Những thủ đoạn lừa khách mua nhà của doanh nghiệp địa ốc và cách phòng tránh

Tại buổi Tọa đàm với chủ đề “Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro” diễn ra ngày 3/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) đã nêu ra 4 thủ đoạn lừa khách mua nhà của một số doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Một là, thay đổi tên của dự án. Đây là trường hợp những dự án “chết” hoặc dính tai tiếng trước đây được đổi tên để xóa dấu vết nhưng thực chất vẫn là “bình mới rượu cũ”.

Hai là, thay đổi luôn cả tên chủ đầu tư. Trường hợp này cũng xảy ra với những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh, sau đó đổi cả tên doanh nghiệp.

Ba là, thủ đoạn làm lại quy hoạch 1/500, mà quy hoạch 1/500 tăng thêm những tiện ích không có thật (nghĩa là lừa dối về mặt thông tin đối với khách hàng). Thậm chí, có những trường hợp doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500. Mặc dù cơ quan chức năng chưa phê duyệt nhưng họ đã đem bán.

Bốn là, thủ đoạn tăng giá so với cam kết giữa các bên với nhau. Chẳng hạn, chủ đầu tư giao bán 300 triệu đồng/nền, tuy nhiên đơn vị rao bán lên đến 400 - 500 triệu đồng/nền. Cuối cùng không giao hợp đồng cho khách hàng nên dẫn đến tranh chấp.

 

Ông Châu cho biết, hiện nay có chuyện người mua nhà không nhận được nhà, đưa tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư bỏ trốn, rồi tình trạng cùng một nhà mà bán cho nhiều người… diễn ra rất nhiều.

"Tôi rất băn khoăn đây là giao dịch dân sự hay giao dịch phi pháp? Hiện nay có doanh nghiệp lừa hàng vài trăm người, thậm chí có trường hợp một căn bán cho vài người mà báo chí đã nêu rất nhiều về các doanh nghiệp này", ông Châu nói.

Theo ông Châu, bên cạnh 4 thủ đoạn nêu trên còn nhiều thủ đoạn khác nữa. Vì vậy, cần phải kiểm soát chặt chẽ việc bán nhà hình thành trong tương lai, nếu không phần thiệt sẽ thuộc về khách hàng.

 

Trước đó, tại một hội thảo, Luật sư Nguyễn Kiều Hưng - Hãng luật Giải Phóng cũng chia sẻ về những rủi ro pháp lý khi mua nhà ở dự án hình thành trong tương lai đồng thời tư vấn các giải pháp phòng tránh.

Một là, người mua nhà không kiểm tra kỹ về tính pháp lý của dự án. Điều này thấy rõ trong các trường hợp mua nhà, chỉ biết nhiều về giá, vị trí, giao thông, dịch vụ tiện ích, siêu thị... mà không biết được về quyền sử dụng đất, các giấy phép đầu tư đã được phê duyệt.

Nhà đầu tư không cung cấp vấn đề này, và người mua nhà cũng không hỏi hoặc không có điều kiện tiếp cận. Dù theo quy định của Luật đầu tư và Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn tất các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất của dự án đầu tư.

Nhiều trường hợp triển khai dự án nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, chưa xin cấp phép xây dựng dẫn đến đình trệ về sau. Vấn đề về tính pháp lý của dự án còn liên quan đến các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với Nhà nước, thiết kế căn hộ thuộc dự án...

"Ở đây, người mua nhà dự án phải nắm được để liên hệ, yêu cầu cung cấp thông tin một cách chính xác, đầy đủ về vấn đề liên quan đến dự án mà mình tham gia. Vì vậy, giải pháp cho vấn đề này là người mua nhà, nên có sự tìm hiểu kỹ càng về uy tín, cách thức làm việc, quy trình và cả các vấn đề xử lý khiếu nại của chủ đầu tư", Luật sư Nguyễn Kiều Hưng cho biết.

Rủi ro nữa là thời hạn bàn giao nhà dự án không thường rõ ràng. Thực tế không có nhiều các dự án hoàn tất việc giao nhà cho khách hàng theo đúng thỏa thuận.

Tuy nhiên về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật kinh doanh bất động sản và tiến độ đầu tư, thực hiện các dự án theo phê duyệt thì cần được tuân thủ như một nghĩa vụ của chủ đầu tư trong Luật đầu tư 2014.

Rủi ro của việc chậm bàn giao nhà, chậm thực hiện các thủ tục pháp lý khác như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà... thông thường sẽ được giải thích như một lý do khách quan để làm giảm nhẹ mức độ của vấn đề. Trong các hợp đồng đã được các bên ký kết, nhà đầu tư dự án luôn đưa vào các điều khoản loại trừ trách nhiệm vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng.

Một số khác đưa ra các khoản gọi là hỗ trợ thay vì bồi thường để đảm bảo tránh kiện tụng hoặc tranh chấp về vấn đề liên quan đến thời hạn. Như vậy phần lớn người bị thiệt hại vẫn là người mua.

Về giải pháp, người mua nhà cần đọc hiểu hợp đồng, quy định về trách nhiệm một cách cụ thể và chi tiết ngay trong hợp đồng. Không diễn giải vòng vo, không sử dụng quá nhiều quy định loại trừ trách nhiệm. Đặc biệt, yêu cầu chủ đầu tư phải có nghĩa vụ tích cực trong việc thương lượng, bồi thường khi chậm bàn giao chứ không để tình trạng chờ khiếu kiện từ người mua rồi mới tìm cách đối phó và khắc phục.

 

Rủi ro nữa là thỏa thuận về giá và các dịch vụ kèm theo dự án còn chung chung. Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Kiều Hưng cho rằngviệc quy định về giá dịch vụ, các dịch vụ khác như sân chơi, công viên, hầm giữ xe... của người mua trong hợp đồng hiện nay là chưa rõ ràng.

Thực tế có thể thấy do thiếu hiểu biết về pháp lý, người mua ít khi xem xét tới yếu tố giá cả dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Chủ đầu tư thường lợi dụng vấn đề pháp luật không chi tiết về vấn đề này để đặt ra các rào cản liên quan đến áp đặt giá dịch vụ một cách bất hợp lý đối với cư dân ngay tại hợp đồng mà người mua không thể nắm được vào thời điểm ký kết. Khi liên hệ với các cơ quan Nhà nước để giải thích thì vẫn còn cơ chế quan liêu, cửa quyền khiến người mua nhà mệt mỏi.

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Rất nhiều rủi ro xảy ra do người mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án, chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến chậm trễ, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh. Căn cứ theo quy định hiện hành, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Luật sư Nguyễn Kiều Hưng nêu giải pháp: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Từ đó, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư thông báo về việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao để được yên tâm về dự án của mình.

Duy Khánh
theo ndh.vn