(Tin kinh te)

Thị trường căn hộ từ đầu năm đến nay đang được ghi nhận có thanh khoản ở mức cao, doanh nghiệp mở bán liên tục. Tuy nhiên, những số liệu đẹp này liệu có tin được không?

 

Lượng giao dịch bất động sản thành công và tăng mạnh thông qua số liệu báo cáo của hầu hết các công ty nghiên cứu thị trường đang làm cho nhiều nhà đầu tư tin rằng, thị trường lên “cơn sốt”. Tuy nhiên, vẫn có những độ vênh nhất định do cách tính toán khác nhau.

Một thị trường, nhiều kết quả

Gần đây nhất, trong báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 2/2015, hai công ty tư vấn lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam lại đưa ra những kết quả khác nhau. Báo cáo của Công ty Savills Việt Nam công bố cho thấy, hơn 9.700 căn hộ được mở bán, trong đó khoảng 5.000 căn được tiêu thụ. Còn trong báo cáo của Công ty CBRE, số lượng căn hộ tiêu thụ lên đến 10.000 căn. Như vậy, số liệu của hai công ty đã chênh nhau gấp đôi. Theo đại diện hai bên, sự khác biệt giữa các số liệu thống kê là do cách thu thập dữ liệu. Savills Việt Nam dựa trên số liệu bán hàng của các dự án, còn CBRE thống kê dựa trên con số do chủ đầu tư cung cấp. Hiện tại, cơ quan quản lý nhà nước chưa có số liệu thống kê chính thức nào trong khi số liệu trên thị trường có sự khác biệt lớn như vậy.

Đó chỉ là một ví dụ của hai doanh nghiệp nghiên cứu thị trường có quy mô và số lượng tham khảo lớn trên thị trường, trong khi đó, vẫn có nhiều doanh nghiệp khác trong lĩnh vực này cũng đưa ra những số liệu khác biệt. Thậm chí, ngay một kênh thông tin chính thống như báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, thống kê từ đầu năm đến ngày 20/5/2015 đã có 5.700 căn hộ được bán ra trên thị trường và tổng số căn hộ đăng ký với Sở Xây dựng về huy động vốn là 7.564 căn với tổng giá trị là 15.950 tỷ đồng. Con số này chủ yếu dựa vào báo cáo và đăng ký từ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn mà mức độ minh bạch của doanh nghiệp vẫn là dấu hỏi lớn.

Một chuyên gia về bất động sản cho rằng, các con số chỉ mang tính chất tham khảo, nhưng nó quyết định lớn đến tâm lý thị trường. Quy chuẩn của mỗi đơn vị nghiên cứu lại khác nhau dẫn tới những con thống kê khác nhau. Chẳng hạn, một căn hộ mới chỉ được khách hàng “xuống tiền” giữ chỗ thì không thể tính là một giao dịch thành công, song nhiều đơn vị nghiên cứu vẫn ghi nhận đây là một giao dịch thành công, tạo nên thanh khoản.

Khó biết con số thật!

Đến thời điểm hiện tại mức thanh khoản cụ thể của thị trường ra sao vẫn còn là ẩn số. Nhưng mức độ sai lệch lớn tác động không nhỏ đến nhà đầu tư. Các chuyên gia nghiên cứu thị trường cho rằng, mỗi công ty nghiên cứu thị trường đều có những phương pháp khác nhau nhằm tiếp cận nguồn dữ liệu giao dịch. Việc sai lệch trong thống kê số liệu trên thị trường là điều rất bình thường, tuy nhiên mức sai lệch chỉ có thể được chấp nhận nếu không vượt quá khoảng 2-3%; sai lệch trên 5% là đã có sự thiếu chính xác về thông tin.

Một số trường hợp số liệu thu thập lại dựa trên lượng khách hàng đặt chỗ, thậm chí nhiều doanh nghiệp thu nhập thông tin khách hàng tiềm năng, thông qua những lời hứa. Hầu hết các số liệu thu thập được của các công ty nghiên cứu đều là do các doanh nghiệp bất động sản, các sàn phân phối cung cấp mà chưa hề qua kiểm chứng.

Nhiều doanh nghiệp cho biết, trong những tháng đầu năm lượng căn hộ tiêu thụ thật sự đang có chiều hướng rất tốt, nhưng bán được bao nhiêu căn hộ thì chỉ doanh nghiệp biết mà thôi. Về việc báo cáo với công ty nghiên cứu thị trường, nhiều doanh nghiệp cho biết, có thể “bóp méo” con số thống kê vì mục đích tiếp thị, khuếch trương các dự án mà họ có lợi ích bên trong. Do đó thông tin từ nguồn này cũng “hên xui”, tùy vào nhà kinh doanh.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: “Chúng ta không thể có số liệu chính xác đối với thị trường bất động sản hiện nay. Cách bán hàng của các công ty bất động sản có rất nhiều “tiểu xảo”, vì cạnh tranh, vì mục tiêu tăng doanh số bán hàng. Chẳng hạn, một nhân viên môi giới có thể tự bỏ tiền túi để mua một căn hộ, do đó không thể khẳng định những giao dịch trên thị trường hiện nay là giao dịch thật 100%”.

Trên thị trường TP.HCM có hơn 2.000 dự án bất động sản lớn nhỏ, nên để có một con số thống kê chính xác là tương đối khó. Đại diện một công ty nghiên cứu cho biết, nhiều thị trường nước ngoài có kênh thông tin được xem là đáng tin cậy nhất chính là con số thống kê từ Chính phủ. Nhưng ở Việt Nam, kênh tham khảo lại dựa vào thống kê của các sở xây dựng. Tuy vậy, nhân lực và năng lực điều tra của các sở không phải là điều mà nhiều công ty tư vấn có thể tin tưởng.

Một nhà đầu tư chia sẻ: “Tôi thấy cùng số lượng dự án chào bán trên thị trường bất động sản, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công lại sai lệch đến gần 50% giữa các đơn vị”. Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực cảnh báo: “Chúng ta đang quá hân hoan với cái mà chúng ta nhìn thấy trên bề nổi, đó là những dự án được tái sinh, hoặc những dự án vừa đưa ra đã “cháy hàng”, song thực chất có phải như vậy hay không là điều chưa thể khẳng định”.