Thị trường BĐS 2016: Tránh tình trạng lệch pha cung - cầu

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE cho biết, thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội quý II/2016 ghi nhận 8 dự án mở bán mới là Vinhomes Thăng Long, biệt thự song lập Gamuda giai đoạn 2, FLC Eco House, nhà phố Park Hill, nhà phố The Boutique (Times City), Lucky House, Thanh Hà B và 622 Minh Khai, đã cung cấp cho thị trường thêm 1.592 căn nhà/lô đất nền trong quý, ngang bằng với tổng số căn mở bán mới cả năm 2015.

Các dự án mới chủ yếu nằm tại các quận còn nhiều quỹ đất, cách khu vực trung tâm từ 7 - 10 km như Hà Đông, Hoài Đức, Long Biên, Từ Liêm và Hoàng Mai.

Dự án Ecopark được nhiều nhà đầu tư quan tâm

Trong quý II/2016, giá thứ cấp trung bình toàn thị trường tăng 2,9% so với quý trước và 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái. So với mức giá sơ cấp, giá thứ cấp trung bình tại các quận nội thành vẫn cao hơn đến 2 lần. Trong khi đó, nhờ các dự án cao cấp mới mở bán trong quý, giá sơ cấp tại các quận ngoại thành cao hơn nhiều so với giá thứ cấp. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp thúc đẩy giá thứ cấp của các dự án tại các quận ngoại thành lên cao hơn trong những quý sắp tới.

Đây có thể nói là những tín hiệu rất đáng khả quan, nhưng Sở Xây dựng Hà Nội vừa ra thông báo, từ tháng 10/2015 đến tháng 6/2016, Hà Nội có 14.391 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, riêng 6 tháng đầu năm 2016 là 4.940 căn hộ. Tại TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2016 có 15.061 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Đánh giá chung của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho thấy, thị trường BĐS tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có lượng cung hàng hóa khá lớn, chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, nhưng mới đang ở giai đoạn làm xong móng.

Chính vì vậy, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khuyến cáo hai thành phố này cần đánh giá lại nhu cầu của thị trường khi chấp thuận đầu tư các dự án phát triển nhà ở, tránh xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu dễ gây bất ổn thị trường.

Cùng với đó phải lập kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, làm cơ sở quyết định đầu tư các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch và kế hoạch; để bảo đảm cung-cầu ổn định, phù hợp với nhu cầu thực tế của từng địa phương.

Đối với các địa phương trọng điểm, cần tạo quỹ đất sạch, đấu giá quyền sử dụng đất dành cho các dự án phát triển nhà ở thay cho việc giao đất, cho thuê đất, chỉ định nhà đầu tư... nhằm tạo sự công khai, minh bạch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh vẫn đang trong quá trình phục hồi và tăng trưởng. Tuy nhiên, nếu so sánh với năm 2015, là giai đoạn thị trường BĐS thành phố đã có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc, thì 6 tháng đầu năm 2016, thị trường đã có dấu hiệu trầm hơn.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho biết thị trường tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn như giao dịch chững lại, nguồn cung có dấu hiệu lệch sang phân khúc BĐS cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền. Thị trường chứng kiến sự tham gia và gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại).

Bên cạnh đó, các trường hợp chủ đầu tư dự án không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng đã cho khách hàng vào ở; chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng đã gây thiệt hại cho người tiêu dùng; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp.

Đây cũng chính là nguyên nhân gây tâm lý hoang mang cho người mua nhà, kéo sức mua giảm sút rõ rệt trong khi thị trường dồi dào nguồn cung, ông Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh.

Dự báo thị trường từ nay đến cuối năm khả năng sẽ dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp, thiếu nguồn cung nhà bình dân và có thể dẫn tới hiện tượng lệch pha cung - cầu. Cùng đó, số lượng nhà đầu tư thứ cấp có xu hướng tăng, nhiều người dân đầu tư mua nhà cho thuê nên thời gian tới có thể xuất hiện làn sóng đầu cơ gây bất ổn thị trường.

KHÁI NIỆM CHUNG VỀ CUNG - CẦU HÀNG HÓA BĐS

Cung hàng hóa BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.

Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể tăng cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về loại đất đai này thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất đai khác.

Cầu về hàng hóa BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định. Nhu cầu tiêu dùng hàng hóa BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hoá BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tượng xuất hiện.

Cầu phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là người mua BĐS phải là người có khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở thành cầu trên thị trường lại có những đối tượng không có nhu cầu nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả năng thanh toán.