Chuẩn bị 30-50% giá trị căn nhà, duy trì thu nhập chính và nỗ lực tăng các khoản thu phụ, lên kế hoạch cụ thể ứng phó với bẫy lãi suất... là những bước cơ bản giúp vượt qua áp lực của bài toán lãi suất thả nổi phổ biến hiện nay.
Ông Nguyễn Văn Đực: “Khó xác định thời điểm nào mua nhà là phù hợp”
- Cập nhật : 29/09/2015
(Bat dong san)
Trước một số ý kiến của các chuyên gia kinh tế cho rằng đây là thời điểm giá nhà ở mức tương đối, các nhà đầu tư và người dân nên tranh thủ mua nhà, ông Nguyễn Văn Đực- Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho biết khó xác định thời điểm nào mua nhà là phù hợp.
Ảnh: Phan Diệu
Giá nhà phụ thuộc vào vị trí và địa điểm
Chia sẻ tại buổi giao lưu trực tuyến tư vấn đầu tư và mua nhà, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế cho rằng đây là thời điểm giá nhà ở mức tương đối, các nhà đầu tư và người dân nên tranh thủ mua nhà. Tuy nhiên, giá nhà rẻ hay không phần lớn tùy thuộc vào vị trí và địa điểm của bất động sản.
Các nhà đầu tư và người dân khi mua nhà nên chọn những địa điểm phù hợp, có hạ tầng cơ sở chung quanh, thuận lợi cho việc đi lại, mua bán, chợ búa và kinh doanh. Không nên chọn những địa điểm sản phẩm tuy tốt nhưng không đi cùng với hạ tầng cơ sở phù hợp với kinh doanh và sinh sống của người dân.
“Giá nhà hiện nay thuận lợi nhưng mua bán bất động sản không chỉ nhắm vào giá cả. Trong kinh doanh bất động sản chúng tôi thường có câu: nguyên tắc thứ nhất là vị trí, nguyên tắc thứ hai là vị trí và nguyên tắc thứ ba cũng là vị trí”, ông Hiếu nói. 
Ông Nguyễn Trí Hiếu- Chuyên gia kinh tế (Hình: Internet)
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long phân tích, giá của bất động sản hiện nay đang ở đáy của thị trường. Các chủ đầu tư và nhà băng đang đưa ra nhiều ưu đãi tốt nhất. Hạ tầng tại TP.HCM cũng như Hà Nội đang được kết nối một cách mạnh mẽ.
Riêng việc các sàn đưa ra mức giá không đúng thì người mua có thể liên lạc với chủ đầu tư để nhận được những ưu đãi tốt nhất. Tại thời điểm này, các chủ đầu tư đang bán bất động sản với biên lợi nhuận thấp và ngân hàng cũng đang đưa ra nhiều gói tài trợ vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn.
“Theo tôi đây là thời điểm tốt để mua bất động sản kể cả để ở và đầu tư. Các yếu tố cần cân nhắc khi đầu tư gồm: vị trí dự án, dịch vụ tiện ích xung quanh, hiệu quả của suất đầu tư, uy tín chủ đầu tư... Quan trọng là vị trí của dự án nằm trong vùng phát triển của thành phố”, ông Quang đánh giá.
Khó xác định thời điểm nào mua nhà là phù hợp
Trước nhận định này, trao đổi với Một Thế Giới, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho biết khó xác định được thời điểm nào mua nhà là phù hợp.
“ Nói thời điểm nào mua nhà là một vấn đề rất khó, không ai có thể xác định chính xác được. Hiện nay, bất động sản sau thời kỳ phát triển sôi động, doanh nghiệp tung ra quá nhiều sản phẩm nên thị trường hơi chững lại. Điều đó cho thấy thị trường bất động sản khó “nóng sốt” lên và người đầu tư mua căn hộ bây giờ chắc chắn sẽ không kỳ vọng có lãi lớn”, ông Đực nói.
Tuy nhiên, theo ông Đực, trong nhiều kênh đầu tư, so với vàng, đô la, chứng khoán…thì thị trường bất động sản vẫn có một lối đầu tư tốt, đó là mua căn hộ để cho thuê với mức thu nhập khoảng từ 5 – 10 %/ năm, cao hơn lãi suất gửi ngân hàng. Đồng thời, đầu tư vào bất động sản an toàn hơn gửi ngân hàng và chúng ta có thể kỳ vọng giá căn hộ có thể tăng thêm từ 1 – 4 %.
Nếu giá căn hộ tăng từ 1 – 4%/ năm cộng với lãi thuê nhà từ 5 – 10 %/ năm thì người mua có khả năng thu lợi từ 6 – 14 %/ năm. Ông Đực đánh giá cách đầu tư này có khả năng lãi hơn mua căn hộ để kỳ vọng nó lên giá.
“ Khả năng căn hộ tăng giá là không nhiều, nếu chúng ta mua nhà để bán lại thì sẽ không hiệu quả. Tốt nhất nên mua căn hộ để cho thuê. Tôi cho rằng, đây là bài toán “nhất cử lưỡng tiện”, một mũi tên mà trúng được 2 con mồi, tức là căn hộ cho thuê hàng tháng và kỳ vọng giá căn hộ tăng. Nếu chúng ta chỉ trúng một mũi tên với một con mồi là chờ giá căn hộ tăng lên là thấp, khó xảy ra”, ông Đực cho biết thêm.
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành (Ảnh: Internet)
Mặt khác, khi mua căn hộ cho thuê thì có một điều trái ngược là căn hộ càng cao giá thì tỷ suất cho thuê càng thấp. Ông Đực lấy ví dụ mua là một căn hộ, biệt thự có giá 20 tỉ thì dù làm cách nào cũng không bao giờ có thể cho thuê được 70- 80 triệu/ tháng. Nếu căn hộ 20 tỉ mà cho thuê dưới 50 – 70 triệu tháng thì thành ra chỉ có lãi suất từ 3 – 4 %/ năm thôi.
Thế nhưng, nếu mua căn hộ nhỏ, giá rẻ khoảng 700 triệu/ căn thì khả năng cho thuê 6 triệu đồng/ tháng là cao. Nếu lấy 6 triệu đồng/ tháng mà chia cho 700 triệu tiền mua căn hộ thì nó gần tới 1 %/ tháng, tức gần 10 %/ năm. Do đó, nếu muốn mua căn hộ để cho thuê thì nên mua căn hộ nhỏ, rẻ vì suất cho thuê cao hơn nhiều lần so với căn hộ cao giá, càng cao hơn nhiều lần so với căn hộ biệt thự hay nhà phố.
Ngoài ra, cũng theo ông Đực, hiện nay nhiều dự án căn hộ bùng nổ ở phân khúc trung và cao giá, từ 30 – 50 triệu/ m2. Trong khi đó, căn hộ trung bình thấp, có giá từ 15 – 16 triệu/ m2 thì lại vắng bóng.
Thống kê một cách sơ bộ ở TP.HCM hiện nay có 6.000 căn hộ trung bình thấp, trong khi đó có 30.000 căn hộ trung và cao giá. Như vậy, có thể thấy sự lệch pha của thị trường.
“ Bao giờ cái thấp và trung bình phải nhiều hơn cao, mà bây giờ chúng ta thấp ít hơn cao, cao nhiều thì nguy cơ lặp lại “bong bóng” như năm 2006 – 2008 là có khả năng xảy ra, như trước có tình trạng hàng loạt nhà đầu tư đầu tư vào căn hộ cao giá để thu lợi nhiều nhưng lại làm thị trường trở nên nghẽn mạch và lan truyền cho thị trường bất động sản”, ông Đực đánh giá.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm thị trường tiếp tục sôi động, niềm tin của người mua nhà đã dần được khôi phục. Tại Hà Nội, tính chung 7 tháng, đã có 11.050 giao dịch thành công, giá chào bán tăng 4-6%. Còn tại TP HCM, 7 tháng qua có khoảng 10.500 giao dịch thành công (tăng gần 2 lần so với cùng kỳ 2014). Loại hình nhà ở diện tích từ 27-50 m2, giá từ 750 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng đang có sức hút lớn với khách hàng.
