Bất động sản Việt Nam tăng trưởng hay bong bóng?

Có những lo ngại về tình trạng bong bóng bất động sản sẽ xảy ra như đã từng trong thời gian trước đây sau khi chứng kiến sự phát triển liên tục với lượng cung và cầu căn hộ ghi nhận “khủng” trong vài quý gần đây.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu cải thiện rõ nét từ cuối năm 2015 cho đến nữa đầu năm 2016 với những kết quả tích cực trong các phân khúc thị trường từ cả phía cung và cầu. Có thể nói đã có một số thay đổi tích cực đối với cơ cấu pháp lý liên quan đến hoạt động mua bán sáp nhập, nhờ đó thu hút được nhiều chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài tham gia thị trường Việt Nam cũng như chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu tài sản nhà ở tại Việt Nam.

Theo số liệu theo dõi thị trường nhà ở tại TP.HCM của JLL, sau kết quả “kỷ lục” về lượng căn hộ tung ra và tiêu thụ trên thị trường trong Q1.16, thị trường căn hộ chung cư trong Q2.16 đã có một số bước chuyển mới đáng chú ý.

Lượng căn hộ mở bán mới cũng như lượng căn hộ bán ra trên thị trường có sự sụt giảm nhẹ so với Q1.16 nhưng vẫn còn rất cao so với những năm trước.

Cụ thể, trong Q2.16 toàn thị trường có khoảng 9.000 căn hộ mới mở bán, giảm 8,5% so với Q1.16 và có khoảng 7.800 căn hộ tiêu thụ trong quý, giảm tương ứng 13% so với quý trước.

Trong quý này, phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá trung bình trên 2.500 USD/m2chiếm đến 24% tổng nguồn cung, trong khi con số nhiều quý trước đây là dưới 10%. Lý do là có sự tham gia tích cực mạnh mẽ từ hoạt động bán hàng của hai dự án quy mô lớn của tập đoàn Vingroup, đó là Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River (Vinhomes Bason).

Một điểm khác nữa nhưng không mới mà tôi muốn đề cập là diện tích căn hộ đang có xu hướng lớn hơn trở lại như thời kỳ 3-4 năm trước, vài năm gần đây có rất nhiều dự án cung cấp các căn hộ loại 2 phòng ngủ với diện tích dưới 60m2, nhưng trong quý 2 diện tích nhỏ nhất cho loại căn hộ 2 phòng ngủ là khoảng 70m2.

Điều này cũng dễ lý giải, thời điểm xây dựng diện tích căn hộ nhỏ hơn là một lối đi mà các chủ đầu tư quyết định để giúp tạo ra tính thanh khoản tốt cho thị trường lúc điều kiện thị trường không thuận lợi, giúp người mua dễ dàng tiếp cận hơn với tổng giá trị căn hộ không quá lớn.

Đến giai đoạn thị trường phát triển hơn thì đòi hỏi của nhà đầu tư cũng cao hơn về cả diện tích, thiết kế và nhiều yếu tố khác của căn hộ. Đặc biệt khi có thêm đối tượng người mua nhà nước ngoài thì chủ đầu tư và nhà phát triển dự án cũng quan tâm hơn vào các tiêu chí phát triển dự án.

Về giá cả căn hộ chung cư trong quý 2 năm 2016, giá bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng theo như mong đợi. Rất nhiều dự án chào tăng giá từ 5-10% khi mở bán giai đoạn mới sau kết quả thành công của đợt bán trước đó. Phần lớn dự án có tiến độ xây dựng đến phần thân sắp vào giai đoạn hoàn thiện thì giá tăng đáng kể.

Tất nhiên không phải tất cả dự án đều tăng giá và có hoạt động bán hàng tốt như nhau. Có nhiều dự án cũng không được nhiều nhà đầu tư quan tâm do hoạt động quảng cáo tiếp thị không tốt, chủ đầu tư không uy tín, tiến độ xây dựng chậm trễ và không có sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng…

Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và đang trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây. Các thành phần tham gia thị trường bao gồm nhà đầu tư, nhà phát triển dự án, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.

Không riêng gì phân khúc căn hộ chung cư, các dự án biệt thự hay đất nền cũng đều ghi nhận hoạt động kinh doanh bán hàng sôi nổi và giá có xu hướng tăng hầu hết các phân khúc.

Ngoài phân khúc nhà ở, thị trường bất động sản thương mại, gồm văn phòng cho thuê hay bất động sản công nghiệp đều thể hiện nhiều tích cực. Trong quý 2 năm 2016, giá thuê văn phòng đều ghi nhận tăng và tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường chỉ đạt 5%, mức đáng chú ý của thị trường từ thời kỳ năm 2007-2008.

Bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận giá thuê tăng đáng kể tại nhiều khu công nghiệp và yêu cầu tìm thuê diện tích kho bãi đều tăng lên từ nhiều công ty đến từ các nước trong khu vực, đặc biệt là Nhật Bản.

Không riêng gì tại TP.HCM, chúng tôi ghi nhận thị trường bất động sản đã phát triển rộng khắp Việt Nam, cụ thể là tại các thành phố du lịch với bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Phú Quốc và Nha Trang đang thu hút rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư.

Nhìn chung thì bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường Việt Nam vẫn còn non trẻ so với các quốc gia khác trong khu vực, vì vậy các nhà đầu tư, khách mua nhà có thể thấy được tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai. Chình vì vậy, nhiều dự án lần lượt được giới thiệu tung ra thị trường với lượng tiêu thụ khá tốt trong thời gian gần đây.

Cũng có những lo ngại về tình trạng bong bóng bất động sản sẽ xảy ra như đã từng trong thời gian trước đây sau khi chứng kiến sự phát triển liên tục với lượng cung và cầu căn hộ ghi nhận “khủng” trong vài quý gần đây.

Tuy nhiên, tôi cho rằng với bài học lịch sử trong quá trình phát triển bất động sản Việt Nam, các bên tham gia thị trường đã có kinh nghiệm và trưởng thành hơn trong mỗi vai trò của mình. Do đó, tôi tin tưởng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trưởng một cách “nề nếp” và “bền vững” hơn trong vòng 2 năm tới mặc dù không tránh khỏi những thách thức thị trường với môi trường pháp lý còn thiếu nhất quán như Việt Nam và kinh tế toàn cầu dự báo sẽ có nhiều tác động cả tích cực lẫn tiêu cực trong thời gian tới.

Thêm nữa, lượng người mua nhà với mục đích để ở đã cải thiện hơn trước do nhu cầu của các thế hệ gia đình trẻ có một mái nhà riêng đang tăng lên rất nhanh, xu hướng gia đình đa thế hệ đang dần giảm xuống và thói quen/ quan niệm của người Việt Nam cũng dần dần chuyển từ nhà gắn liền đất/ nhà phố sang căn hộ chung cư.

Ngoài ra, Việt Nam cũng đang là quốc gia thu hút lượng người nước ngoài sinh sống cũng khá đông do nhiều công ty đa quốc gia thành lập tại Việt Nam cũng như việc kết hôn giữa người ngoại quốc với người trong nước cũng đang tăng lên đáng kể. Mặt khác, việc sở hữu nhiều tài sản bất động sản là một sở thích lâu đời khó thay đổi của rất nhiều người Việt Nam có nhiều tiền nhàn rỗi.

Với hy vọng tiếp tục nhận được sự hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng thương mại và sự cải cách về mặt pháp lý liên quan đến môi trường đầu tư trong nước, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian vài năm tới.


Nguyễn Thị Ngọc Trâm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, JLL Việt Nam
Theo DDDN