Kiểm soát bất động sản bằng tín dụng

Chủ đầu tư lúc nào cũng kêu thiếu vốn

Có thể nói, thị trường BĐS được nhận định đang ấm dần lên, nhất là phân khúc căn hộ có mức giá vừa phải. Việc nới lỏng chính sách tín dụng vào đối tượng người tiêu dùng trong lĩnh vực này khiến các NH mạnh tay cho vay vốn hơn.

Tuy nhiên, theo một số lãnh đạo công ty BĐS, giới này vẫn giữ quan điểm là các NH mới nới tay cho người dân mua nhà chứ không nới lỏng vốn cho DN đầu tư BĐS. Theo đó, nhiều DN cảm thấy họ bị “bó chân, bó tay” trước nhiều cơ hội kinh doanh.

Giới chuyên gia cho rằng nhà nước đang kiểm soát thị trường BĐS qua tín dụng NH

Trong đại hội cổ đông mới đây của Tổng Công ty Viglacera, ông Luyện Công Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty này cho biết, họ đang bám theo kế hoạch đầu tư vào các dự án khu công nghiệp mới và đầu tư vào các dự án nhà máy kính, nhà máy gạch, sứ vệ sinh và một số dự án BĐS khác…

Trong đó, nguồn vốn vào BĐS dự kiến sẽ rất lớn trong năm 2016 như khởi công xây dựng dự án Thăng Long Number One giai đoạn 2 với hai khối nhà cao từ 25-30 tầng với tổng vốn đầu tư 2.200 tỷ đồng; Đầu tư khu đô thị mới Đặng Xá mở rộng, thực hiện đầu tư giai đoạn 1 với quy mô 22 ha với tổng mức đầu tư 2.800 tỷ đồng...

Theo vị lãnh đạo Viglacera, việc tiếp cận nguồn vốn vay NH công ty vẫn tính tới nhưng nếu không khả thi, DN thực hiện giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Tương tự, lãnh đạo của Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) chia sẻ, công ty mong muốn NH đồng hành cùng DN BĐS về vốn. Bởi, hiện nay Sacomreal đang cần huy động thêm từ 217 - 434 tỷ đồng để phát triển các dự án theo nhiều phân khúc trung cấp, cao cấp và phức hợp. “Chưa có kết quả cuối cùng nhưng có vẻ NH còn chần chừ trong việc giải ngân”, vị lãnh đạo trên nói.

Thực tế, còn rất nhiều công ty BĐS cũng đang cần thêm vốn đầu tư nhưng đều cho rằng họ không dễ dàng tiếp cận được vốn vay từ NH. Điều này dấy lên sự lo ngại về làm thế nào để kiểm soát dòng tiền, tránh tình trạng BĐS “xì hơi”.

Xung quanh vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh doanh cho rằng, tại thời điểm này, chủ đầu tư đang hiểu sai về định nghĩa vay và kiểm soát tiền vay của NH. Theo ông, hệ thống ngành NH đang nhìn thấy sự mất cân đối ở thị trường BĐS nên cần có những giải pháp kiểm soát chặt nguồn tiền vay đầu tư.

Theo ông Nghĩa, điều đầu tiên Thủ tướng Chính phủ mới nhắc nhở nhóm tư vấn của ông là phải rà soát lại, đưa ra tiêu chí cho các phương án đầu tư mới theo thông lệ quốc tế. Đây là thay đổi về chính sách đầu tư công quan trọng nhất. Tiếp theo là kiên quyết tái cấu trúc hệ thống NH, nhưng tái cấu trúc lúc này thì hệ thống NH phải tốn rất nhiều tiền, công sức, thời gian và nhân lực.

Lại nỗi lo cung - cầu BĐS

Nếu xem xét, chúng ta có thể thấy 5 năm tới, ngành NH tiếp tục tái cấu trúc hệ thống giai đoạn 2, duy trì thanh khoản NH hoạt động bình thường, tạo điều kiện cho các NH hoạt động hiệu quả, tuy nhiên vẫn còn khối lượng công việc lớn cần phải xử lý triệt để như: nợ xấu, sở hữu chéo, lợi ích nhóm và toàn bộ các thể chế về hoạt động, an toàn hệ thống,… theo thông lệ quốc tế, khuyến khích các NHTM phát triển đúng theo quỹ đạo.

Trong khi đó, thị trường BĐS đang phát triển một cách méo mó. Tính theo tỷ lệ, thị trường BĐS Việt Nam vừa rồi cầu có tăng lên một chút, thế nhưng cung chưa tăng kịp nên giá cả tăng lên. Điều nguy hiểm lúc này là giá tăng thì đầu cơ nhảy vào thị trường tạo ra lượng cầu ảo, cứ như vậy cung lại tăng và cầu lại kéo.

Giới phân tích vĩ mô đang lo ngại thị trường BĐS sẽ sớm rơi vào tình trạng giá cao giai đoạn 2007-2008, tức là nguồn cung có nhưng không ai bán, những “trò đuổi nhau” này có thể sẽ kéo dài đến 2018. Sau 2018 cung tăng chậm lại và cầu bắt đầu tăng nhanh và nếu không cảnh giác sẽ xuất hiện bong bóng BĐS vào năm 2023.

“Bong bóng diễn ra khi đường cầu và đường cung không còn cắt nhau nữa và toàn bộ thế chấp tài sản tại NHTM sẽ bị mất giá, đẩy NH và nền kinh tế rơi vào khủng hoảng chỉ vì BĐS. Theo đó, NHNN đang có những chính sách kiểm soát tín dụng BĐS là vì vậy”, TS. Nghĩa chia sẻ.

Cũng có cùng ý kiến cho rằng NHNN không khó khăn với DN BĐS, một chuyên gia kinh tế thuộc Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị nói rằng, chức năng của NH là cho vay, còn ngành BĐS là khách hàng lớn của NH. Do đó, NH không tiếc rót vốn nhiều cho BĐS.

Tuy nhiên, điều đáng lo là cho vay nhưng không đánh giá hoặc đánh giá sai khả năng trả nợ của bên vay, như đã xảy ra trước 2008, khi thị trường BĐS đã rơi vào tăng trưởng bong bóng. Thị trường BĐS là “nhiệt kế” của nền kinh tế, nay kinh tế đang trên đà tăng trưởng tốt, NH “mạnh tay cho vay” là chuyện bình thường.

Thế nhưng, để kiểm soát rủi ro bong bóng BĐS, NH chỉ có thể mạnh tay cho vay bảo lãnh đối với người mua thực thay vì dồn vốn cho chủ đầu tư. Chỉ có như vậy, thị trường mới không rơi vào tình trạng suy thoái theo kiểu một dự án có hàng trăm bên mua nhưng không thể hoàn thành. Điều đó lý giải vì sao chỉ những chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín mới được NH cho vay theo tỷ lệ đảm bảo an toàn vốn, còn nhà đầu tư không chứng minh được năng lực thì sẽ bị NH “xăm soi” kỹ khi xem xét cho vay.