Nhà Khang Điền: Nợ nghìn tỷ và rủi ro đòn bẩy tài chính
- Cập nhật : 27/08/2015
(Tin kinh te)
Các kế hoạch đầu tư lớn của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền đang phụ thuộc rất nhiều vào việc vay vốn của các ngân hàng.
Trong bối cảnh thanh khoản cổ phiếu thấp, hết room ngoại, áp lực thanh khoản bất động sản cao cấp khá lớn, các kế hoạch đầu tư lớn của KDH sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc vay vốn của các ngân hàng.
Gánh nặng nợ vay
Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2015 của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã KDH) cho thấy, tổng nợ phải trả của KDH đã lên tới 1.798 tỷ đồng, tăng hơn 200 tỷ đồng so với cuối năm 2014.
Trong đó, chủ yếu là nợ dài hạn với hơn 1.237 tỷ đồng, nợ ngắn hạn hơn 560 tỷ đồng. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn của KDH tại thời điểm cuối quý II/2015 hơn 160 tỷ đồng là khoản vay dài hạn đến hạn trả.
Khoản vay dài hạn của KDH chủ yếu là các khoản vay tại: Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín.
KDH thế chấp rất nhiều dự án để vay ngân hàng. Đồ họa: Vũ Minh
Các khoản vay dài hạn tại Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam – CN Hồ Chí Minh, gồm:
- Khoản vay hơn 60,4 tỷ đồng ngày 19/3/2015, tài trợ dự án Quốc Tế, thời hạn 48 tháng, lãi suất 10%/năm, được đảm bảo bằng quyền sử dụng 31.010m2 đất của dự án Khu nhà ở tại P. Phú Hữu thuộc dự án Quốc Tế;
- Khoản vay hơn 237,4 tỷ đồng ngày 26/6/2014 mục đích tài trợ cho dự án Trí Minh Phú Hữu, thời hạn 38 tháng, lãi suất 10 – 11%/năm, đảm bảo bằng quyền sử dụng đất gắn liền nhà thuộc dự án Trí Minh Phú Hữu. Trong đó, có hơn 99,4 tỷ đồng đã đến hạn trả;
- Khoản vay hơn 89,7 tỷ đồng ngày 10/12/2014 mục đích tài trợ dự án Saphire, thời hạn 36 tháng, lãi suất 10%/năm, đảm bảo bằng quyền sử dụng 24.120m2 đất thuộc dự án Saphire. Trong đó, có hơn 30,6 tỷ đồng đã đến hạn trả;
Các khoản vay dài hạn tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – CN Hồ Chí Minh, gồm:
- Khoản vay hơn 543,7 tỷ đồng ngày 15/7/2014 mục đích tài trợ cho dự án Song Lập Phú Hữu, thời hạn 60 tháng, lãi suất 9,5%/năm, đảm bảo bằng quyền sử dụng đất thuộc dự án Song Lập Phú Hữu;
- Khoản vay 148 tỷ đồng ngày 17/8/2012 tài trợ dự án Khang Điền Long Trường, thời hạn 60 tháng, lãi suất 9,5%, đảm bảo bằng quyền sử dụng 122.673,9m2 đất gắn liền nhà thuộc dự án khu dân cư Khang Điền Long Trường. Trong đó có 16 tỷ đồng đã đến hạn trả;
- Khoản vay hơn 193,3 tỷ đồng ngày 26/5/2015 tài trợ dự án Nhà Phố Phú Hữu, thời hạn 48 tháng, lãi suất 9 – 10,5%/năm, đảm bảo bằng quyền tài sản phát sinh 44.725m2 đất tại P. Phú Hữu, Q.9 và toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai dự án khu nhà ở tại P.Phú Hữu, Q.9, TP.HCM;
- Khoản vay 60 tỷ đồng ngày 4/3/2014, thời hạn 36 tháng, lãi suất 9,5%, đảm bảo bằng quyền sử dụng 54.109m2 đất gắn liền nhà thuộc dự án khu dân cư Long Phước Điền Long Trường;
- Khoản vay 30 tỷ đồng ngày 7/8/2013 tài trợ dự án Trí Minh Phú Hữu, thời hạn 36 tháng, lãi suất 9,5%, đảm bảo bằng quyền sử dụng 34.330m2 đất gắn liền nhà thuộc dự án Vi La Long Trường. Trong đó có 15 tỷ đồng đã đến hạn trả.
Cổ phiếu KDH thuộc diện thanh khoản yếu trong nửa đầu năm 2015
Áp lực vốn đầu tư
Diễn biến tình hình nợ vay của KDH từ 2013 đến nay cho thấy, dư nợ của KDH có xu hướng tăng mạnh qua các năm.
Lý do bởi KDH cần một lượng vốn lớn để đầu tư liên tiếp các dự án sau Mega Residence I như Mega Ruby, Trí Minh, Mega 5…
KDH có quỹ đất lớn khoảng 115 ha, từ nay đến 2020, KDH dự kiến đầu tư khoảng khoảng 11 dự án, quy mô 65ha. Trong đó, 30ha đất thương phẩm với khoảng 3.000 nhà vườn liên kế và khoảng 1.000 chung cư.
Trong khi nhu cầu vốn đầu tư lớn, room ngoại tại KDH hiện tại đã đầy 49% nên không có cơ hội cải thiện dòng tiền đầu tư thông qua hoạt động thu hút vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Đặc biệt, diễn biến cổ phiếu của KDH trong 6 tháng đầu năm 2015 cũng không mấy ấn tượng, thanh khoản cổ phiếu thuộc dạng yếu.
Rủi ro từ thị trường bất động sản trung cao cấp bởi sức mua của nền kinh tế dù đã phục hồi những thực tế vẫn chưa được cải thiện nhiều.
Các dự án đầu tư của KDH chủ yếu chỉ tập trung vào phân khúc trung, cao cấp, không tập trung vào dự án phân khúc bình dân, mặc dù phân khúc này vẫn được đánh giá sẽ là tâm điểm của thị trường hiện tại và trong ngắn hạn 1 – 2 năm tới.
Theo nhìn nhận của giới đầu tư, trong bối cảnh hiện tại, mặc dù thị trường bất động sản đã sôi động hơn nhưng vẫn ở giai đoạn mới bắt đầu hồi phục, sức mua đã được cải thiện nhưng thực tế vẫn chưa lớn như mong đợi.
Trong khi đó, KDH chỉ tập trung vào các dự án liền kề, biệt thự với giá bán vẫn còn cao so với khả năng thực tế của đại đa số người dân.
Điều này trong ngắn hạn sẽ gây áp lực về thanh khoản, nếu dòng tiền thu về từ các dự án bất động sản không được như ý muốn, áp lực về chi trả lãi vay vẫn cao sẽ là một gánh nặng lớn lên kết quả kinh doanh của KDH.
Với việc áp lực thanh khoản sản phẩm bất động sản cao cấp khá lớn, thanh khoản cổ phiếu thấp, khả năng gọi vốn ngoại vẫn còn chờ việc nới room từ Chính phủ, các kế hoạch đầu tư lớn của KDH sẽ phụ thuộc rất nhiều vào quyết định hỗ trợ vốn của các ngân hàng.
