Nguồn cung căn hộ dồi dào, đa dạng trong khi thanh khoản thị trường giảm sút dẫn đến cuộc đua “hút” khách hàng trở nên khốc liệt. Khuyến mãi lớn liên tục diễn ra ở các dự án mở bán mới, thậm chí thị trường thứ cấp bắt đầu có hiện tượng cắt lỗ.
Sửa Thông tư 36 và giải pháp với “tổ kiến lửa”
- Cập nhật : 30/05/2016
(tin kinh te)
Chốt lại những tranh luận, góp ý và cả những phản ứng gay gắt, Ngân hàng Nhà nước đã chọn giải pháp dung hòa khi sửa Thông tư 36, mà điểm nóng liên quan là tín dụng bất động sản.
Điểm nóng đó từng có những phản ứng gay gắt, mà điển hình cách đây hai tháng một số tờ báo đã trích dẫn ý kiến có phần gây sốc về ngôn từ: “Quyết tâm siết vốn lên bất động sản là hành động lỗ mãng trên thị trường”.
“Làm việc phải làm”
Quyết định sửa Thông tư 36 công bố vào tối muộn ngày cuối tuần. Ngoài thông cáo giới thiệu, Ngân hàng Nhà nước chưa đưa ra bất cứ thông tin dẫn giải cụ thể nào.
Nhưng có thể thấy, với sự sôi sục thông tin, nhiều phản ứng gay gắt từ giới đầu tư, kinh doanh bất động sản thời gian qua, với yêu cầu tăng cường giám sát an toàn hệ thống, với tính chất nhạy cảm nhất định về thời điểm chuyển giao nhiệm kỳ của người đứng đầu, Ngân hàng Nhà nước chịu áp lực trong hướng điều chỉnh trên, và có lựa chọn dung hòa đó.
Hai tháng trước, khi dự thảo sửa Thông tư 36 công bố, trò chuyện với VnEconomy, lãnh đạo một ngân hàng thương mại từng nêu góc nhìn: ba năm trước Ngân hàng Nhà nước đã từng đụng vào “tổ kiến lửa” khi quyết liệt lập lại trật tự thị trường vàng, thì nay, với hướng siết tín dụng vào bất động sản, cũng chẳng khác gì động vào một “tổ kiến lửa” khác.
Theo góc nhìn của lãnh đạo này, đa số người dân có nhu cầu mua nhà đều mong giá phù hợp hơn với khả năng họ. Thế nhưng, nếu siết tín dụng, thị trường bất động sản khó khăn, giá có thể giảm sâu và nếu đóng băng như vài năm trước đây, thì một số lượng lớn nhà đầu tư sở hữu nhiều dự án bất động sản sẽ thiệt hại.
Với giải pháp sửa Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước đã dung hòa hơn so với dự thảo trước đây: không áp hệ số rủi ro cao nhất khi ngân hàng cho vay, không siết đột ngột một giới hạn liên quan về nguồn vốn (tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn) và giãn đến đầu năm sau mới thực hiện.
Dù vậy thì, nhà điều hành chính sách tiền tệ cũng đã chính thức động vào “tổ kiến lửa” nói trên, vì hệ số rủi ro đã tăng từ 150% lên 200%, giới hạn gián tiếp về nguồn vốn nói trên cũng chính thức hẹp hơn.
Về hướng siết lại nói trên, ông Nguyễn Duy Hưng, người từng nhiều năm làm công tác lãnh đạo tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam, cho rằng: “Ngân hàng Nhà nước phải làm việc họ phải làm, vì khi rủi ro xảy ra họ là người phải chịu trách nhiệm chính”.
Theo chuyên gia này, nhà điều hành chính sách tiền tệ không cần biết giá bất động sản đang cao hay thấp, sẽ tăng hay sẽ giảm, hay mức độ bong bóng có hay không…, nhưng họ phải nhìn thấy trước nguy cơ đối với hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, và hạn chế rủi ro đối với an toàn hệ thống phải đặt lên hàng đầu.
Đó là dòng chảy tín dụng vào bất động sản gia tăng mạnh trong hai năm gần đây. Thậm chí những tháng đầu năm nay, dù đã có tín hiệu cảnh báo từ nhà điều hành, tăng trưởng tín dụng bất động sản vẫn tiếp đà tăng nhanh đó (Ngân hàng Nhà nước cũng đề cập đến diễn biến này trong chỉ thị vừa ban hành).
VnEconomy đã hỏi lãnh đạo vụ chuyên trách về dữ liệu liên quan. Tuy nhiên, có sự thận trọng trong công bố con số. Có phải vì mức độ gia tăng và quy mô của nó có thể tạo nên “nghịch cảnh” với tăng trưởng tín dụng chung, cũng như đối với những ngành hàng được khuyến khích hỗ trợ như xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, nông nghiệp và nông thôn…(?).
Còn số liệu công bố đầu năm nay cho thấy, đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.
“Bò đực lấy đâu sữa”
Về kỹ thuật, nếu Ngân hàng Nhà nước ngại “tổ kiến lửa”, ngại xáo trộn các ý kiến trái chiều và muốn làm đẹp lòng các bên nào đó, họ hoàn toàn có thể không điều chỉnh Thông tư 36 ở nội dung siết tín dụng bất động sản.
Thay vào đó, để phòng ngừa rủi ro, giám sát an toàn hệ thống, nhà điều hành có các công cụ khác để siết. Ví như, nhận thấy ngân hàng nào có tín dụng bất động sản cao, vẫn gia tăng vốn quá nhiều vào đây, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng sẽ bị cắt bớt, thậm chí cắt bỏ. Đánh vào nguồn sống trực tiếp đó còn mạnh hơn là sửa Thông tư 36 như trên.
Nhưng, đó là biện pháp hành chính và phảng phất tính hậu trường. Ngân hàng Nhà nước đã chọn giải pháp minh bạch, công bằng và chuẩn mực hơn là điều chỉnh các giới hạn kỹ thuật nói trên.
Khi điều chỉnh như thông tư vừa ban hành, Ngân hàng Nhà nước cũng đã không né cho các ngân hàng thương mại Nhà nước lớn, hay còn gọi là “big 4”, dù có giảm mức độ và giãn lộ trình áp dụng chung cho cả hệ thống.
Theo phân tích của lãnh đạo một ngân hàng thương mại, việc sửa Thông tư 36 như nâng hệ số rủi ro đối với cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, với nhiều ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân thì không có gì phải sợ.
Bởi vì, theo ông, thực tế hiện nay tại khối này nhiều thành viên đã tự áp các chuẩn mực cao hơn cả điều kiện sửa nói trên. Thực tế, các chỉ số an toàn, trực tiếp như tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) - chịu tác động từ sửa Thông tư 36, nhiều ngân hàng cổ phần tư nhân đang cao hơn hẳn khối “big 4” và dư sức để đón tác động.
“Sau nhiều rủi ro bộc lộ trong quá trình kinh doanh, đặc biệt là chục năm trở lại đây, các ngân hàng cổ phần tư nhân thấm thía những cái giá phải trả. Việc giữ CAR ở mức cao, thậm chí rất cao cũng là một sự chủ động phòng thủ chứ không phải vì nâng các điều kiện chính sách”, lãnh đạo ngân hàng trên lý giải.
Mặt khác, theo cách nói đời thường của người trong cuộc này, các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân là “bò đực không có sữa”, nên phải tự lo thân mình.
Cách nói hình ảnh trên được so sánh với những lợi thế mà khối “big 4” có được hiện nay. Nổi bật nhất là về nguồn vốn và cạnh tranh chi phí vốn.
“Làm việc phải làm”
Quyết định sửa Thông tư 36 công bố vào tối muộn ngày cuối tuần. Ngoài thông cáo giới thiệu, Ngân hàng Nhà nước chưa đưa ra bất cứ thông tin dẫn giải cụ thể nào.
Nhưng có thể thấy, với sự sôi sục thông tin, nhiều phản ứng gay gắt từ giới đầu tư, kinh doanh bất động sản thời gian qua, với yêu cầu tăng cường giám sát an toàn hệ thống, với tính chất nhạy cảm nhất định về thời điểm chuyển giao nhiệm kỳ của người đứng đầu, Ngân hàng Nhà nước chịu áp lực trong hướng điều chỉnh trên, và có lựa chọn dung hòa đó.
Hai tháng trước, khi dự thảo sửa Thông tư 36 công bố, trò chuyện với VnEconomy, lãnh đạo một ngân hàng thương mại từng nêu góc nhìn: ba năm trước Ngân hàng Nhà nước đã từng đụng vào “tổ kiến lửa” khi quyết liệt lập lại trật tự thị trường vàng, thì nay, với hướng siết tín dụng vào bất động sản, cũng chẳng khác gì động vào một “tổ kiến lửa” khác.
Theo góc nhìn của lãnh đạo này, đa số người dân có nhu cầu mua nhà đều mong giá phù hợp hơn với khả năng họ. Thế nhưng, nếu siết tín dụng, thị trường bất động sản khó khăn, giá có thể giảm sâu và nếu đóng băng như vài năm trước đây, thì một số lượng lớn nhà đầu tư sở hữu nhiều dự án bất động sản sẽ thiệt hại.
Với giải pháp sửa Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước đã dung hòa hơn so với dự thảo trước đây: không áp hệ số rủi ro cao nhất khi ngân hàng cho vay, không siết đột ngột một giới hạn liên quan về nguồn vốn (tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn) và giãn đến đầu năm sau mới thực hiện.
Dù vậy thì, nhà điều hành chính sách tiền tệ cũng đã chính thức động vào “tổ kiến lửa” nói trên, vì hệ số rủi ro đã tăng từ 150% lên 200%, giới hạn gián tiếp về nguồn vốn nói trên cũng chính thức hẹp hơn.
Về hướng siết lại nói trên, ông Nguyễn Duy Hưng, người từng nhiều năm làm công tác lãnh đạo tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam, cho rằng: “Ngân hàng Nhà nước phải làm việc họ phải làm, vì khi rủi ro xảy ra họ là người phải chịu trách nhiệm chính”.
Theo chuyên gia này, nhà điều hành chính sách tiền tệ không cần biết giá bất động sản đang cao hay thấp, sẽ tăng hay sẽ giảm, hay mức độ bong bóng có hay không…, nhưng họ phải nhìn thấy trước nguy cơ đối với hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, và hạn chế rủi ro đối với an toàn hệ thống phải đặt lên hàng đầu.
Đó là dòng chảy tín dụng vào bất động sản gia tăng mạnh trong hai năm gần đây. Thậm chí những tháng đầu năm nay, dù đã có tín hiệu cảnh báo từ nhà điều hành, tăng trưởng tín dụng bất động sản vẫn tiếp đà tăng nhanh đó (Ngân hàng Nhà nước cũng đề cập đến diễn biến này trong chỉ thị vừa ban hành).
VnEconomy đã hỏi lãnh đạo vụ chuyên trách về dữ liệu liên quan. Tuy nhiên, có sự thận trọng trong công bố con số. Có phải vì mức độ gia tăng và quy mô của nó có thể tạo nên “nghịch cảnh” với tăng trưởng tín dụng chung, cũng như đối với những ngành hàng được khuyến khích hỗ trợ như xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, nông nghiệp và nông thôn…(?).
Còn số liệu công bố đầu năm nay cho thấy, đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.
“Bò đực lấy đâu sữa”
Về kỹ thuật, nếu Ngân hàng Nhà nước ngại “tổ kiến lửa”, ngại xáo trộn các ý kiến trái chiều và muốn làm đẹp lòng các bên nào đó, họ hoàn toàn có thể không điều chỉnh Thông tư 36 ở nội dung siết tín dụng bất động sản.
Thay vào đó, để phòng ngừa rủi ro, giám sát an toàn hệ thống, nhà điều hành có các công cụ khác để siết. Ví như, nhận thấy ngân hàng nào có tín dụng bất động sản cao, vẫn gia tăng vốn quá nhiều vào đây, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng sẽ bị cắt bớt, thậm chí cắt bỏ. Đánh vào nguồn sống trực tiếp đó còn mạnh hơn là sửa Thông tư 36 như trên.
Nhưng, đó là biện pháp hành chính và phảng phất tính hậu trường. Ngân hàng Nhà nước đã chọn giải pháp minh bạch, công bằng và chuẩn mực hơn là điều chỉnh các giới hạn kỹ thuật nói trên.
Khi điều chỉnh như thông tư vừa ban hành, Ngân hàng Nhà nước cũng đã không né cho các ngân hàng thương mại Nhà nước lớn, hay còn gọi là “big 4”, dù có giảm mức độ và giãn lộ trình áp dụng chung cho cả hệ thống.
Theo phân tích của lãnh đạo một ngân hàng thương mại, việc sửa Thông tư 36 như nâng hệ số rủi ro đối với cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, với nhiều ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân thì không có gì phải sợ.
Bởi vì, theo ông, thực tế hiện nay tại khối này nhiều thành viên đã tự áp các chuẩn mực cao hơn cả điều kiện sửa nói trên. Thực tế, các chỉ số an toàn, trực tiếp như tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) - chịu tác động từ sửa Thông tư 36, nhiều ngân hàng cổ phần tư nhân đang cao hơn hẳn khối “big 4” và dư sức để đón tác động.
“Sau nhiều rủi ro bộc lộ trong quá trình kinh doanh, đặc biệt là chục năm trở lại đây, các ngân hàng cổ phần tư nhân thấm thía những cái giá phải trả. Việc giữ CAR ở mức cao, thậm chí rất cao cũng là một sự chủ động phòng thủ chứ không phải vì nâng các điều kiện chính sách”, lãnh đạo ngân hàng trên lý giải.
Mặt khác, theo cách nói đời thường của người trong cuộc này, các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân là “bò đực không có sữa”, nên phải tự lo thân mình.
Cách nói hình ảnh trên được so sánh với những lợi thế mà khối “big 4” có được hiện nay. Nổi bật nhất là về nguồn vốn và cạnh tranh chi phí vốn.
Các ngân hàng thương mại Nhà nước lớn có nguồn đầu vào tiền gửi ngân sách, bảo hiểm, thậm chí nguồn huy động trái phiếu Chính phủ chưa dùng đến…, như một “nguồn sữa” riêng để kinh doanh, lợi thế để cạnh tranh và đẩy mạnh cho vay vốn.
Ở khía cạnh khác, như trong trường hợp rủi ro tín dụng bất động sản xẩy ra, các ngân hàng thương mại nhà nước lớn nói trên cũng có điều kiện về “nguồn sữa” ưu thế đó để chống đỡ, khắc phục khó khăn thuận lợi hơn.
Với quyết định sửa Thông tư 36 nói trên, một điểm trũng tác động sẽ là “big 4”. Vì tác động trực tiếp là tỷ lệ CAR, mà khối này đang ở mức thấp (hiện chỉ nhỉnh trên mức quy định tối thiểu 9%). Hệ số rủi ro cho vay bất động sản tăng lên, áp lực bảo đảm CAR càng lớn. Đặc biệt, trong năm 2016, đây cũng là những thành viên bắt đầu thí điểm áp dụng các chuẩn mức Basel 2, mà CAR là điểm khó đáp ứng nhất.
Và ở việc giảm bớt giới hạn sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, lợi thế nguồn tiền gửi nhàn rỗi của ngân sách, của các tổ chức lớn như bảo hiểm xã hội… ở nhóm này cũng bị ảnh hưởng rõ ràng hơn.
Theo hướng tác động đó, ngoài việc không ngại đụng đến “tổ kiến lửa”, Ngân hàng Nhà nước cũng đã không né cho “big 4” khi sửa Thông tư 36. Vì mục tiêu chung vẫn là phòng ngừa và giảm bớt “lửa” rủi ro đối với an toàn hệ thống.
Theo Minh Đức - Vneconomy.vn
