(Bat dong san)

Theo báo cáo hàng năm của Công ty Tư vấn BĐS John Lang LaSalle, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu với trị số điểm tuyệt đối thuộc nhóm có độ minh bạch thấp.

 

Tóm tắt

Nói về phương pháp đánh giá, thống kê, đại diện của các công ty tại Việt Nam như CBRE, Savills, Cushman & Wakefield đều cho biết các chuyên gia đánh giá của công ty luôn đóng vai là một khách hàng, gọi điện thoại trực tiếp đến từng doanh nghiệp BĐS có dự án đang chào bán để điều tra. 

Tại cuộc họp báo quý 3/2015 mới đây của Sở Xây dựng, lãnh đạo sở này khẳng định rằng tại Tp.HCM từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành, chỉ mới có… đúng 2 dự án nhà ở đủ điều kiện mở bán.

Mỗi nơi mỗi con số

Các chuyên gia kinh tế cho rằng chính sự không minh bạch khiến hiện tượng đầu cơ trong thị trường BĐS phổ biến. Việc BĐS tồn kho trên thị trường với số lượng lớn do chênh lệch cung cầu quá lớn, cũng là hệ lụy của sự phát triển lệch lạc, thiếu minh bạch.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cũng cho rằng thị trường BĐS Tp.HCM trong 10 năm qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế và yếu kém, trong đó thị trường thiếu hẳn tính minh bạch.

Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, thị trường BĐS cả nước hiện này hầu như bị rối loạn thông tin giữa cung và cầu. Theo đó, các công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường đều đưa ra những con số khá chênh lệch nhau trong mỗi quý, nhất là về số lượng căn hộ được giao dịch thành công cũng khá mập mờ.

“Phải nói thẳng rằng các số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường công bố từng quý hay từng năm cũng không được bất kỳ một đơn vị độc lập nào kiểm tra xác nhận. Nhiều khi các công ty này còn là đơn vị tư vấn cho một số doanh nghiệp BĐS, do vậy thị trường tỏ rõ sự nghi vấn trong từng con số thống kê là điều dễ hiểu”, TS. Nhân nói.

Đánh giá về những con số “nhảy múa” trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết: “Thống kê thị trường BĐS nói chung, đặc biệt là con số nhà bán ra hiện nay thật sự không chính xác. Đối với nhà đầu tư, những thống kê này có ảnh hưởng rất lớn đến chiến lược kinh doanh nhưng họ ít khi dựa vào đó vì không tin tưởng nhiều vào con số thực”.

Nói về phương pháp đánh giá, thống kê, đại diện của các công ty tại Việt Nam như CBRE, Savills, Cushman & Wakefield đều cho biết các chuyên gia đánh giá của công ty luôn đóng vai là một khách hàng, gọi điện thoại trực tiếp đến từng doanh nghiệp BĐS có dự án đang chào bán để điều tra. Sau đó, một chuyên gia hay nhân viên khác cũng sẽ tiếp tục gọi đến công ty BĐS này để kiểm tra lại một lần nữa xem con số có sự chênh lệch hay không.

“Tuy nhiên, đa số công tác đánh giá, điều tra để lập thống kê này hiện nay cũng chỉ dựa vào sự minh bạch từ các doanh nghiệp BĐS là chính. Không loại trừ những trường hợp chủ đầu tư đưa ra con số cao hơn so với thực tế, nếu thế thì chỉ có họ biết chứ không ai được biết. Chúng ta cũng cần một đơn vị độc lập để đưa ra một con số khách quan cho người mua tham khảo”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của công ty CBRE Việt Nam, cho biết thêm.

Xuống tiền giữ chỗ hay đặt cọc mua nhà?

Từ đầu năm đến nay, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc tại Tp.HCM mở bán dự án nhà ở mới ra thị trường. Sau mỗi đợt mở bán công ty nào cũng tuyên bố số lượng khách hàng đặt mua với tỷ lệ trên 70%, thậm chí có dự án đạt con số 100% trong ngày mở bán đầu tiên. Ngay cả những công ty chỉ mới công bố dự án, không đủ điều kiện mở bán như chưa xây hoàn thiện phần móng, chưa ký kết bảo lãnh ngân hàng, chưa có giấy phép xây dựng… nhưng vẫn công bố rầm rộ là dự án đã bán hết.

Tuy nhiên, tại cuộc họp báo quý 3/2015 mới đây của Sở Xây dựng, lãnh đạo sở này khẳng định rằng tại Tp.HCM từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành, chỉ mới có… đúng 2 dự án nhà ở đủ điều kiện mở bán. Đó là dự án của công ty Sacomreal ở Phường Phú Thuận, quận 7 và dự án của công ty Conic ở Hiệp Bình Chánh. Như vậy, còn hơn 1.000 dự án đã bán ra thị trường trong sau ngày 1/7/2015 vẫn đang thuộc diện “lách” luật để nắm bắt cơ hội thị trường.

Ông Tuấn lý giải rằng vì theo quy định mới của Luật nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), trước khi chủ đầu tư thực hiện giao dịch dự án phải có thông báo gửi đến Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng cấp giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn thì mới được phép thực hiện giao dịch. Không những vậy, dự án còn phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình…

“Chúng ta phải hiểu thật rõ đâu là việc khách hàng ký hợp đồng đặt cọc mua nhà và giữ chỗ. Các doanh nghiệp cứ thấy khách hàng giữ chỗ thì cũng công bố là căn nhà đấy đã được bán thành công, nhưng sau đấy có thể khách hàng sẽ rút lại tiền cọc để đi mua nhà một nơi khác. Tuy nhiên, con số khách hàng “rút lui” khỏi dự án này đều được các chủ dự án giữ kín”, TS. Nhân nói.

Theo TS. Nhân, Việt Nam cần thành lập một hệ thống thông tin thị trường mua bán nhà ở. Theo đó, mỗi giao dịch thành công đều được thể hiện ngay trên thệ thống điện tử này, khách hàng có thể nhận biết được căn nhà đó đã được ai mua từ bao giờ. Thông qua đó, định kỳ mỗi tháng, mỗi quý cơ quan chức năng tổng hợp và đưa ra con số giao dịch thực tế nhất để làm tham chiếu cho thị trường. Điển hình như tại Singapore đang áp dụng khá thành công mô hình Cơ quan Quản lý và Phát triển nhà chịu trách nhiệm kết nối cung – cầu, cập nhật thường xuyên về giao dịch nhà ở, chuyển nhượng dự án...