chỉ tiêu, số liệu của kinh tế VN chưa được báo cáo, đánh giá thực chất, chưa chính xác, trong đó có chỉ tiêu về tăng trưởng tín dụng. Điều này liệu có lặp lại hay không và có thể qua các số liệu báo cáo, xác định vốn có chảy vào và tạo bong bóng BĐS ngắn hạn hay không, vẫn cần thêm nhiều quan sát, đánh giá.
“Miếng ngon” của các NH
Ghi nhận ở nhiều NH, phần lớn các chương trình được tập trung “truyền thông”, đều “dính dáng” cho vay địa ốc.
Một trong những NHTMCP Quốc doanh lớn nhất là Vietinbank, cho vay địa ốc dành cho khách hàng cá nhân được biết đang đạt tới tốc độ tăng trưởng “khủng”. Ông Phùng Duy Khương – GĐ khối bán lẻ VietinBank tiết lộ với báo giới là riêng sản phẩm cho vay nhà đất dành cho cá nhân người vay mua nhà đã chiếm 20% tổng dư nợ, tăng 62% so với cuối 2014 và tăng 178 % so với cuối 2013. Cần lưu y, bán lẻ chỉ là một trong những lĩnh vực mà Vietinbank ưu tiên thời gian gần đây. Thế mạnh chính của Vietinbank vẫn là “công thương” – cho vay DNNN, tập đoàn, TCty, DN lớn – mảng bán buôn…
Trong 8 tháng 2015, quan sát cũng ghi nhận thêm Vietinbank cũng đã kí kết những khoản cho vay khách hàng tổ chức kinh doanh lĩnh vực địa ốc với các khoản vay trị giá lớn như khoản kí kết hợp tác 5 năm cùng Đất Xanh tương đương 1 tỷ USD (20.000 tỷ đồng, với tỷ lệ giải ngân bình quân 4.000 tỷ đồng/ năm), hay những khoản vay được “đo ni đóng giày” dành cho chủ đầu tư lẫn người vay mua nhà ở các dòng sản phẩm cao cấp, như cho vay người mua với tỷ lệ vay đạt tối đa tới 70% tại sản phẩm thuộc chuỗi dự án biệt thự, nhà phố cao cấp của chủ đầu tư CityLand, …
Như vậy, Vietinbank có lẽ là NH đang đẩy mạnh và song song cho vay địa ốc của bán buôn cho khách hàng tổ chức lẫn bán lẻ cho khách hàng cá nhân. Đây cũng là một trong những ông lớn có các chương trình cho vay hết sức cạnh tranh với thời hạn kéo dài tới 20 năm. Chứng tỏ, bên cạnh thanh khoản, trường vốn hoặc có nguồn vốn dồi dào để đẩy cho vay trung và dài hạn, sẽ là lợi thế của nhà băng nào muốn chiếm giữ miếng bánh to trên thị trường tín dụng BĐS, dù chưa đạt tới tầm mức của cho vay trả góp trả dài hạn trên 30 năm.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong 3 tháng còn lại của năm 2015, nhiều khả năng tín dụng với lãi suất thấp vẫn là một trong những “đòn bẩy” của thị trường địa ốc nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Một NH TMCP khác là HDBank, cũng đã đẩy cho vay BĐS khá mạnh như một chiến lược có tính thời điểm và đảm bảo an toàn các khoản vốn cho vay. Ông Nguyễn Quốc Anh – GĐ khối khách hàng cá nhân HDBank cho biết, nếu năm 2013, tăng trưởng cho vay mua nhà đất dành cho khách hàng bán lẻ tại HDBank đạt 27,04%, năm 2014 lên tới 68,82% thì 6 tháng 2015, HDBank đã đạt 30.79%. Dự kiến năm 2015 tỷ lệ tăng trưởng sẽ đạt vào khoảng 70% so với năm 2014 và trong trong 03 năm sắp tới, khối khách hàng cá nhân HDBank đề ra mục tiêu tăng trưởng trung bình khoảng 100% mỗi năm.
Chia sẻ ở góc nhìn vĩ mô và dài hạn, TS. Lê Thành Trung – Phó TGĐ HDBank cho rằng việc HDBank đẩy mạnh cho vay địa ốc thời gian gần đây, là một sự uyển chuyển về mặt chiến lược. “Theo đó, HDBank đang đặt mục tiêu chiến lược trở thành NH bán lẻ đa năng, hiện đại, không bó buộc hay nhất định phải gắn mình vào một lĩnh vực, ngành hàng, dịch vụ nhất định. Cũng có nhiều người sẽ cho rằng HDBank tập trung cho vay mảng… hàng không, lĩnh vực mà một số cổ đông NH đang đầu tư phát triển. Không hẳn là như vậy, cho dù, HDBank cũng có nhiều thời điểm mong muốn vậy. Quan điểm của chúng tôi là ở thời điểm nào mà xuất hiện lĩnh vực dễ cho vay, an toàn, có thể cho biên lợi nhuận tốt và đảm bảo khoản vay tương lai được hoàn trả tốt, ít rủi ro nhất, thì chúng tôi sẽ tham gia” – ông Trung nói.
Với số liệu dư nợ cho vay địa ốc của hai NH nói trên, điển hình cho những NH thuộc quốc doanh hoặc NHTMCP, có thể nói mặc dù tăng trưởng tín dụng địa ốc xét trên tổng dư nợ không cao, song hiện tượng khá phổ biển là tăng trưởng dư nợ cho vay ở khối khách hàng cá nhân đều đột biến. Rõ ràng các nhà băng đã “quán triệt” tinh thần đẩy vốn vào phát triển bán lẻ, phục vụ người vay mua địa ốc, phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở để cân bằng nguồn cung địa ốc cũng đang ồ ạt tăng, trong khi tỷ lệ nợ tồn kho đã giảm khá.
Bao nhiêu vốn vào BĐS?
Một thống kê từ NHNN chi nhánh Tp HCM cho biết cũng trong khoảng thời gian tương đương, vốn tín dụng chảy vào địa ốc khoảng 12,5-13% tổng dư nợ cho vay.
Ông Nguyễn Hoàng Minh, PGĐ Chi nhánh NHNN TPHCM cho biết vốn tín dụng địa ốc đang chảy với với tốc độ tăng trưởng khoảng 7,4% so với cùng kì năm trước – không phải là mức tăng đáng lo ngại (Trong điều kiện bình thường của nền kinh tế trước đây, vốn tín dụng chảy vào địa ốc có lúc lên tới trên 20% tổng dư nợ và đỉnh điểm năm 2007 đạt tới trên 50% tổng dư nợ, thì với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được kiểm soát khá sát thực tế 13-15-15%, tỷ lệ này được xem là hợp lí)
Một chuyên gia đánh giá, nhìn chung các NH sau giai đoạn “sợ cành cong” khi địa ốc khủng hoảng, đóng băng từ 2009-2013, đã không quá vồ vập với các nhu cầu vay địa ốc như trước, nhưng cũng không phải dễ dàng buông bo “mồi ngon”.
“Bởi lẽ, gì thì gì, cho vay địa ốc vẫn có khả năng đảm bảo đồng vốn cho vay là gần như “chắc chắn”. Nói chắc chắn, lại bởi cho vay địa ốc luôn có tài sản đảm bảo thế chấp khoản vay, hoặc bằng quyền sở hữu, sử dụng đất, quyền góp vốn dự án, quyền sở hữu căn hộ… Gần như không có NH nào cho vay địa ốc, đối với cả 2 đối tượng chủ đầu tư đi vay phát triển dự án, hoặc người vay mua nhà – tài sản thực hoặc tài sản hình thành trong tương lai – mà chấp nhận tín chấp. Nhiều NH trong quá khứ cho vay địa ốc quá lớn, khi địa ốc đóng băng khiến khoản nợ liệt vào nhóm xấu. Nhưng đến lúc này, nhiều NH vẫn không chịu bán, bởi tài sản địa ốc dù chiết khấu nhiều phần trăm, nếu vẫn còn “cầm cự” được thì họ sẽ chọn giải pháp “đóng gói để đấy” chờ tài sản giá lên. Với các khoản cho vay mới, NH cũng đi theo lý thuyết này”, vị chuyên gia nói.
Số liệu thống kê của TS. Trần Du Lịch – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho thấy, nếu so với mức đáy vào đầu năm 2012 thì tín dụng BĐS hiện đã tăng khoảng 70%, từ 197.000 tỷ đồng lên mức 333.000 tỷ đồng (xét đến tháng 3/2015). Con số 70% thoạt nghe là khá lớn, nhưng đặt trong tổng tăng trưởng dư nợ của hệ thống hiện vẫn còn khá khiêm tốn so với những năm trước. Điều đó có thể giúp khẳng định chưa có hiện tượng vốn tín dụng đang ồ ạt chảy vào BĐS, đặc biệt, nếu cập nhật thêm tình hình diễn biến thị trường địa ốc với thanh khoản/giao dịch đang chững lại trong quý III/2015.
TS Trần Du Lịch cho rằng tuy nhiên có một vấn đề của kinh tế VN, là các số liệu ít chính xác. Các NH thường có những “thủ thuật” để báo tăng trưởng tín dụng, với cả tín dụng địa ốc dừng ở những con số “đẹp”, theo đúng chỉ tiêu hoặc kiểm soát của NHNN. Còn nhớ năm 2014, UBKT Quốc hội cũng đã có khuyến nghị là nhiều chỉ tiêu, số liệu của kinh tế VN chưa được báo cáo, đánh giá thực chất, chưa chính xác, trong đó có chỉ tiêu về tăng trưởng tín dụng. Điều này liệu có lặp lại hay không và có thể qua các số liệu báo cáo, xác định vốn có chảy vào và tạo bong bóng BĐS ngắn hạn hay không, vẫn cần thêm nhiều quan sát, đánh giá.
“Miếng ngon” của các NH
Ghi nhận ở nhiều NH, phần lớn các chương trình được tập trung “truyền thông”, đều “dính dáng” cho vay địa ốc.
Một trong những NHTMCP Quốc doanh lớn nhất là Vietinbank, cho vay địa ốc dành cho khách hàng cá nhân được biết đang đạt tới tốc độ tăng trưởng “khủng”. Ông Phùng Duy Khương – GĐ khối bán lẻ VietinBank tiết lộ với báo giới là riêng sản phẩm cho vay nhà đất dành cho cá nhân người vay mua nhà đã chiếm 20% tổng dư nợ, tăng 62% so với cuối 2014 và tăng 178 % so với cuối 2013. Cần lưu y, bán lẻ chỉ là một trong những lĩnh vực mà Vietinbank ưu tiên thời gian gần đây. Thế mạnh chính của Vietinbank vẫn là “công thương” – cho vay DNNN, tập đoàn, TCty, DN lớn – mảng bán buôn…
Trong 8 tháng 2015, quan sát cũng ghi nhận thêm Vietinbank cũng đã kí kết những khoản cho vay khách hàng tổ chức kinh doanh lĩnh vực địa ốc với các khoản vay trị giá lớn như khoản kí kết hợp tác 5 năm cùng Đất Xanh tương đương 1 tỷ USD (20.000 tỷ đồng, với tỷ lệ giải ngân bình quân 4.000 tỷ đồng/ năm), hay những khoản vay được “đo ni đóng giày” dành cho chủ đầu tư lẫn người vay mua nhà ở các dòng sản phẩm cao cấp, như cho vay người mua với tỷ lệ vay đạt tối đa tới 70% tại sản phẩm thuộc chuỗi dự án biệt thự, nhà phố cao cấp của chủ đầu tư CityLand, …
Như vậy, Vietinbank có lẽ là NH đang đẩy mạnh và song song cho vay địa ốc của bán buôn cho khách hàng tổ chức lẫn bán lẻ cho khách hàng cá nhân. Đây cũng là một trong những ông lớn có các chương trình cho vay hết sức cạnh tranh với thời hạn kéo dài tới 20 năm. Chứng tỏ, bên cạnh thanh khoản, trường vốn hoặc có nguồn vốn dồi dào để đẩy cho vay trung và dài hạn, sẽ là lợi thế của nhà băng nào muốn chiếm giữ miếng bánh to trên thị trường tín dụng BĐS, dù chưa đạt tới tầm mức của cho vay trả góp trả dài hạn trên 30 năm.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong 3 tháng còn lại của năm 2015, nhiều khả năng tín dụng với lãi suất thấp vẫn là một trong những “đòn bẩy” của thị trường địa ốc nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Một NH TMCP khác là HDBank, cũng đã đẩy cho vay BĐS khá mạnh như một chiến lược có tính thời điểm và đảm bảo an toàn các khoản vốn cho vay. Ông Nguyễn Quốc Anh – GĐ khối khách hàng cá nhân HDBank cho biết, nếu năm 2013, tăng trưởng cho vay mua nhà đất dành cho khách hàng bán lẻ tại HDBank đạt 27,04%, năm 2014 lên tới 68,82% thì 6 tháng 2015, HDBank đã đạt 30.79%. Dự kiến năm 2015 tỷ lệ tăng trưởng sẽ đạt vào khoảng 70% so với năm 2014 và trong trong 03 năm sắp tới, khối khách hàng cá nhân HDBank đề ra mục tiêu tăng trưởng trung bình khoảng 100% mỗi năm.
Chia sẻ ở góc nhìn vĩ mô và dài hạn, TS. Lê Thành Trung – Phó TGĐ HDBank cho rằng việc HDBank đẩy mạnh cho vay địa ốc thời gian gần đây, là một sự uyển chuyển về mặt chiến lược. “Theo đó, HDBank đang đặt mục tiêu chiến lược trở thành NH bán lẻ đa năng, hiện đại, không bó buộc hay nhất định phải gắn mình vào một lĩnh vực, ngành hàng, dịch vụ nhất định. Cũng có nhiều người sẽ cho rằng HDBank tập trung cho vay mảng… hàng không, lĩnh vực mà một số cổ đông NH đang đầu tư phát triển. Không hẳn là như vậy, cho dù, HDBank cũng có nhiều thời điểm mong muốn vậy. Quan điểm của chúng tôi là ở thời điểm nào mà xuất hiện lĩnh vực dễ cho vay, an toàn, có thể cho biên lợi nhuận tốt và đảm bảo khoản vay tương lai được hoàn trả tốt, ít rủi ro nhất, thì chúng tôi sẽ tham gia” – ông Trung nói.
Với số liệu dư nợ cho vay địa ốc của hai NH nói trên, điển hình cho những NH thuộc quốc doanh hoặc NHTMCP, có thể nói mặc dù tăng trưởng tín dụng địa ốc xét trên tổng dư nợ không cao, song hiện tượng khá phổ biển là tăng trưởng dư nợ cho vay ở khối khách hàng cá nhân đều đột biến. Rõ ràng các nhà băng đã “quán triệt” tinh thần đẩy vốn vào phát triển bán lẻ, phục vụ người vay mua địa ốc, phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở để cân bằng nguồn cung địa ốc cũng đang ồ ạt tăng, trong khi tỷ lệ nợ tồn kho đã giảm khá.
Đã đủ an toàn?
Xét về mặt tích cực, ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, Thạc sĩ kinh tế cho rằng đây là một trong những yếu tố cho thấy vốn vay NH không bị “chôn” hoặc vướng bởi cục nợ xấu do nhiều DN muốn vay vốn phát triển dự án mới, vẫn đang bị kẹt ở các khoản vay cũ, phải tìm giải pháp xử lí. Đây cũng là cơ hội để tiếp tục giải phóng hàng tồn kho địa ốc, đồng thời, tăng mãi lực tiêu dùng tài sản lớn, như một cách kích hoạt sức mua cho khu vực liên quan đến tiêu thụ sản phẩm hàng hóa có giá trị đối với tăng trưởng GDP và tạo thu nhập, công ăn việc làm của người lao động nói chung.
Theo TS Trần Du Lịch, mặc dù các nhà băng đã đẩy tín dụng tích cực vào các lĩnh vực cần vốn của nền kinh tế, và cả địa ốc một cách “công bằng”, nhưng nói riêng với các khoản cho vay địa ốc, thì đa phần là trung và dài hạn. Do đó việc kiểm soát để cân đối nguồn vốn nắn dòng lãi suất theo một đường thẳng hợp lí và có tầm nhìn trung – dài hạn tương ứng, vẫn cần được các NH chú trọng. “Trước mắt, thanh khoản của các NH vẫn dồi dào. Lạm phát thấp là điều kiện tốt để các NH giảm lãi suất, song nếu không giảm lãi suất vay, các NH sẽ khó cân đối dòng vốn. Điều đáng lo ngại là, nguồn tín dụng của các NHTM vào BĐS không được kiểm soát chặt chẽ và con số dư nợ tín dụng cho vay BĐS từ trước đến nay không đúng, thấp hơn nhiều so với thực tế các NHTM đưa ra”.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong 3 tháng còn lại của năm 2015, nhiều khả năng tín dụng với lãi suất thấp vẫn là một trong những “đòn bẩy” của thị trường địa ốc. “Hiện đang có nhiều dự án cao cấp, của các chủ đầu tư uy tín dự kiến đưa ra thị trường. Do đó, phân khúc cao cấp vẫn được dự báo giữ thanh khoản tốt từ nay đến cuối năm”.
Như vậy, sẽ còn một dòng tín dụng trị giá lớn tiếp tục chảy vào các dự án địa ốc phân khúc cao cấp, đóng góp vào tăng trưởng tín dụng hệ thống. Đáng tiếc là trái với kì vọng, thị trường địa ốc cao cấp hiện vẫn chưa tranh thủ được suất đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều.
Tương tự, các NH trong nước nhìn chung, vẫn đang để ngỏ, chưa thiết lập được một cơ chế, dịch vụ, sản phẩm, một “thói quen” phục vụ các khách hàng nước ngoài và Việt kiều vay vốn mua nhà. Có vẻ lối thoát của vốn tín dụng địa ốc, hướng đến khối khách hàng bán lẻ và sự khởi sắc của địa ốc thời gian qua, cơ bản vẫn đang phụ thuộc vào những nhà đầu tư sơ cấp – một lớp đầu tư “mới nổi” trong nước. Mà lớp đầu tư này thì khá khó kiểm nghiệm mối dây liên thông tín dụng – địa ốc bằng tiêu chí bền vững, an toàn.
