Nhiều rủi ro khi mua nhà bằng hình thức góp vốn dự án

Hiện nay, hầu hết các dự án bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đều được huy động vốn bằng hình thức góp vốn của người dân, rất hiếm dự án nào xây xong mới bán. Chính vì vậy, không ít người dân đã gặp rủi ro khi mua nhà bằng hình thức góp vốn này.

Góp tiền mua… nợ

Nhìn dự án Petrovietnam Landmark (quận 2, TP Hồ Chí Minh) đang dần bàn giao nhà cho khách hàng hơn nửa năm qua, 30 hộ dân nơi đây lại nhấp nhỏm, đứng ngồi không yên vì được chủ đầu tư thông báo họ không thể nhận được nhà như các hộ khác. Điều đáng nói, các hộ dân này phần lớn đã đóng đến 90% trên tổng giá trị căn hộ đã mua. 

30 hộ dân đang lo lắng có nguy cơ mất tiền và nhà dù dự án Petroland Mark quận 2 đang trong giai đoạn tạm bàn giao cho khách hàng.

Bà Nguyễn Thu, một trong 30 hộ dân bị chủ đầu tư thoái thác không cho nhận nhà, bức xúc nói: “Tôi mua căn hộ của dự án Petrolvietnam Landmark từ quý 4/2011 do Công ty Cổ phần đầu tư và Xây lắp dầu khí Sài Gòn (PVC-SG) bán với tổng giá trị gần 2 tỷ đồng. Theo như hợp đồng mua bán đã ký, tôi đã đóng tiền đúng theo tiến độ và đã đóng đến 90% giá trị hợp đồng. 

Thế nhưng, vài tháng sau khi mua nhà thì dự án “gãy gánh”, ngừng thi công đến 5 năm. Trong thời gian đó, chúng tôi - những người mua nhà đã không ngừng hi vọng và chờ đợi dự án có thể tiếp tục hoàn thiện, bàn giao nhà cho chúng tôi. Vậy mà đến khi dự án đang từng bước đi vào hoàn thiện và giao nhà, chúng tôi lại bị đứng bên ngoài cuộc…”.

Petrolvietnam Landmark là dự án khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú (quận 2), do Công ty CP Bất động sản Xây lắp dầu khí Việt Nam (PVCLand) làm chủ đầu tư. Theo như hợp đồng ký kết mua bán căn hộ số 10/HĐ/PVCLand-PVCSG ký ngày 29/9/2011 giữa PVCLand và PVC-SG, thì PVC-SG là nhà thầu thứ cấp của PVCLand, được PVCLand thuê xây dựng một số hạng mục công trình và trả tiền bằng việc "cấn" 30 căn hộ của dự án Petrolvietnam Landmark, tương đương với số tiền 88 tỷ đồng. Theo đó, PVC-SG có quyền bán 30 căn hộ này cho khách hàng. 

Với việc cấn trừ 30 căn hộ cho PVC-SG cho thấy, PVCLand đã bị “cụt vốn” từ cuối năm 2011. Tuy nhiên, điều bức xúc hơn là sự sai phạm của chủ đầu tư và nhà thầu lại kéo theo hệ lụy cho người dân vì bỏ tiền ra mua nhà không xong lại mua thêm cục nợ.

Theo bà Thu, để có số tiền mua nhà, gia đình bà phải vay ngân hàng với lãi suất hơn 10%/năm. Thời gian chờ đợi nhận nhà là thời gian gia đình bà Thu phải hàng ngày làm việc kiếm tiền trả nợ ngân hàng vừa vốn vừa lãi, trong khi đó lãi phạt của chủ đầu tư do chậm tiến độ thi công thì không được chủ đầu tư đoái hoài đến; thậm chí không có một lời xin lỗi hay khất hẹn với khách hàng về sự chậm trễ nào của dự án.

Đến thời điểm này, cả PVC Land và PVC-SG vẫn “phủi” bỏ trách nhiệm và “đá” trách nhiệm lẫn nhau với lý do PVC-SG chưa hoàn thành tiến độ xây dựng như cam kết trong hợp đồng với chủ đầu tư. Theo đó, tiền nợ cộng tiền lãi phạt nợ của PVC-SG đã “đội” lên hơn 100 triệu đồng, cao hơn tổng số tiền mà PVC Land cấn trừ căn hộ. Nếu PVC-SG không trả hết tiền thì PVC Land sẽ không giao nhà.

Việc tranh chấp của chủ đầu tư và nhà thầu này kéo dài trong thời gian qua khiến 30 hộ dân mua nhà ở đây lo sợ vì có khả năng không những không nhận được nhà mà còn có nguy cơ mất trắng số tiền đã góp vốn mua dự án. Trong khi đó, nhiều luật sư tư vấn nếu kiện cũng khó có thể lấy được nhà hay tiền dù thắng kiện. 

Nhiều kẽ hở pháp lý

Theo luật sư Hà Hải, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, tình trạng trên hiện nay rất phổ biến. Nhất là hiện nay, nhu cầu nhà ở rất lớn, vì thế để mua được nhà giá rẻ và có vị trí tốt, nhiều người đã không ngần ngại mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán căn hộ, điển hình là các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ lại ít được người mua nhà hiểu rõ. 

Các dự án chậm tiến độ bàn giao hay lừa khách hàng mua nhà bằng hình thức góp vốn trong thời gian qua không phải là ít.

Nguyên nhân là do người mua căn hộ không thể tiếp cận thông tin một cách đầy đủ, chủ đầu tư các dự án chung cư không giữ chữ tín, đưa ra các hợp đồng mẫu chứa đựng nhiều nội dung bất bình đẳng, dễ gây nhầm lẫn và thậm chí vi phạm pháp luật. Tình trạng vi phạm hợp đồng, chiếm dụng vốn của người mua, không giao nhà hoặc giao nhà trễ hẹn, giao nhà nhưng không có giấy tờ hợp lệ vẫn thường xuyên xảy ra. 

“Có trường hợp mua nhà 10 năm vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu; khi tranh chấp phát sinh, cơ quan thẩm quyền vẫn còn lúng túng trong quá trình giải quyết. Có những tranh chấp kéo dài nhưng vẫn không được giải quyết vì thiếu các quy định của pháp luật, tình trạng tranh chấp được giải quyết thông qua bản án của Tòa án nhưng không thể thực thi”, luật sư Hà Hải nói.

Đồng tình với nhận định này, bà Năm – 1 trong 30 hộ dân mua nhà của PVC-SG, cho biết bà đã từng làm đơn gửi lên tòa án kiện PVC-SG vì chậm trễ bàn giao nhà và đề nghị trả lại tiền nhà lẫn tiền phạt. Mặc dù bà Năm thắng kiện, nhưng đến thời điểm này vẫn chưa nhận được khoản tiền đền bù nào. Cách đây vài ngày, Tòa án tiếp tục mời hai bên lên giải quyết việc thi hành án. Tuy nhiên, PVC-SG cho biết mình không có tiền để trả và cũng chỉ là nạn nhân của chủ đầu tư PVC Land. 

Trong báo cáo tài chính năm 2016 đã được kiểm toán được PVC-SG gửi lên Uỷ ban chứng khoán Nhà nước vào đầu tháng 3 cho thấy, đơn vị này sau gần 10 năm thành lập với vốn điều lệ 350 tỷ đồng, đến nay đã lỗ lũy kế hơn 738 tỷ đồng. Ngoài ra, nợ ngắn hạn lớn hơn tài sản ngắn hạn là hơn 411 tỷ đồng. Theo đó, việc khách hàng mua nhà của PVC-SG dù có thắng kiện cũng không có khả năng đòi được tiền từ đơn vị này. 

Theo luật sư Hà Hải, nếu thực trạng trên vẫn cứ tiếp diễn thì thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở căn hộ chung cư sẽ trở nên hỗ loạn. Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân - những người ở vị thế thấp hơn trong quá trình giao kết hợp đồng sẽ không được bảo vệ. Như vậy, tính văn minh của pháp luật không đạt được bởi lẽ một xã hội văn minh, một hệ thống pháp luật văn minh phải bảo vệ được quyền lợi của bên yếu thế hơn trong các quan hệ xã hội.

Vấn đề đặt ra là hệ thống pháp luật phải sửa đổi như thế nào để vừa bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà mà vẫn tạo được điều kiện tối ưu cho những chủ đầu tư chân chính. 

Hải Yên/Báo Tin Tức