Đầu tư trong khủng hoảng: Chiến lược bất động sản Việt Nam

Việt Nam quay trở lại thành trung tâm sản xuất thay thế cho Trung Quốc. Trong khi giá bất động sản thương mại tăng mạnh và các nhà đầu tư “lục tung” cả nước tìm thỏa thuận, một người đàn ông đã nhìn ra cơ hội từ lâu.

Năm 2012, lãi suất ngắn hạn Việt Nam vọt lên trên 15%, các công ty gặp khó khăn và hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài lũ lượt rời đi. Trong hoàn cảnh đó, duy nhất một người là ông Eric Solberg quyết định đây là thời điểm thích hợp để hỗ trợ cho một công ty phát triển bất động sản cao cấp.

Ông khảo sát 27 nhà phát triển Việt Nam và chọn ra một. Năm 2013, công ty vốn tư nhân của ông, EXS Capital, rót một khoản đầu tư trị giá 37 triệu USD vào Sơn Kim Land. “Chúng tôi nhận ra cơ hội”, ông Solberg, nhà sáng lập kiêm CEO EXS Capital, phát biểu với FinanceAsia.

Eric Solberg, nhà sáng lập kiêm CEO EXS Capital

Hiện nay, EXS Capital và Sơn Kim đang huy động thêm 100 triệu USD và chuẩn bị cho làn sóng đầu tư tiếp theo từ các tập đoàn Nhật Bản và Hàn Quốc, tập trung vào nhóm dân cư thu nhập trung bình đang phát triển. 2 bên thu được 46 triệu USD và hợp tác với một nhà đầu tư Nhật Bản mới, ACA Investments, công ty quản lí quỹ hàng đầu của Nhật Bản.

Làn sóng mới

Các quốc gia Đông Nam Á như Việt Nam, đang thu hút các nhà sản xuất như Samsung, Nokia và Intel từ Trung Quốc nhờ vào chi phí thấp hơn, tiêu dùng nội địa tăng và cơ sở hạ tầng cải thiện. Kết quả là, thị phần của Việt Nam trong xuất khẩu thế giới tăng gần gấp đôi, lên 1,2% vào năm 2016 (so với mức 0,7% năm 2013).

"Thị trường bất động sản sẽ vẫn mạnh mẽ bởi các nhà sản xuất đang rất quan tâm đến Việt Nam như là lựa chọn thay thế cho Trung Quốc", bà Trang Lê, giám đốc nghiên cứu tại Việt Nam cho công ty tài chính JLL, nói với FinanceAsia.

Khả năng cạnh tranh được cải thiện và việc cải cách đất nước thúc đẩy dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thuần trung bình khoảng 5,2% GDP trong giai đoạn 2014-2016. "Hiện nay, Việt Nam là mục tiêu của các công ty tiêu dùng và bán lẻ Nhật Bản vì thu nhập đang tăng lên", Hiroyuki Ono của ACA Investments cho biết.

Hãng bán lẻ nổi tiếng AEON của Nhật đặt mục tiêu mở 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam vào năm 2020. Trong khi đó, nhà bán lẻ hạng sang Takashimaya mở trung tâm đầu tiên tại Hồ Chí Minh năm 2016.

Trung tâm thương mại hạng sang Takashimaya tại Hồ Chí Minh

Cơ quan xếp hạng tín dụng Moody's điều chỉnh triển vọng của Chính phủ Việt Nam từ Ổn định hồi tháng 4 lên Tích cực, vì kỳ vọng dòng FDI mạnh thúc đẩy bởi cải cách kinh tế sẽ tiếp tục đa dạng hóa nền kinh tế và tăng hiệu quả kinh tế, tách khỏi sự phụ thuộc vào may mặc.

Tập đoàn Sơn Kim trước đây là một nhà sản xuất quần áo gia đình có trụ sở tại miền Nam, mở rộng sang lĩnh vực bất động sản trong 2 thập kỷ qua. Từ năm 2013, tập đoàn phát triển nhanh chóng, tung ra một số sản phẩm bất động sản hạng sang tại thành phố Hồ Chí Minh như Gateway Thảo Điền và Nassim, liên doanh với Hamon Developments và Hongkong Land. Với việc gây quỹ bổ sung, Sơn Kim Land sẽ tiếp tục mở rộng phát triển trên khắp đất nước, bao gồm các dự án khu dân cư và thương mại cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh.

Dự án bất động sản hạng sang Gateway Thảo Điền

"Phân khúc văn phòng và thương mại sẽ vẫn phát triển mạnh mẽ trong khi dân cư đang chậm lại một chút. Chúng tôi cho rằng thị trường nhà ở lên đến đỉnh điểm vào năm 2015-2016 ", bà Trang Lê của JLL nói.

Sơn Kim đang tìm kiếm sự cân bằng giữa kinh doanh nhà ở để bán (có lợi khi thị trường sôi động) và các căn hộ dịch vụ thương mại cho thuê (phù hợp khi thị trường đi xuống).

Thời điểm hợp lý

"Đầu tư khủng hoảng đang thịnh hành ở Châu Á", ông Solberg nói. Ông tin rằng người ta chỉ tìm thấy những thỏa thuận tốt nhất trong điều kiện thị trường rất thách thức. Năm 2012, ông Solberg từng thuyết phục các công ty đầu tư cùng tham gia nhưng hầu hết đều không đồng ý. Vì vậy, ông tập hợp một nhóm 50 nhà đầu tư cá nhân giàu có của Nhật Bản để hỗ trợ ý tưởng của mình.

Trước đây, ông Solberg là người đứng đầu chi nhánh Nhật Bản của CVC International Asia, tập đoàn cổ phần tư nhân độc quyền của Citigroup châu Á, và đến thăm đất nước này từ năm 18 tuổi.

Dự án bất động sản hạng sang Nassim

Một số nhà đầu tư của EXS Capital đã rút vốn ra với tỷ suất lợi nhuận nội bộ (IRR) trên 20%. Ông Solberg dự kiến phần còn lại của dự án sẽ có tỷ lệ IRR từ 30% đến 40% vào thời điểm công ty niêm yết trên Thị trường chứng khoán Việt Nam trong 2 hoặc 3 năm tới.

Trong thời điểm rủi ro như năm 2012, các giao dịch thường được thiết kế để bảo vệ tối đa cho nhà đầu tư. Thương vụ đầu tiên của EXS Capital đầu tư vào Sơn Kim được cấu trúc như nợ chuyển đổi với đất đai là khoản thế chấp và chiết khấu 10% trong một kết hợp giữa tiền mặt và thanh toán bằng hiện vật.

Lần đầu tư mới nhất trị giá 100 triệu USD sẽ có một cấu trúc tương tự nhưng với chi phí vốn thấp cho Sơn Kim vì thị trường bất động sản đã hồi phục đáng kể.

Trang Hồ
Theo Finance Asia/NDH