Kịch bản thị trường bất động sản 2019 từ góc nhìn chuyên gia

Năm 2018, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội đều đạt và vượt kế hoạch đề ra. Thị trường bất động sản (BĐS) giữ được sự phát triển ổn định, không xảy ra tình trạng “bong bóng”, vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng.

Kịch bản thị trường bất động sản 2019 từ góc nhìn chuyên gia

Với kết quả đạt được, bức tranh về thị trường BĐS năm 2019 bên cạnh những quan ngại vẫn được dự báo có nhiều điểm sáng.

Cùng điểm qua một vài nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS về tình hình thị trường năm 2019. Trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có góc nhìn toàn cảnh về thị trường, để chuẩn bị tâm thế tốt nhất trong dịp đầu năm 2019.

TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế T.Ư: Đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô

Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng khoảng 14%, lạm phát được duy trì ở mức thấp dưới 4%. Nhìn rộng ra nền kinh tế cho thấy chính sách tiền tệ đã giữ được ổn định vĩ mô, đồng thời hỗ trợ tăng trưởng. Bước qua năm 2019, tinh thần chung vẫn là chặt chẽ, cẩn trọng để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, tăng cường khả năng chống chịu biến động của nền kinh tế. Tuy nhiên, cũng phải dự cảm trước nhiều kịch bản.

Chúng ta cần lưu ý hai kịch bản. Thứ nhất, triển vọng kinh tế tốt hơn, tích cực hơn. Có thể cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung sẽ đi tới hồi kết hoặc cân bằng hơn, rủi ro, bất định với kinh tế thế giới giảm thiểu, giá cả thị trường thế giới cũng không quá nhiều biến động. Khi ấy chính sách tiền tệ có thể không chịu quá nhiều áp lực.

Kịch bản thứ hai là nền kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn, kinh tế thế giới suy giảm, giá cả thế giới giảm gây tác động tiêu cực tới nền kinh tế Việt Nam. Lúc ấy, chính sách tiền tệ lại cần linh hoạt, mềm mại hơn, không nên quá chặt chẽ sẽ ảnh hưởng lớn tới tăng trưởng kinh tế.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng  Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định

Thông qua số lượng giao dịch khá ổn định, giá cả sản phẩm không có quá nhiều biến động so với năm trước đó. Điều này dự báo thị trường BĐS trong năm 2019  tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng”.

Tuy nhiên, thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.

Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân: Phân khúc bình dân sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường BĐS 

Thị trường BĐS năm 2019 được dự báo tiếp tục là năm của phân khúc trung cấp với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Cùng với đó, các sản phẩn nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực. Hiện, nhu cầu này vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại các thành phố.

Kỳ vọng về sự phát triển thị trường BĐS năm 2019, nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam năm 2018 tăng trưởng tốt. Do đó, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài bỏ phiếu tích cực cho môi trường đầu tư Việt Nam, mặc dù tình hình thế giới đang phải đối mặt với nhiều bất ổn nhưng nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS đang tăng lên trong thời gian qua.

Ông Trần Văn Dũng, Tổng Giám đốc Trường Phát Investment: Đất nền là phân khúc chủ đạo

Dưới góc độ của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS thì thị trường BĐS năm 2019 vẫn là “dòng suối mát” cho các nhà đầu tư. Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS các tỉnh vùng ven các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang phát triển khá tốt, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền. Ở phân khúc chung cư, mặc dù đã xuất hiện các dự án quy mô song do thói quen, văn hoá sử dụng, đặc biệt do quỹ đất tại các tỉnh vẫn còn tương đối lớn nên phân khúc này chưa thực sự sôi động.

Người dân và giới đầu tư vẫn chuộng sản phẩm đất nền. Dự báo đây cũng là phân khúc giữ vai trò chủ đạo trong năm 2019. Minh chứng như ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu mà tâm điểm là khu vực Bình Châu với dự án Seaway Bình Châu, một lô đất nền trên dưới 100m2 có giá dao động từ vài trăm đến hơn 1 tỷ đồng, tuỳ theo vị trí và hạ tầng kết nối, vẫn là sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán của các khách hàng trong vùng và các nhà đầu tư ngoại tỉnh. 

Không riêng gì khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, phân khúc đất nền đang trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư. Cụ thể, tại Bình Dương, dự án khu nhà ở thương mại Phú Hồng Phát và Phú Hồng Lộc là hai trong nhiều dự án trọng điểm của Công ty TNHH BĐS Phú Hồng Thịnh và Công ty TNHH Quản lý Đầu tư Phát triển đô thị Việt Nam đã thực hiện. Những dự án trên được đánh giá có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu về nhà ở khi đáp ứng được các yêu cầu về thủ tục pháp lý, vị trí đắc địa của dự án, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ, tiện ích nội - ngoại khu hoàn thiện, đáp ứng được tiêu chuẩn của một khu đô thị hiện đại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA): Thị trường BĐS có dấu hiệu đáng quan ngại

Trước dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, giảm về mức nộp tiền sử dụng đất vào nguồn thu ngân sách nhà nước, thị trường BĐS tại TP. Hồ Chí Minh năm 2019 gặp phải một số vấn đề đáng quan ngại.

Đầu tiên là dấu hiệu quan ngại về nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể, năm 2017, nguồn thu ngân sách từ đất chiếm 66% thì qua năm 2018 nguồn thu này chỉ chiếm 61,3% tổng nguồn thu.

Thứ hai, việc quy mô thị trường BĐS bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018, dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có 77 dự án, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017.

Thứ ba, thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ. Tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án BĐS bị sụt giảm, thủ tục hành chính có liên quan đến dự án BĐS bị trì trệ.

Thứ tư, tình trạng lệch pha cung - cầu. Tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc BĐS cao cấp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh so với năm 2017. Cùng với đó, số lượng hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có một số doanh nghiệp của thành phố. Bên cạnh đó, là điểm nghẽn do chưa có Nghị định của Chính phủ về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Ngoài ra, dấu hiệu về việc tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp, vấn đề đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy tại chung cư cao tầng và vấn đề sốt ảo giá đất nền cũng là những dấu hiệu đáng quan ngại đối với thị trường BĐS năm 2019.

Theo Lại Hùng/kinhtenongthon.vn