Lại bài học về kinh doanh bất động sản

Chơi với địa ốc?

Phương Trang mới đây bất ngờ được công bố khi là con nợ của khoản nợ xấu lên đến 3.000 tỷ đồng khiến chủ nợ là NHTMCP Xây dựng Việt Nam (CB) quyết định khởi kiện để thu hồi vốn. Câu hỏi đặt ra ai sẽ là người chịu trách nhiệm cho khoản nợ vay khủng này?

Ảnh minh họa

Từ một vận tải có thể nói là đang độc chiếm thị phần xe khách ở các tỉnh miền Nam, doanh thu riêng mảng vận tải của Phương Trang theo thống kê lên đến cả nghìn tỷ đồng mỗi năm. Với thương hiệu lớn và mạng lưới vận tải được hình thành sẵn, có thể nói Phương Trang sẽ còn thành công nhiều hơn thế nếu chỉ tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi.

Nhưng cũng giống như nhiều DN vận tải khác như Mai Linh, hay Thuận Thảo, Phương Trang cũng bắt đầu cuộc phiêu lưu với địa ốc. Năm 2010, Phương Trang ra đời công ty bất động sản FutaLand và đồng loạt triển khai nhiều dự án khủng như New Pearl nằm trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Quận 3), The Landmark City (Quận 1), dự án Quang Thuận (Thủ Đức), Golden Gate (Quận 7). Tham vọng của các nhà lãnh đạo Phương Trang còn vươn đến tận Đà Nẵng, Nha Trang với dự án Han Riverview rộng 1,4 ha, khu đô thị sinh thái biển Phương Trang – vịnh Đà Nẵng (147 ha) khu đô thị mới Futa Cove có diện tích lên đến 120 ha.

Nhưng điều đáng tiếc là hầu hết các dự án này đều không thành công khi thị trường tụt dốc trong giai đoạn 2012 – 2014. Món nợ vay hàng nghìn tỷ đồng đã trở thành gánh nặng lớn cho hãng vận tải này, bất chấp mảng xe khách vẫn kinh doanh khá khả quan.

Vào 2013, Futaland đã phải chuyển nhượng dự án New Pearl cho Vạn Thịnh Phát với giá trị chuyển nhượng khoảng 20 triệu USD sau khi mới thi công đến tầng 2 nhưng xem ra, dù có bán nhiều dự án hơn nữa thì cũng chưa chắc Phương Trang đã trả được đống nợ hàng nghìn tỷ đồng bởi chưa chắc giá trị tài sản hiện nay giống như những gì được định giá trước đó.

Một trường hợp sa lầy kinh điển khác giống như Phương Trang chính là Công ty vận tải Thuận Thảo có trụ sở chính tại Phú Yên. Hãng này cũng dính vào địa ốc khi triển khai dự án tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) kể từ 2012 nhưng đến nay, dự án này vẫn còn nằm trên giấy. Số tiền hàng trăm tỷ đồng rót vào dự án này, thông qua cho vay một công ty thực hiện dự án, vì thế đang rơi vào dạng chưa biết thời điểm thu hồi.

Kết quả là lỗ lũy kế của Thuận Thảo cuối 2015 lên đến hơn 300 tỷ đồng, xấp xỉ gần bằng vốn điều lệ và công ty đang rơi vào dạng kiểm soát đặc biệt của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Thậm chí nếu tình hình kinh doanh không có sự cải thiện thì Thuận Thảo sẽ bị hủy niêm yết bắt buộc.

Lợi nhuận không còn như mơ

Nhưng các sự kiện Phương Trang, Thuận Thảo được phơi bày trên mặt truyền thông có lẽ chỉ là phần nổi của một tảng băng chìm, bởi trong làn sóng đầu tư vào địa ốc 2010-2012, rất nhiều DN không chuyên về địa ốc như thủy sản, sắt thép, dệt may… đã đổ xô một cách mù quáng vào thị trường này do cám dỗ bởi tỷ suất sinh lời quá lớn. Các khoản đầu tư của họ lại chủ yếu đến từ vốn vay NH.

Vì thế, cũng giống như câu nói “sau một cơn sóng lớn qua đi, những người không mặc áo bơi sẽ xuất hiện”. Bất động sản là một cuộc chơi đầy hấp dẫn nhưng đơn giản, nó không dành cho tất cả mọi người. Có lẽ sau Thuận Thảo, Phương Trang… có thể sẽ còn nhiều DN khác lần lượt xuất hiện với những đống nợ hàng nghìn tỷ đồng chỉ vì muốn phiêu lưu với địa ốc.

“Thị trường bất động sản Việt Nam hiện không còn ngon ăn như xưa. Lợi nhuận trên thị trường này cũng chỉ xấp xỉ 10%, tương đương với các ngành nghề khác”, một chuyên gia hoạt động lâu năm trong ngành kinh doanh địa ốc nhận định.

Trở lại với câu hỏi nêu trên, khoản 3.000 tỷ đồng mà CB cho vay đối với Phương Trang là một con số quá lớn. Trước khi được NHNN mua lại với “giá 0 đồng”, vốn điều lệ của ngân hàng này chỉ mới dừng lại ở mức 7.500 tỷ đồng vào cuối 2013 – tức khoản cho vay đối với Phương Trang là một con số quá lớn.

Theo Luật Các tổ chức tín dụng 2014, ngân hàng không được cho một khách hàng vay tổng số dư nợ vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng. Nếu căn cứ vào luật mới thì CB có lẽ sẽ không được phép cho vay một DN với số tiền vượt quá 1.125 tỷ đồng. Nhưng đáng tiếc là các khoản cho vay mà CB thực hiện với Phương Trang đã xảy ra trước khi Luật mới có hiệu lực!