Thiếu vốn và vướng cơ chế

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, những dự án chưa thực hiện hoặc đang dừng thi công vì bị ảnh hưởng từ việc đóng băng thị trường bất động sản trong những năm trước.

“Những chủ đầu tư đã hết tiền thực hiện, ngân hàng không cho vay nữa, nên đành để mặc dự án. Ngoài ra, những chính sách không hợp lý cũng là nguyên nhân chính dẫn tới nhiều dự án chết lâm sàng” - ông Châu nhận định.

Dự án Kenton Residences (quận 7, TP HCM ) đã phải dừng thi công từ năm 2008 vì thiếu vốn. Ảnh: G.H

Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân, cho biết công ty ông có 14.000 m2 đất tại phường Bình Chiểu (quận Thủ Đức) đã được UBND TP HCM chuyển mục đích sử dụng làm đất ở với diện tích hơn 9.200 m2, còn lại là đất công trình công cộng.

Trong quá trình thực hiện dự án, do tiền sử dụng đất quá cao, nên công ty đã xin cơ quan chức năng chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Thế nhưng, đến nay đã 2 năm mà dự án vẫn chưa được thành phố phê duyệt vì nhiều vướng mắc trong các quy định hiện hành liên quan đến giá đất chuyển nhượng và bảng giá đất nông nghiệp.

“Tại dự án này, công ty nhận chuyển nhượng đất từ dân với giá 3 triệu đồng/m2 nhưng theo quy định khi bán nhà ở xã hội, doanh nghiệp chỉ được tính giá đất là 400.000 đồng/m2. Nếu vậy thì không thể thực hiện được dự án, chưa làm đã thấy lỗ” - ông Tú nói và đề xuất cơ quan chức năng tính toán căn cứ theo thị trường để ra mức giá phù hợp cho cả khách hàng và doanh nghiệp.

Cách đây 6 năm, dự án Phước Kiểng huyện Nhà Bè được UBND TP HCM chấp thuận cho Công ty Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư. Với quy mô 90 héc-ta, nhiều năm qua, công ty này đã đền bù giải tỏa được 82% dự án, 18% còn lại không thể giải tỏa do các chủ đất không chịu di dời. Trong khi đó, theo quy định, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận 100% với người dân. Chính vì việc thỏa thuận không thành công mà dự án không triển khai, TP có chủ trương thu hồi dự án.

Còn rất nhiều ví dụ khác như dự án Kenton Residences, nằm gần ngã tư Nguyễn Văn Linh và Nguyễn Hữu Thọ (quận 7). Dự án này được khởi công từ năm 2005, do Công ty TNHH Tài Nguyên làm chủ đầu tư, với tổng vốn khoảng 30 triệu USD, đã ngưng xây dựng từ năm 2008.

Tại đường Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh), dự án cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp mang tên DB Tower khởi công năm 2010, sau hai năm, dự án hoàn thành phần thô, nhưng rồi không thể tiếp tục triển khai. Thậm chí ngay tại trung tâm quận 1, nơi được mệnh danh là “đất vàng”, dự án Saigon One do Công ty cổ phần M&C làm chủ đầu tư, với tổng vốn theo công bố là 200 triệu USD, cũng không thể tiếp tục hoàn thiện và nằm trong danh sách dự án “chết lâm sàng”.

Các dự án không tiếp tục thi công, gây nên sự lãng phí nguồn lực rất lớn. Một lượng tiền lớn của doanh nghiệp bị “chôn” vào dự án mà không biết đến bao giờ mới có thể thu hồi được. Theo đại diện công ty, để có tiền đền bù và triển khai dự án, chủ đầu tư phải vay tiền ngân hàng. Giờ dự án vẫn chưa thể thực hiện, doanh nghiệp thiệt đơn thiệt kép do vẫn phải trả lãi ngân hàng, tiền lương cho bộ máy và vẫn phải cắt cử người canh giữ đất...

Giải pháp nào hồi sinh dự án “chết lâm sàng”

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, để giải quyết tình trạng dự án dang dở, trong năm 2016, Sở Xây dựng sẽ đề xuất TP có cơ chế cho doanh nghiệp điều chỉnh lại ranh đất dự án đối với phần đã bồi thường. Tuy nhiên, phải đảm bảo kết cấu hạ tầng đồng bộ về giao thông, cấp - thoát nước, chiếu sáng. Nếu nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, muốn tiếp tục triển khai tiếp 100% dự án thì chính quyền địa phương sẽ phải giúp chủ đầu tư đền bù phần diện tích còn lại. Ngoài ra, nếu thực lực chủ đầu tư không thể tiếp tục dự án thì sẽ thu hồi dự án và tổ chức đấu thầu, mời gọi chủ đầu tư khác vào thực hiện nhằm tháo vốn cho chủ đầu tư cũ và đưa đất vào khai thác.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí có dự án đến đến 98% đất dự án nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được, nên rất cần có sự hỗ trợ của chính quyền để sớm triển khai dự án, vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Cũng theo ông Châu, hiện nay tín dụng chưa đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp bất động sản, lãi suất cho vay vẫn còn khá cao, cần được giảm thêm nữa thì mới hợp lý.

Ông  Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hưng Thịnh Land, thì cho rằng nếu doanh nghiệp có dự án đang thực hiện dang dở hay có quỹ đất tốt, vì lý do nào đó không thể tiếp tục  thì có thể chào bán hoặc kết hợp với các doanh nghiệp có tiềm lực tốt để thực hiện. Làm như vậy sẽ làm giảm số lượng dự án dở dang, tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản.

“Phía ngân hàng cũng nên xem xét hỗ trợ doanh nghiệp phát triển tiếp dự án. Đây là cách giúp ngân hàng có thể thu hồi lại vốn đã cho vay” - ông Hiền nêu quan điểm.