Tầng lớp trung lưu phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa nhanh, đầu tư khủng cho hạ tầng, tín dụng phục hồi tốt, dòng vốn tăng trưởng ổn định... là tiền đề để bất động sản Việt Nam làm bàn đạp tăng tốc trong giai đoạn phục hồi.
Bất động sản Việt Nam trong top 10 thị trường rủi ro nhưng vẫn hấp dẫn
- Cập nhật : 30/10/2015
(Bat dong san)
Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) Cushman & Wakefield trong bản nghiên cứu mới nhất của mình đã xếp Việt Nam nằm trong top 10 những thị trường BĐS rủi ro nhất trên thế giới. Tuy nhiên, có một thực tế trái ngược là thị trường BĐS Việt Nam vẫn thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài và trong nước.
Một thị trường nhiều rủi ro
Trong ấn phẩm thứ 3 của năm 2015, Cushman & Wakefield công bố danh sách “Các thị trường biên sơ khai & thị trường mới nổi trên thế giới,” theo đó, Việt Nam đứng gần cuối (35/42) trong danh sách, đồng nghĩa với việc được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản có rủi ro cao nhất trên thế giới.
Bằng việc đánh giá rủi ro và cơ hội đối với khách thuê văn phòng tại các thị trường hấp dẫn nhất thế giới tại Châu Phi, Châu Mỹ và Châu Á, Cushman & Wakefield đã lập bảng xếp hạng rủi ro của các thị trường bất động sản này. Trong bảng xếp hạng, những nước ở vị trí cao nhất có mức độ rủi ro thấp nhất.
So với bảng xếp hạng năm 2014, Việt Nam đã tụt 10 bậc. Bà Võ Thị Phương Mai, phụ trách phát triển kinh doanh của Cushman & Wakefield Việt Nam, lý giải nguyên nhân này là do: “Việc sở hữu và phân bổ đất đai tại Việt Nam đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, chính vì vậy sẽ gây khó khăn hơn cho những nhà đầu tư khi muốn đầu tư vào bất động sản và thúc đẩy giao dịch. Ngoài ra, do chính sách quan liêu, thủ tục nhiêu khê, chính sách thay đổi liên tục khiến cho các nhà đầu tư chần chừ và nản lòng.”
“Bảng xếp hạng chỉ số rủi ro” xem xét các mối đe dọa và cơ hội trên phạm vi toàn cầu cho các doanh nghiệp nhắm vào thị trường bất động sản để giúp doanh nghiệp cân nhắc việc mở rộng hoặc di dời văn phòng, đồng thời cung cấp cái nhìn rõ hơn thông tin về những thị trường nào triển vọng nhất cho khách thuê trong năm 2016.
Một số yếu tố được xem xét để xếp hạng các quốc gia có rủi ro trong thị trường bất động sản bao gồm: sự minh bạch toàn diện của thị trường bất động sản, việc dễ dàng sở hữu bất động sản thương mại của các công ty nước ngoài, việc dễ dàng thuê bất động sản của các công ty nước ngoài và thời gian hoàn tất giao dịch bất động sản.
“Việt Nam chưa có nhiều chính sách quy định rõ ràng về kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng chưa thật sự chi tiết, gây khó khăn cho nhà đầu tư và người tiêu dùng khi tham gia vào thị trường này.”
Cũng theo ông Võ, việc Nhà nước có quyền can thiệp hoàn toàn vào nguồn cung đất đai khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam luôn chịu nhiều bất lợi hơn so với các thị trường khác. “Một thị trường mà phụ thuộc nhiều vào sự quản lí của nhà nước như vậy chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng bởi hệ thống hành chính quan liêu, tham nhũng.”
“Thị trường bất động sản Việt Nam có sức sống kém cỏi hơn những thị trường bất động sản không chịu sự quản lí của Nhà nước,” ông Võ nói thêm.
Một yếu tố khá quan trọng nữa ảnh hưởng tới tính rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam là nguồn hàng bấp bênh. Nhiều nhà đầu tư không hoàn thành và bàn giao dự án đúng thời hạn, dẫn đến việc khan hàng. Đồng thời, để giảm thuế, hợp đồng mua bán bất động sản cũng không thể hiện đúng giá trị thật của bất động sản đó, ảnh hưởng rất xấu tới việc giao dịch sau này.
Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều rủi ro, nhưng theo ông Hùng Võ, sự rủi ro đó chỉ rơi vào người tiêu dùng chứ không phải chủ đầu tư. Bản báo cáo của Cushman & Wakefield đã cung cấp cái nhìn rõ hơn thông tin về thị trường triển vọng cho khách thuê trong năm 2016. BĐS vẫn hấp dẫn nhà đầu tư
Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức hấp dẫn riêng. Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Jen Capital, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường tiềm năng và dài hạn với nhu cầu sở hữu bất động sản lớn.
Từ đầu năm 2014, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản. “Đầu năm 2015, nhiều nhà đầu tư bắt đầu khởi động dự án. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài còn chọn cách đầu tư vào một số doanh nghiệp bất động sản, phát triển doanh nghiệp đó, sau đó mới đầu tư vào một chuỗi các dự án.”
Trên phạm vi cả nước, trong 10 tháng qua, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 2,13 tỉ đô la Mỹ vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 11,1% tổng vốn đầu tư, theo số liệu mới nhất từ Tổng cục Thống kê.
Trong khi đó, theo thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 8 tháng đầu năm 2015 chiếm đến hơn 61% tổng vốn FDI cam kết vào thành phố.
Trong ấn phẩm thứ 3 của năm 2015, Cushman & Wakefield công bố danh sách “Các thị trường biên sơ khai & thị trường mới nổi trên thế giới,” theo đó, Việt Nam đứng gần cuối (35/42) trong danh sách, đồng nghĩa với việc được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản có rủi ro cao nhất trên thế giới.
Bằng việc đánh giá rủi ro và cơ hội đối với khách thuê văn phòng tại các thị trường hấp dẫn nhất thế giới tại Châu Phi, Châu Mỹ và Châu Á, Cushman & Wakefield đã lập bảng xếp hạng rủi ro của các thị trường bất động sản này. Trong bảng xếp hạng, những nước ở vị trí cao nhất có mức độ rủi ro thấp nhất.
So với bảng xếp hạng năm 2014, Việt Nam đã tụt 10 bậc. Bà Võ Thị Phương Mai, phụ trách phát triển kinh doanh của Cushman & Wakefield Việt Nam, lý giải nguyên nhân này là do: “Việc sở hữu và phân bổ đất đai tại Việt Nam đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, chính vì vậy sẽ gây khó khăn hơn cho những nhà đầu tư khi muốn đầu tư vào bất động sản và thúc đẩy giao dịch. Ngoài ra, do chính sách quan liêu, thủ tục nhiêu khê, chính sách thay đổi liên tục khiến cho các nhà đầu tư chần chừ và nản lòng.”
Bảng đánh giá rủi ro của thị trường bất động sản theo Cushman & Wakefield
Đánh giá về thị trường bất động sản Đông Nam Á, Cushman & Wakefield cho rằng đây là một trong những khu vực phát triển nhanh nhất trên thế giới với các thị trường then chốt được gọi là thị trường VIPs (viết tắt của các chữ Việt Nam, Indonesia và Philippines). Dù vậy, bảng xếp hạng về độ rủi ro cho thấy cả ba thị trường đều tụt hạng so với năm 2014, chẳng hạn Philippines rớt từ hạng 14 xuống 25, còn Indonesia rớt từ hạng 5 xuống hạng 9
Một số yếu tố được xem xét để xếp hạng các quốc gia có rủi ro trong thị trường bất động sản bao gồm: sự minh bạch toàn diện của thị trường bất động sản, việc dễ dàng sở hữu bất động sản thương mại của các công ty nước ngoài, việc dễ dàng thuê bất động sản của các công ty nước ngoài và thời gian hoàn tất giao dịch bất động sản.
(Nguồn: Cushman & Wakefield)
Trao đổi với phóng viên TBKTSG Online, giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng báo cáo của Cushman& Wakefield là khá chính xác. Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường mới nổi và nhiều rủi ro, do sự thiếu minh bạch thông tin và sự can thiệp khá nhiều của Nhà nước vào thị trường, ông Võ nói.
Cũng theo ông Võ, việc Nhà nước có quyền can thiệp hoàn toàn vào nguồn cung đất đai khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam luôn chịu nhiều bất lợi hơn so với các thị trường khác. “Một thị trường mà phụ thuộc nhiều vào sự quản lí của nhà nước như vậy chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng bởi hệ thống hành chính quan liêu, tham nhũng.”
“Thị trường bất động sản Việt Nam có sức sống kém cỏi hơn những thị trường bất động sản không chịu sự quản lí của Nhà nước,” ông Võ nói thêm.
Một yếu tố khá quan trọng nữa ảnh hưởng tới tính rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam là nguồn hàng bấp bênh. Nhiều nhà đầu tư không hoàn thành và bàn giao dự án đúng thời hạn, dẫn đến việc khan hàng. Đồng thời, để giảm thuế, hợp đồng mua bán bất động sản cũng không thể hiện đúng giá trị thật của bất động sản đó, ảnh hưởng rất xấu tới việc giao dịch sau này.
Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều rủi ro, nhưng theo ông Hùng Võ, sự rủi ro đó chỉ rơi vào người tiêu dùng chứ không phải chủ đầu tư. Bản báo cáo của Cushman & Wakefield đã cung cấp cái nhìn rõ hơn thông tin về thị trường triển vọng cho khách thuê trong năm 2016.
Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức hấp dẫn riêng. Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Jen Capital, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường tiềm năng và dài hạn với nhu cầu sở hữu bất động sản lớn.
Từ đầu năm 2014, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản. “Đầu năm 2015, nhiều nhà đầu tư bắt đầu khởi động dự án. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài còn chọn cách đầu tư vào một số doanh nghiệp bất động sản, phát triển doanh nghiệp đó, sau đó mới đầu tư vào một chuỗi các dự án.”
Trên phạm vi cả nước, trong 10 tháng qua, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 2,13 tỉ đô la Mỹ vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 11,1% tổng vốn đầu tư, theo số liệu mới nhất từ Tổng cục Thống kê.
Trong khi đó, theo thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 8 tháng đầu năm 2015 chiếm đến hơn 61% tổng vốn FDI cam kết vào thành phố.
Báo cáo của Cục Thống kê TPHCM cũng cho thấy, trong 8 tháng đầu năm nay TPHCM có 327 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký đạt hơn 2,31 tỉ đô la Mỹ. Trong đó lĩnh vực bất động sản dù chỉ có 5 dự án đầu tư mới nhưng số vốn cam kết đầu tư lên đến 1,428 tỉ đô la Mỹ, nhiều nhất so với các lĩnh vực đầu tư khác.
