Phát triển theo nhu cầu số đông

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang hình thành hai phân khúc khác biệt là chung cư cao cấp và nhà giá rẻ. Điều này được thể hiện rõ khi nhiều căn hộ cao cấp, tiện nghi vẫn ế ẩm do vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân thì sản phẩm giá rẻ, quy mô vừa và nhỏ, phục vụ số đông người có nhu cầu thực về nhà ở lại đang chinh phục thị trường,

Ví dụ như trước đây, từng có một dự án chung cư chào bán căn hộ giá 10 triệu đ/m2 gây sốt cho thị trường nhà đất khiến người mua rất hào hứng, nhưng chủ đầu tư bị nhiều DN khác “săm soi” và cho rằng đang cố tình bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh. Tuy nhiên, về sau này, những lợi ích mà chủ đầu tư có được từ những dự án giá rẻ đã khiến nhiều DN quyết định chuyển sang đầu tư nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, tạo nên sự cạnh tranh đa dạng cho loại hình nhà ở trên.

Theo nhận định của những DN này, làn sóng giảm giá đã lan mạnh và việc hạ giá các dự án BĐS xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường. Trong đó, việc phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của số đông sẽ đảm bảo cho nguồn cung BĐS tiếp tục tăng dần đều…

Có thể thấy, một số dự án nhà ở giá rẻ tại Hà Nội kể cả nhà ở xã hội và thương mại với các căn hộ giá bán trên dưới một tỷ đồng, diện tích dao động khoảng 45-70m2 đã và đang tạo được sức nóng thị trường bởi sức mua của người dân không ngừng tăng cao, thể hiện qua những lần mở bán và giao dịch thành công gần như 100%... Đơn cử như dự án nhà ở xã hội thuộc KĐT Đặng Xá (Gia Lâm), với lợi thế xung quanh có nhiều cơ quan hành chính, trường đại học lớn, các khu công nghiệp nên khi dự án mở bán, các căn hộ được bán khá nhanh, số hồ sơ đăng ký luôn vượt quá số lượng căn hộ, phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn cho khu vực này. Hay như dự án nhà thương mại giá rẻ Kim Văn - Kim Lũ, Đại Thanh… cũng đã mang lại chỗ ở ổn định cho hàng trăm gia đình có nhu cầu về nhà ở…

Không phải cứ rẻ là có người mua

Bên cạnh những phân khúc nhà ở bình dân hâm nóng thị trường BĐS thời gian qua, một số ý kiến cho rằng, nhìn chung giá nhà vẫn cao, vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Chưa kể, nhiều dự án giá rẻ không thu hút được người mua bởi những hạn chế như vị trí không thuận lợi (nằm ở ngoại thành, xa trung tâm), hạ tầng chưa đầy đủ, nhu cầu nhà ở xã hội khu vực đó không cao… khiến người mua phải cân nhắc.

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh mà căn hộ cao cấp giao dịch chậm, chỉ phục vụ cho một bộ phận người dân có khả năng tài chính lớn, thì nhà giá rẻ nếu như không thuận tiện về vị trí, hạ tầng kém… thì cũng khó giao dịch chẳng khác nào nhà ở giá cao do không phù hợp nhu cầu của thị trường.

Ngoài ra, cũng phải kể đến loại nhà ở nữa là nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Tại một số dự án, việc chuyển đổi cũng chưa được điều tra, nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu thị trường nên dẫn tới việc không có nhiều dự án thực sự được triển khai. Những dự án này đều nằm ở khu vực xa trung tâm như Quốc Oai nên rất khó thuyết phục được người mua dù nhà có giá thấp với nhiều chương trình khuyến mại hấp dẫn. Vì vậy, việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội, việc phát triển nhà ở xã hội cũng cần căn cứ nhu cầu thị trường, không nên chuyển đổi ồ ạt, chạy theo số lượng. Theo ông Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ tại các TP lớn như Hà Nội, TP HCM… rất lớn, cho nên bên cạnh việc kêu gọi DN đầu tư, các địa phương cũng cần khảo sát kỹ khả năng dự án có người mua không, vị trí đã thuận tiện, hợp lý chưa, vì không phải cứ rẻ là có người mua. Bên cạnh đó, cần có chính sách kịp thời để khắc phục bất cập về giá cả, lệch pha cung cầu, tâm lý đám đông…, tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS…