(Tin kinh te)

Một số công ty bất động sản đang rục rịch tìm vốn ngoại trước khi Thông tư 36 sửa đổi có hiệu lực khiến nguồn tín dụng cho bất động sản không còn dồi dào.

Thị trường bất động sản đang lo ngại trước khả năng luồng vốn tài trợ từ hệ thống NH sẽ thu hẹp lại theo những điều chỉnh sửa đổi của Thông tư 36 để đảm bảo an toàn hệ thống NH. Từ đầu tháng 3 đến nay, một số công ty bất động sản và một số nhà đầu tư đã có những bước chuẩn bị cho những khó khăn về nguồn vốn kinh doanh tới đây.

Mới đây, Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) đã ký kết hợp tác đối tác chiến lược với quỹ đầu tư đến từ Vương quốc Anh là Pavo Capital nhằm huy động vốn vào các dự án có quy mô lớn mà TDH sẽ triển khai trong thời gian tới.

Pavo Capital một định chế tài chính của Vương Quốc Anh và Bắc Ai Len, đã có mặt và đầu tư khắp nơi trên thế giới, đặc biệt tại Việt Nam trong suốt quá trình 20 năm qua. Pavo Capital thường góp vốn vào các DN mang tính cổ phiếu tư nhân hoặc góp vốn thực hiện các dự án bất động sản trên mọi vùng miền. Đến thời điểm này tổng số vốn đang đầu tư tại Việt Nam mà Pavo Capital quản lý và tư vấn khoảng 280 triệu USD.

Hiện tại chưa rõ Pavo sẽ tham gia cụ thể ở vai trò nào, ví dụ có thể tham gia sở hữu cổ phần của TDH hay sẽ cùng các đối tác ngoại khác, cung cấp những khoản vay dài hạn cho DN này.

Những dự án bất động sản ở vị trí tốt đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính săn đón

Theo ông Trần Bảo Toàn, Chủ tịch FDC và là đối tác chiến lược cùng phát triển dự án của TDH, xu thế tham gia của dòng tiền nước ngoài vào Việt Nam sẽ ngày càng tăng bởi hiện tại một số thị trường như châu Âu, Nhật Bản và thậm chí cả Mỹ, lãi suất đang rất thấp hay âm. Các nhà đầu tư nước ngoài vì vậy rất muốn tìm kiếm cơ hội tại các thị trường khác có tiềm năng mang lại suất sinh lợi cao hơn như Việt Nam.

Nhưng dù Pavo hỗ trợ tài chính bằng phương thức nào đi chăng nữa, có thể thấy các nhà lãnh đạo của TDH đã rất nhanh chân tìm kiếm các nguồn vốn dài hạn có khả năng thay thế cho nguồn vốn vay NH trong nước trước khi mà thời gian tới nhiều khả năng nguồn tín dụng cho kinh doanh bất động sản sẽ bị thu hẹp.

Một DN bất động sản khác cũng khá nhanh nhạy trong việc tìm các nguồn vốn ngoại như Phát Đạt. Công ty này mới đây đã hợp tác với quỹ đầu tư Creed Group của Nhật để cùng nhau phát triển dự án The River City (tên cũ của dự án là The Everich 2) tại Quận 7, TP.HCM. Tổng giá trị đầu tư của dự án này lên đến 500 triệu USD. Vào 2015, Creed Group đã đầu tư vào các công ty bất động sản khác ở trong nước như An Gia có giá trị 200 triệu USD hay đầu tư vào Công ty Năm Bảy Bảy và Công ty Nam Long.

Trong khi một DN phát triển bất động sản nhanh chóng kết thân với quỹ ngoại thì thị trường cũng xôn xao với việc quỹ đầu tư VinaCapital thoái vốn gần như hoàn toàn khỏi Nhà Khang Điền khi giảm từ mức 3,8% vốn cổ phần xuống chỉ còn nắm giữ 0,7%.

Động thái của VinaCapital là thật sự bất ngờ bởi Khang Điền vẫn đang kinh doanh tốt. Doanh thu 2015 mà công ty này đạt được lên đến 1.071 tỷ đồng, tăng 70% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế tăng gấp bốn lần so với 2014 khi đạt 277 tỷ đồng. Công ty này mới đây còn thâu tóm thêm Công ty Đầu tư và Xây dựng Bình Chánh (BCI) để mở rộng quy mô sở hữu đất ở khu phía Tây TP.HCM.

Mặc dù vậy, để phát triển các dự án trong những năm tới, Khang Điền sẽ cần một khoản vốn không nhỏ. Nếu nguồn vốn tín dụng bị thu hẹp thì nhà phát triển bất động sản này chỉ có thể sử dụng nguồn vốn từ phát hành thêm cổ phiếu cho các cổ đông. Đó có thể là điều mà VinaCapital lo ngại. Bởi việc phát hành thêm cổ phiếu sẽ khiến giá cổ phiếu bị pha loãng, thu nhập trên cổ phần (EPS) bị suy giảm cũng như sẽ buộc VinaCapital phải chi thêm tiền để giữ được tỷ lệ sở hữu cổ phần hiện hữu. Việc thoái lui của VinaCapital xem ra cũng rất nhanh chân trong thời điểm này.

Cho vay kinh doanh bất động sản sẽ có thời gian chững lại

Những trường hợp kể trên là những động thái chuyển mình điển hình của thị trường tài chính và bất động sản trước bối cảnh Thông tư 36 sửa đổi và đi vào thực thi trong tương lai không xa. Tuy nhiên trên toàn thị trường, vốn cho địa ốc cũng có thể sẽ không thiếu như các quan điểm gần đây đưa ra.

Theo thông báo của NHNN mới đây, dù có hạ tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn tài trợ cho các khoản tín dụng trung và dài hạn xuống còn 40% thì độ mở của tín dụng vẫn còn khá lớn. Nhất là những NH nào muốn tăng cường cho vay có thể tăng vốn lên để đáp ứng các điều kiện về tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu.

Tuy nhiên, thời điểm cuối 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn bình quân của hệ thống là 31%. Và đâu đó đã có những NH tỷ lệ này đã đến giới hạn, trong khi yếu tố dắt dây trong hoạt động NH luôn ẩn chứa những rủi ro khó lường nên không thể xem nhẹ vấn đề an toàn hệ thống.

Thế nhưng, không có nghĩa các tổ chức tín dụng không thể cấp tín dụng trung, dài hạn thêm cho nền kinh tế (riêng lĩnh vực bất động sản với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng) trước khi đạt đến ngưỡng giới hạn 40%. Quan trọng là dòng tiền trở về trên các khoản tín dụng đã đầu tư ra thị trường có tăng được hiệu suất sử dụng vốn hay không?