'Vướng mắc về pháp lý cản trở thị trường bất động sản phát triển'

Đó là khẳng định của giới chuyên gia, luật sư khi trao đổi với BizLIVE về việc cần sớm sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Ảnh minh họa.

Mâu thuẫn trong luật gây khó khăn cho việc áp dụng

(Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch)

Yêu cầu phải sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được đặt ra bởi lẽ trong quá trình thi hành luật có nhiều ý kiến kiến nghị cần phải điều chỉnh bổ sung một số nội dung trong luật và các nghị định hướng dẫn thi hành cho phù hợp với thực tiễn hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản. 

Thị trường bất động sản hiện nay rất sôi động nhưng việc áp dụng luật trên thực tế còn nhiều ách tắc. Chính sự mâu thuẫn giữa các khái niệm và thuật ngữ, giữa các điều luật trong Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản tạo ra sự khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật, ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Có những dự án đã phải tạm ngừng thi công hoặc hết hạn nhận chủ đầu tư chỉ vì còn vướng mắc nhiều thủ tục hành chính chưa giải quyết được 

Ví dụ: Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc  “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế”. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Sự mâu thuẫn trong ba văn bản luật nêu trên liên quan tới việc sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đặt ra một câu hỏi: Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sử dụng đối với diện tích đất được dùng để xây nhà ở đó hay không? 

Nếu không có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì khi bán nhà, làm thế nào để cá nhân nước ngoài có thể bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất như được quy định tại khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014?

Một ví dụ khác, theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện kinh doanh bất động sản (kể cả phát triển dự án nhà ở thương mại) là phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định 20 tỷ VNĐ. Tuy nhiên, Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định ngoài hai điều kiện trên, chủ đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại còn phải k‎‎ý quỹ. Còn mức ký quỹ cụ thể lại được dẫn chiếu đến Điều 42 Luật Đầu tư 2014 với tỷ lệ từ 1-3% vốn đầu tư của dự án đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án...

 Do đó tôi rất tán thành việc Chính phủ sửa đổi Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế thông qua việc Việt Nam tham gia các hiệp ước kinh tế song phương, đa phương thì chắc chắn thời gian tới sẽ có nhiều doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế lớn của nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, khoa học công nghệ tiên tiến, dày dặn kinh nghiệm trong kinh doanh sẽ vào Việt Nam. 

Việc sửa đổi luật từ những bất cập hiện tại sẽ phá dỡ những khó khăn trên thực tiễn, mở rộng quyền cho các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài tham gia hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, tạo ra khung pháp lý chặt chẽ đồng bộ thu hút tiềm lực đầu tư từ nước ngoài.

Quy định chủ đầu tư thực hiện dự án theo đúng pháp luật về xây dựng là chưa đủ

(Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)

Tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư sau khi nghiệm thu công trình chung cư phải thông báo cho Sở Xây dựng để kiểm tra, nếu đạt chuẩn thì Sở Xây dựng ban hành văn bản xác nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng mới được bàn giao nhà cho dân vào ở (thời gian làm thủ tục hành chính này không quá 10 ngày làm việc).

Về công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy nhà chung cư, khoản 1 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định trách nhiệm chủ đầu tư phải "Thực hiện dự án theo đúng quy định của luật này và pháp luật về xây dựng" là chưa đủ, vì trên thực tế hầu hết chủ đầu tư cũng là một chủ sở hữu lớn nhất của nhà chung cư sau khi đưa vào sử dụng. Do vậy, tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để quy định cụ thể hơn nữa trách nhiệm của chủ đầu tư trong công tác đảm bảo an toàn cháy nổ nhà chung cư; đồng thời, phải công khai các chung cư không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, hoặc không mua bảo hiểm bắt buộc.

Đề nghị bổ sung "khoản mới" vào điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh" để bổ sung thêm loại hình "Căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng" là loại bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển sản phẩm mới là condotel.

Đề nghị bổ sung loại hình "căn hộ condotel" vào điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về "quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai" để điều chỉnh hoạt động kinh doanh condotel hiện nay; đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.

Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017 để thống nhất quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với loại hình công trình căn hộ condotel theo tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng.

Kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững…

Cần nghiên cứu để tạo ra khung pháp luật hoàn chỉnh

(GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã tạo nên rất nhiều đổi mới quan trọng về khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh bất động sản. Bước đổi mới mạnh dạn nhất là cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở cho mục đích để ở và để kinh doanh bất động sản. Mỗi cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được mua một hoặc nhiều nhà ở gắn liền với đất ở hoặc căn hộ chung cư được sử dụng có thời hạn 50 năm và được gia hạn khi hết thời hạn. 

Chính sách đã mở khá rộng nhưng người nước ngoài tham gia thị trường bất động sản Việt Nam vẫn không nhiều, luôn luôn là dự báo triển vọng lớn nhưng chưa diễn ra mạnh trên thực tế. 

Mặt khác, thực tế vừa qua đã xảy ra khá nhiều những vướng mắc pháp lý trong phát triển và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mà cần phải nghiên cứu để tạo ra khung pháp luật tạo nên động lực phát triển.    

Do đó, chúng ta cần xem xét 2 vấn đề cụ thể. Một là hoàn thiện khung pháp luật cho cá nhân người nước ngoài tham gia thuận lợi vào phân khúc bất động sản nhà ở và cả phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng theo hướng không quy định các điều kiện không minh bạch làm mất niềm tin của người nước ngoài muốn tham gia thị trường. Hai là, mở rộng khung pháp luật cho phát triển và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mà hiện hành đang có biểu hiện như một cái áo vừa may đã quá chật. 

Nên cấp "sổ đỏ" cho condotel

(Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Tài chính – Ngân hàng)

Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ tháng 7/2015. Tôi cho rằng, việc sửa đổi này tốt vì là nhu cầu trực tiếp của thị trường. Như qua câu chuyện về condotel chẳng hạn, rõ ràng là hiện nay chúng ta đang gặp một số vấn đề bất cập, vướng mắc về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, có cho cấp sổ đỏ cho người mua hay không, nếu có thì thời hạn nên là bao nhiêu.

Vừa qua chúng tôi cũng đã có buổi thảo luận và đi đến kết luận là nên cấp sổ đỏ cho condotel, tuy nhiên, sổ đỏ phải cấp theo thời hạn của dự án.

Ngoài ra, việc cấp sổ cũng cần phải kèm theo các điều kiện như quy hoạch điều kiện công năng của toà nhà phải là công năng của một condotel chứ không phải công năng của một khách sạn hay nhà ở bình thường.

Liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản, tôi cho rằng cần phải đưa ra các yêu cầu để chuẩn hoá những nhân viên làm môi giới kinh doanh bất động sản, họ buộc phải có chứng chỉ hành nghề.

Ngoài ra, chúng ta nên sớm thiết lập trung tâm bất động sản, tạo điều kiện hành lang pháp lý phát triển tài chính bất động sản, chú trọng khâu quy hoạch bất động sản.

Theo Bizlive.vn