Chuyên gia nói gì về khả năng thắt chặt tín dụng bất động sản trong năm 2016?

Thực tế thị trường BĐS vẫn chưa hết khó khăn, lượng hàng tồn kho vẫn còn lớn. Do vậy, cùng với quá trình đẩy vốn cho vay BĐS, ngân hàng thương mại phải kiểm soát được chất lượng các khoản vay, cũng như chứng minh được nguồn trả nợ.

Còn nhớ, trong báo cáo kinh tế vĩ mô quý 4/2015 được Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) công bố mới đây, cho thấy tín dụng bất động sản tăng 14,59%, cao hơn đáng kể mức tăng tổng tín dụng và cùng kỳ những năm trước. Tính đến 30/11/2015 tín dụng BĐS đã tăng trưởng gần 20% đạt trên 374,8 nghìn tỉ đồng.

Điều này gây những lo ngại về khả năng tiềm ẩn hình thành bong bóng tài sản mới trong tương lai. Sự bền vững của thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng nếu chính sách tiền tệ - tín dụng không được định hướng đúng.

Từ thực tế này, VEPR khuyến nghị cơ quan điều hành cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản và định hướng dòng vốn vào khu vực tạo ra tiến bộ về năng suất cao hơn cho nền kinh tế.

Trong đó, cần tránh việc duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng trong thời gian quá dài, trong khi đó mức mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18% cho năm 2016 được cho là quá cao, giữa bối cảnh lạm phát nhiều khả năng sẽ quay trở lại.

Do đó, VEPR đề xuất xem xét mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2016 ở mức 12-15%, và thực hiện các biện pháp mang tính thị trường định hướng dòng vốn tín dụng vào khu vực sản xuất. Cụ thể, có thể xem xét điều chỉnh tăng hệ số dự phòng chung, hệ số rủi ro với các khoản cho vay lĩnh vực không ưu tiên.

Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục “giống lên hồi chuông” cảnh báo khi phát đi phát đi thông điệp thông qua văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36 (quy các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài), rằng có thể tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung –dài hạn đối với lĩnh vực BĐS sẽ giảm từ 60% xuống 40%, hệ số rủi ro với các khoản khó đòi trong lĩnh vực BĐS có khả năng lại tăng từ 150% lên 250%.

Về vấn đề trên, TS. Hiếu cho biết thêm, BĐS ấm lên sẽ là điều kiện tốt để xử lý nợ xấu. Nhưng nếu nhìn vào thực tế, thị trường BĐS vẫn chưa hết khó khăn, lượng hàng tồn kho vẫn còn lớn. Do vậy, cùng với quá trình đẩy vốn cho vay BĐS, ngân hàng thương mại phải kiểm soát được chất lượng các khoản vay, cũng như chứng minh được nguồn trả nợ.

“Bài học về tín dụng BĐS những năm trước vẫn còn hiện hữu. Trong khi nợ xấu vẫn chưa giải quyết triệt để, hiện nay các cơ quan quản lý liên tiếp đưa ra lời cảnh báo và bắt đầu kiểm soát, cũng như thắt chặt dòng tiền đổ vào BĐS là việc làm đúng lúc. Bên cạnh đó, các ngân hàng chắc chắn sẽ không dại gì mà đổ tiền ồ ạt cho vay khi thị trường xuất hiện những dấu hiệu bất ổn”, TS. Hiếu nói.

Một chuyên gia tài chính – ngân hàng khác cũng cho rằng vào giai đoạn 2007-2008, dư nợ tín dụng của ngân hàng Việt Nam đã tăng lên mức quá cao, bất bình thường. Từ chỗ chỉ 20-30%, tăng trưởng dư nợ tín dụng của ngành đã lên mức 57% vào năm 2007. Trong đó, các ngân hàng thương mại, nhất là các ngân hàng quy mô nhỏ và vừa đã ồ ạt đổ vốn vào BĐS, chứng khoán, sau đó buộc phải thoái vốn, khiến các thị trường này lao dốc không phanh.

Một vài năm gần đây, thị trường BĐS đang đánh giá là phục hồi mạnh ở phân khúc căn hộ có mức giá phù hợp. Nhu cầu vốn của người mua nhà tăng, mặt bằng lãi suất cho vay giảm dần, Ngân hàng Nhà nước nới lỏng cho vay BĐS như: giảm tỷ lệ rủi ro từ 250% xuống còn 150%, bỏ khống chế hạn mức tín dụng… là điều kiện tốt để các ngân hàng đẩy vốn

Cũng theo vị chuyên gia này, ngay sau đó tín dụng liên tiếp đổ vào BĐS, nhưng các ngân hàng lại không kiểm soát chặt chẽ dòng tiền. Hiện nay, trên thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu lập lại giai đoạn trước, và nếu không có biện pháp kiểm soát chặt thì tình trạng nợ xấu trong ngân hàng tiếp tục quay trở lại là không tránh khỏi.

“Theo tôi, việc siết chặt lại tín dụng chảy vào BĐS trong lúc này là không thừa. Qua động thái của Ngân hàng Nhà nước phần nào cho thấy thị trường BĐS cần phải được lèo lái đúng hướng, tránh tình trạng xì hơi trong lúc này”, chuyên gia kinh tế  - TS. Lê Bá Chí Nhân, nói.

Theo đó, vốn đầu tư BĐS của các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay thì có đến 70% là vốn đi vay từ các ngân hàng thương mại, còn lại khoảng 30% cũng là vốn góp từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu doanh nghiệp đang trong tình trạng khó khăn, ngân hàng không thẩm tra tốt và tiếp tục bơm vốn thì không khác gì làm cho thị trường rơi vào suy thoái lần nữa.

Trên thị trường hiện nay, tồn kho nhà ở vẫn còn, doanh nghiệp buộc phải có vốn chủ sở hữu để xử lý nguồn hàng, phía ngân hàng cũng phải đảm bảo nguồn vốn của mình. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước muốn tăng hệ số rủi ro lên cũng muốn đảm bảo tính thanh khoản tốt, giảm nợ xấu cho thị trường.

“2016 không phải là một năm toàn màu hồng đối với các doanh nghiệp địa ốc. Trong trường hợp các ngân hàng thắt chặt cho vay vốn thực hiện dự án BĐS nếu thông tư sửa đổi thành hiện thực, thì đó là một trong những khó khăn quá lớn cho mỗi doanh nghiệp. Do vậy, doanh nghiệp địa ốc cần phải chuẩn bị nguồn lực để ứng phó, tránh phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng vì rất dễ bị “chết đuối”.

Đăng Khải
Theo Trí thức trẻ/CafeF